Одно из лучших направлений для инвестирования - это горный кластер Сочи - Красная поляна. Рассмотрим, какие перспективы для инвесторов дает этот горнолыжный курорт, и какие предложения есть на рынке.
Перспективы инвестиций в Красную поляну:
Ни для кого не секрет, что Красная поляна в настоящее время - это лучший и самый посещаемый горнолыжный курорт в нашей стране.
Большинство из тех, кто в первый раз посетил Красную поляну еще долго находились в шоке, от того, что такое возможно в России. И, теперь не нужно лететь в Куршавель, что бы покататься на сноуборде или лыжах. Перед подъемниками зимой уже давно собираются огромные пробки... и это уже никого не удивляет.
Но, вот что стало откровением для многих, то что за последние 2 года значительно увеличилось количество туристов в Красной поляне летом.
Все это привело к тому, что загрузка отелей в Красной поляне, которая в зимний период составляла от 96 до 100% теперь приближается к этим показателям и в летний сезон.
В 2027 году начнется строительство дороги Архыз - Красная поляна... и туристов станет еще больше. Именно поэтому уже анонсировано дальнейшее развитие Красной поляны, а именно: строительство нового горного курорта в Сочи: "Долина Васта". 80 км новых горнолыжных трасс, 16 км подъемников и огромное количество отелей.
В Красной поляне, в связи с её географическим положением, сильный дефицит земли для нового строительства, поэтому предложений не так много:
Выше на слайде 👆 представлены апартаменты. Здесь нет отельных операторов и управляющих компаний. Поэтому, живя в Москве сдавать в аренду эти объекты достаточно проблематично. К тому же, помещения предлагаются в черновой отделке и необходимо будет делать там ремонт самостоятельно.
На следующем слайде 👆 - всё что есть на рынке из 2-ух и 3-ех звездочных отелей.
Но, приобретать номера в отелях с таким количеством звезд - экономически нецелесообразно. Ведь "портрет" туриста, приезжающего в Красную поляну за последние 3 года сильно изменился и дальше эта тенденция будет продолжаться. Всё больше людей предпочитают заселяться в отели не ниже "четверки". Поэтому на долгую перспективу они не подойдут.
На слайде выше 👆 отели категории 4 и 5 звезд. Подробнее о каждом из них:
АК LeePrime Residences - это единственный отель на Розе-Хутор, который может приобрести частное лицо (все остальные принадлежат Потанину). Но, этот отель все же больше не про инвестиции... его покупают как личную резиденцию и сдавать большая часть не планирует.
ГК Поляна Пик под управлением Hilton. Запуск этого отеля намечен на конец 2025 года.
Комплекс отличный (5 звезд), но вход в инвестиции уже достаточно серьезный - почти 50 млн ₽.
Blanc Hill - этот Отель уже построен, застройщик доделывает ремонты в части номеров и готов к запуску. Так же отель имеет очень хорошее месторасположение - напротив Отеля Marriot.
И, если бы на рынке не было следующего объекта 👇 (чуть ниже), то можно было бы смело его рассматривать.
ГК Сан Пик. На мой взгляд - это лучшее инвестиционное предложение в Красной поляне. И вот почему:
Ни один Отель в Красной поляне не имеет такой территории и инфраструктуры как Сан Пик (даже Marriot в этом отношении проигрывает), а именно:
Лобби-бар, ресторан с панорамным видом на горы (шведская линия и a la carte), барбекю-зона с возможностью приобрести продукцию для приготовления, открытый подогреваемый круглогодичный бассейн с зоной отдыха, баня, кальян-бар, ночной клуб, открытая сцена для проведения мероприятий, благоустроенная набережная для прогулок, детская комната, зона workout для занятия спортом, конференц-зал, прокат горнолыжного оборудования (лыжи и сноуборды) а также прокат самокатов и велосипедов в летний сезон.
То есть, в этом отеле можно именно отдыхать, а не просто приезжать на ночь.
