Занудный текст о наболевшем. Не касаясь моральной и этической стороны вопроса, попробуем отстраненно, на сколько это возможно, разобраться в правомерности посуточной аренды на территории СНТ.
Дисклеймер: как постоянно живущая в лесном СНТ, я всеми конечностями против сдачи в аренду, тем более посуточную, чего-либо на его территории. Всё ниже написанное - не юридическая консультация, а исключительно мое личное мнение, правовая позиция, которой еще предстоит утвердиться судом, ну или быть разбитой судебным решением.
Начнем плясать от печки. Адепты предпринимательства в неуместной для этого локации исходят из чего? Из того, что в силу ст. 209 ГК РФ собственник вправе распоряжаться своей собственностью как душе его угодно, в т.ч. сдавать ее (собственность, а не душу) в аренду. Особо веселые могут еще сослаться на конституционно закрепленное право частной собственности, так же предполагающее право распоряжаться ей по своему усмотрению.
На мой взгляд, эти ребята забывают, что помимо общих декларативных норм права существует масса частных, которые регулируют конкретные случаи, а не декларируют общие положения, в отрыве от прочего законодательства, не вдаваясь в детали и важные нюансы.
Из серии свободы передвижения, декларативно закрепленной в Конституции. Да, свобода свободой, но есть масса других, уже не декларативных, а частных норм, ее ограничивающих полностью или в части. Начиная от запрета на выезд - в силу обеспечения исполнительного производства или должности, предполагающей допуск к гос.тайнам. И заканчивая запретом свободного доступа на летное поле аэродрома, ну или посещения бассейна без справки дерматолога 😅
Вернемся к нашим баранам предпринимателям.
Считаю, что вести предпринимательскую деятельность в границах территории садоводческого товарищества нельзя, так как вне зависимости от того, член ты СНТ, или право имеешь "индивидуал", которому устав снт по большому счету до лампочки..... твой участок в любом случае находится на территории садоводческого товарищества.
Статья 4.1 ФЗ-217 определяет состав территории садоводства или огородничества как садовые или огородные земельные участки (а также земельные участки общего назначения, но это уже про другое).
А п.1 ст.3 ФЗ-217 четко устанавливает, что "садовый земельный участок - земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей".
При этом территория садоводства или огородничества может быть создана на землях сельскохозяйственного назначения или землях населенных пунктов, как в моем случае. То есть вид разрешенного использования может быть как только для ведения садоводства/огородничества, так и индивидуального жилищного строительства (ИЖС, как мои участки), так и личного подсобного хозяйства (ЛПХ, встречается еще такое).
Всё это не отменяет одно - участок находится в границах территории СНТ.
Как понять границы СНТ без лишней беготни? Открываем Роскадастр (публичную кадастровую карту), находим свой участок в СНТ по кадастровому номеру в поисковой строке. Уменьшаем масштаб и смотрим кадастровый квартал (шесть цифр в серединке кадастрового номера вашего участка). Вот это и есть территория садоводства, проверить это легко - в какой участок не тыкни в рамках границ этого квартала, в адресе участка будет присутствовать волшебные три буквы (на всякий случай, я про СНТ).
Так вот, осуществление предпринимательской деятельности на территории садоводческого товарищества, земля которого предназначена исключительно для дел садовых под собственные нужды - это явное, на мой взгляд, нарушение целевого использования земельного участка.
А нарушение целевого использования, как нам говорит ч.1 ст. 8.8 КоАП РФ, влечет за собой административный штраф: на граждан в размере от 0,5 до 1 % кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1 до 1,5 % кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 1,5 до 2 % кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей.
Казалось бы - ну что эти 10-20 т.р. штрафа нашим бизнесменам, посмеются да и только. Но нет, друзья, нет.
Во-первых, возможно повторное применение мер воздействия в виде наложения штрафа – данная санкция применяется за каждый выявленный факт правонарушения.
Во-вторых, даже однократно наложенный штраф - уже победа, так как после него, если продолжается вакханалия с посуточной сдачей в аренду, возможно применение крайней меры - принудительного изъятия участка.
Алгоритм его как поняла таков:
- Жалуемся в прокуратуру с копией жалобы в органы земельного надзора (у нас это УИЗО), ну или наоборот, что на мой взгляд вернее, т.к. веры в волшебную силу прокуратуры у меня нет;
- Они проводят проверку обращения, выявляют факт нецелевого использования земли (активно помогаем им в этом предоставляя собранную информацию в виде тех же протоколов участкового, вызываемого на шум арендаторов; истории поданных объявлений о сдаче в аренду; видео с камер уличного наблюдения и т.д.), направляют в адрес собственника угодий требование о прекращении противоправных действий, оформляют протокол за нарушение по ст. 8.8 КоАП РФ;
- Дело рассматривается в суде, выносится постановление о наложении штрафа;
- Если нецелевое использование земель продолжается, в адрес собственника направляется письменное требование о предстоящем изъятии участка;
- Если собственник согласен с изъятием, назначаются публичные торги для определения выкупной цены участка, если не согласен - изъятие участка происходит через судебные инстанции по иску уполномоченного органа.
