Мы - Consul Group. Уже 9 лет оказываем правовые консультации в сфере недвижимости и строительства. Специализируемся на налоговом праве, разрещении споров и оценке активов. В нашем telegram-канале мы выкладываем свежие новости и актуальные кейсы.
Сегодня разбираем Постановление АСМО от 21 августа 2023 по делу № А40-13844/2021. На этом примере покажем, насколько важно учитывать правовые нюансы, иначе можно потерять и объект и, соответственно, деньги.
Фабула дела: Город подал иск в суд о сносе зданий. По мнению властей города, здания являются самовольными постройками, поскольку объекты возведены без разрешительной документации, и на земельной участке, не предполагающем капитального строительства.
Ответчик привел следующие доводы в свою пользу:
- спорные объекты были построены в период действия прошлого законодательства, которое предусматривало другой порядок ввода построек в эксплуатацию (до введения в действие ч. 1 ГК РФ);
- истец был в курсе о наличии зданий на арендованном у него участке как в момент заключения договора аренды в 1995 г., так и после постановки зданий на кадастровый учет спустя 10 лет. Ответчиком в том числе было заявлено ходатайство о пропуске Истцом срока исковой давности.
Суд первой инстанции назначил строительную экспертизу. По заключению экспертизы было установлено, что спорные объекты не создают угрозу жизни и здоровью граждан, поэтому в иске было отказано. А срок исковой давности суд счел пропущенным. Апелляция назначила повторную экспертизу, которая выявила нарушения, угрожающие жизни и здоровью граждан.
Суд второй инстанции удовлетворил требование о сносе, поскольку на постройки, создающие угрозу жизни и здоровья граждан, исковая давность не распространяется (Обзор судебной практики Президиума ВАС ФР от 09.12.2010 № 143).
Суд округа направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, обратив внимание на следующее:
1. По делам о сносе нежилых зданий, даже при выявленных нарушениях, угрожающих жизни и здоровью граждан, суд должен оценить возможность приведения постройки в соответствие с установленными требованиями.
2. При наличии таковой, постройка может быть сохранена (Обзор судебной практики Президиума ВС РФ от 16.11.2022).
В случае, если нарушения, допущенные при возведении самостроя являются устранимыми, судом должно быть предоставлено оба способа разрешения ситуации: снос постройки или приведение ее в соответствие с требованиями.
Мы предполагаем, что благодаря этому делу может появится тренд на смягчение подобной практики в московском регионе.