Сан Пик строит один из самых крупных Застройщиков Сочи - Демин В.С. Из реализованных проектов - Mirror на Навагинской и Учительской, Mirror Family в Адлере, ЖК Южное море в м-не Приморье. На завершающей стадии - отель Фрегат в Курортном городке.
Управляет всеми гостиницами собственная управляющая компания. И, если раньше (еще год назад) моё отношение к этой деятельности застройщика было достаточно скептичным, то сейчас оно поменялось.
Так например, за первый месяц после запуска (июль 2023) Отель Миррор Фэмели принес собственникам от 128 000 рублей за апартамент. При этом, конкуренция в Адлере огромна, и не каждый "раскрученный" отель смог показать такие цифры.
Вывод: отельер учится на своих ошибках и быстрыми темпами набирает опыт. Конечно до уровня Алеана еще далеко, но для местной управляющей компании прогресс впечатляет.
Порядка 40 апартаментов Застройщик оставляет себе и будет сдавать в аренду. Это показывает то, что Застройщик верит в проект и хочет иметь стабильный доход от этого бизнеса.
На данный момент номерной фонд, который можно приобрести достаточно обширен. Я предлагаю к рассмотрению несколько вариантов:
Стандартный номер, преимущества которого состоят в том, что номера от 17 до 21 квадрата попадают в одну категорию. А это значит, что вложения меньше, а прибыль от аренды такая же как за номер, который стоит на 2 - 2,5 млн ₽ дороже).
Если рассматривать такой номер 👆, то срок его окупаемости будет чуть дольше предыдущего варианта, но сам номер будет ликвидней для перепродажи (связано с дефицитом подобных площадей) и для сдачи (связано с тем, что финансово не очень обеспеченые люди, стремящиеся сэкономить встречаются в Красной поляне достаточно редко).
Сколько можно зарабатывать от сдачи в аренду?
Рассмотрим на примере Отеля Green Flow 4* на верхней Роза Хутор (так как это единственный отель, который из "четверок", который можно сравнить с Сан Пиком.
Июнь(первая половина), Июль, Август, Сентрябрь - в среднем сутки стоят по 16 000 ₽
15 + 31 + 31+ 30 = 107 (дней)
107 х 16 000 = 1 712 000 ₽
1 712 000 х 0,7 (процент загрузки отеля)= 1 198 400 ₽
Октябрь, ноябрь, декабрь (первая половина декабря) - в среднем по 10 000 ₽
31+ 30 + 21 = 82 (дня)
82 х 10 000 = 820 000 ₽
820 000 х 0,7 (процент загрузки) = 574 000 ₽
Декабрь, Январь, Февраль, Март - в среднем по 17 000 ₽
10 + 31+ 28 + 31 = 100 (дней)
100 х 17 000 = 1 700 000 ₽
1 700 000 х 0,9 (процент загрузки) = 1 530 000 ₽
Апрель, Май, Июнь (первая половина) - в среднем по 10 000₽.
30 + 30 + 15 = 75 (дней)
75 х 10 000 = 750 000 ₽
750 000 * 0,5 (процент загрузки) = 375 000 ₽
Ноябрь- декабрь больше востребован, по сравнению с март - начало июня, так как в ноябре еще не лежит снег и можно ходить по пешим маршрутам, в начале же года в тот период еще снег не уходит, поэтому меньший спрос.
Итого:
1 198 400 + 574 000 + 1 530 000 + 375 000 = 3 677 400 ₽
3 677 400 х 0,6 = 2 206 440 ₽ - это доходность собственника без учета налогов (по стандартному номеру 17-21 кв.м)
Вывод: из всех возможных вариантов, представленных в Красной поляне - ГК Сан Пик является самым инвестиционно привлекательным.
Чтобы понять, стоит ли в принципе инвестировать в сочинскую недвижимость, ознакомьтесь с этой статьей 👇. Здесь на фактах показана динамика за последние 3 месяца:
С уважением,
Литовка Роман
Тел. 8 966 770 36 17