Ужесточение условий по льготной ипотеке охладит спрос на новостройки

Директор департамента финансовой политики Минфина Иван Чебесков заявил, что обсуждается увеличение минимального первоначального взноса с 15 до 20%. Вторым дискуссионным моментом является снижение так называемой субсидионной надбавки на 0,5 п. п., с 3 до 2,5 п. п.

Из федерального бюджета банки–кредиторы получают компенсацию за так называемую потерю рыночного дохода. Субсидия рассчитывается ежемесячно: она равна разнице между ключевой и ставкой по программе, увеличенной на 3 п. п. Например, в июне текущего года кредитор получал по льготной ипотеке 3,5% годовых от остатка задолженности по кредиту (ставка по программе — 8%, ключевая — 7,5%, надбавка — 3 п. п.). После повышения ключевой в августе до 12,5% размер субсидии из бюджета, таким образом, вырос втрое, до 7,5%.

Ранее вице–премьер Марат Хуснуллин заявил, что рост ипотечного портфеля в РФ по итогам года может составить 2,5 трлн рублей. За 7 месяцев он вырос на 1,7 трлн рублей, что почти в 2 раза больше, чем за январь–июль прошлого года. Вместе с тем в июле он заявлял, что лимит средств, выделенных в бюджете на ипотеку с господдержкой, может исчерпаться уже в 2023 году (льготная и семейная программы действуют до июня 2024 года). И вчера правительство опубликовало постановление об увеличении лимитов суммарно ещё на 1,9 трлн рублей (в том числе по семейной на 300 млрд, до 3,4 трлн рублей, по льготной — на 500 млрд, до 5 трлн).

На сегодня в стране действует не менее пяти льготных государственных ипотечных программ, все они касаются исключительно покупки строящегося жилья: льготная (8% годовых), семейная (6%), IT, дальневосточная и сельская (последняя приостановлена).

По оперативным данным "Дом.рф" на 31 августа, в Петербурге за всё время существования госпрограмм субсидируемой ипотеки выдано на 822 млрд рублей. На Сбербанк приходится 42% выдач, на ВТБ — 20%. Оставшиеся 38% рынка делят 33 кредитора (ближайшими к лидерам с долями 7,5 и 5,7% следуют банк "Санкт–Петербург" и Альфа–Банк).

"Дом.рф" не раскрывает суммы полученных банками субсидий по регионам. Известно, что на июнь 2023 года за всё время банкам было перечислено субсидий на 370 млрд рублей из общего объёма выданных ипотек на 6,9 трлн рублей. Сбербанк агрегирует 48% поступлений. При этом лимиты, установленные на каждого кредитора, по оценке на конец августа 2023 года, использованы примерно на 80–85%.

Снижение размера субсидии, скорее всего, не приведёт к повышению ставок: всё будет зависеть от решения банков. Кредиторы вне зависимости от указанной в договоре ставки получают компенсацию исходя из зафиксированной в программе (8% по льготной или 6% по семейной). На текущий момент среднерыночная ставка, по данным Frank RG, по льготной ипотеке достигла 7,56% годовых, по семейной — 5,54%.

Повышение взноса до 20% теоретически может охладить спрос. Тем не менее в Петербурге, по данным "Дом.рф", средний размер первоначального взноса в 2023 году по льготной и семейной программам составлял 25% против 26–28% годом ранее.

За неполные 8 месяцев текущего года в Петербурге по всем субсидируемым программам выдано ипотеки на 125 млрд рублей. По разным оценкам, они формируют до 90% всех выдач на строящемся рынке жилья. Вместе с тем разница ставок по сравнению с классическими программами на вторичном рынке (13,97% годовых на 1 сентября) существенна: и чиновникам приходится корректировать рынок.

https://www.dp.ru/a/2023/09/06/uzhestochenie-uslovij-po-lgotnoj?from=dzen-news