Почву из-под этой позиции может выбить довод горе-бизнесменов, что сдача в аренду - это не предпринимательская деятельность (на минувшем собрании собственными ушами слышала). Да, да, строительство заточенных под краткосрочную сдачу домиков-близнецов и систематическое получение прибыли от сдачи их в аренду - это, конечно же, не коммерческая деятельность (уныло машу транспарантом с надписью "САРКАЗМ").
Что касается разграничения предпринимательской деятельности и сдачи вне ее, то тут отдельная песня на целую статью. Если вкратце, то действительно есть разъяснение Верховного суда, что к предпринимательской деятельности не относится получение дохода от аренды или сдачи внаем жилья, НО! при условии, что жилье получено или приобретено для личных нужд, но временно не используется собственником из-за отсутствия такой необходимости. Это очень расплывчато, и наиболее строгий вариант толкования сужает данное разъяснение исключительно к случаям временной сдачи единственного жилья (например, уехали в Тай на зимовку и сдали здесь на это время свою единственную квартиру в аренду).
Полагаю, что этот довод (дескать, не предпринимательство это вовсе) будет достаточно легко разбить в суде (ходатайство о запросе перечня принадлежащего собственнику и членам его семьи недвижимости, предоставление истории размещения объявлений о сдаче домиков и т.д.).
Тут, кстати, можно будет подключить еще ряд органов и организаций, которые помогут установить факт коммерческой деятельности:
1. Налоговая. С радостью проверит наличие статуса (индивидуальный ли предприниматель или самозанятый) и начисление налогов.
2. Энергосбытовая. С удовольствием применит тариф не деревенский, как для садоводов, а коммерческий (в три раза бОльший).
3. Участковый, которого можно и нужно вызывать на шумные вечеринки и обязательно брать копии протоколов, где будет указано кто веселился, и на каких основаниях (посуточная аренда!) находился в доме.
До кучи можно еще и провайдеру написать, у них тоже достаточно жесткая разница между коммерческими и бытовыми тарифами (у нас, например, один единственный провайдер в СНТ - Ростелеком).
Не для установления коммерческого использования, но безопасности ради можно и нужно еще написать в МЧС с просьбой провести проверку на предмет соблюдения противопожарных норм. Все эти чаны, камины, костры и мангалы - неизвестно как и где установленные, безумно опасны при пьяных вечеринках людей, заехавших на сутки отдохнуть от души.
Все жалобы можно писать с копией в Прокуратуру - толку особого не будет, отпишутся, как они это умеют, но бумажной нервотрепки бизнесменам это добавит.
Поёжились на словосочетание "бумажная нервотрепка"? Но нам-то чего, спасибо достижениям цивилизации - все эти письма счастья можно отправлять не выходя из дома, через официальные сайты соответствующих органов и организаций.
И кстати. На всякий случай, по совету бывалых юристов, мы (собрав подписи в нужном количестве) обратились к Председателю с требованием о проведении внеочередного собрания с включением в повестку внесения изменений в Устав СНТ.
Собрание отгремело, будем вносить целый блок изменений, ключевых из которых два:
- «Земельные участки, расположенные в границах территории Товарищества, должны использоваться по целевому назначению и в соответствии с их разрешенным использованием. Не допускается осуществление любой коммерческой деятельности на территории Товарищества, в том числе, в виде сдачи в найм (аренду) объектов (части объектов) капитального и некапитального строительства, земельных участков (части земельных участков). Размещение материалов рекламно-информационного характера на территории Товарищества, в том числе наружной рекламы на ограждающих участки конструкциях, зданиях, строениях и сооружениях, возможно исключительно на основании решения общего собрания членов Товарищества. Нарушение целевого назначения и/или разрешенного использования земельных участков влечет за собой предусмотренную действующим законодательством ответственность».
- «Лицо, имеющее в собственности земельный участок на территории Товарищества и не являющееся его членом, обязано не нарушать права членов Товарищества, а так же соблюдать иные обязанности, связанные с осуществлением деятельности в границах территории Товарищества, установленные законодательством Российской Федерации и настоящим Уставом».
Вот, если вкратце, пока как-то так. Сдача в аренду еще не началась, а мы уже мечемся и строим коварные оборонительные планы защиты нашего тихого лесного счастья 😅
Подписывайтесь, чтобы не пропустить дальнейшие эпизоды предстоящей битвы за спокойствие и тишину леса 😄