К написанию статьи с подобной темой нас подтолкнула текущая ситуация. Многие участники рынка недвижимости до сих пор находятся в иллюзиях в отношении природы кризиса и его последствий. Это подтверждает популярная оценка состояния рынка недвижимости, которую можно охарактеризовать следующим образом:
- существуют вера в то, что цены после «недолгого колебания» вскоре вновь устремятся вверх, вместе с инфляцией Вторичное жилье в России подорожало на фоне ослабления рубля и роста ключевой ставки ЦБ (rbc.ru). То есть сильна вера в то, что кризисы цикличны и за недолгим спадом рост гарантирован;
- существует вера в то, что «денег у людей много» и покупатели готовы драться за квадратные метры как голодные собаки за кость Спрос на «вторичку» бьет рекорды, на новостройки тоже растет. Россияне бросились скупать квартиры? (cian.ru)
- существует вера в то, что для того, чтобы выгодно продать можно переждать годик-два, после чего без проблем можно будет выручить от продажи побольше. А пока можно сдавать в аренду, тем более что цены на неё растут В России дефицит арендного жилья приведет к росту цен | Новости рынка недвижимости | Известия | 03.09.2023 (iz.ru). Ведь кризис, как мы помним из п.1, цикличен.
Имеют ли право на жизнь подобные верования?
С детства все мы привыкли к определённой цикличности — как в обычной жизни, так и в экономике. Более того, мы постоянно сталкиваемся с ними. Например, за чёрной полосой всегда следует белая, а за осенью зима. В рамках модели цикличности совершенно нормальным кажется ожидание того, что всё вернётся на «круги своя».
Известная нам история кризисов на рынке недвижимости РФ только подтверждают историю с цикличностью. На нашем рынке недвижимости просто не было более долгосрочных периодов депрессии, чем 5 лет.
Однако, есть смысл задать себе важные вопросы
А что если в рамках текущего кризиса депрессия затянется на более длительный период, чем 5 лет и до фазы оживления многие попросту физически не доживут?
Можно ли быть уверенным в том, что текущий кризис будет развиваться по привычной для нас модели, которую можно спрогнозировать по времени на основании предыдущего опыта?
Или в рамках текущего кризиса мы войдём в ранее неизведанное, где тот, кто будет медлить и выжидать вместо привычного выигрыша потеряет больше других?
Давайте вместе разберемся в ситуации и попробуем ответить на все эти важные вопросы. Сегодня мы копнем очень глубоко, и, если вы не любите думать, а просто ищете короткий ответ на вопрос – эта статья вам не подойдет. Надеемся, среди наших подписчиков таких меньшинство.
Начнем с привычки надеяться на цикличность
Надежда на цикличность — не такая уж безопасная и стабильная штука. Если проанализировать прошлое, то легче делать правильные выводы из настоящего и понимать будущее. Всем известно, что человеческая жизнь довольно непродолжительна, и одно из самых прогнозируемых цикличных явлений в ней – это упомянутая нами выше смена времён года.
Собственно говоря, по годам жизнь и считают. Каждый из нас точно знает, что за зимой идёт весна и так далее. Но история нашей планеты показывает, что даже смена времён года не всегда случается по одному сценарию.
Ледниковые периоды, в период которых лето не наступает никогда, неоднократно случались на нашей планете и длились миллионы лет. Попросту погибали те наши далекие предки, которые во время наступления ледникового периода принимали решение переждать, а не действовать.
Если кто-то думает, что ледниковые периоды влияли только на наших одетых в шкуры предков, то он глубоко ошибается. Малый ледниковый период, который длился на нашей планете в период 15-19 веков, оказал глубокое влияние на все сферы человеческой жизни.
В том числе и в нашей стране, когда во времена правления довольно толкового царя Бориса Годунова наступило очень серьезное ухудшение климата со всеми известными последствиями Пепел королей. Как перуанский вулкан изменил историю России и сверг с трона Бориса Годунова (life.ru).
Всё это мы вспомнили не просто так, а для того, чтобы на примере показать, что даже, казалось бы, самое понятное, стабильное и прогнозируемое в нашей жизни явление – смена времен года может сбоить.
Причем сбоить неожиданно, не прогнозируемо, совершенно по не зависящим от нас причинам. И по факту наступления подобного сбоя весь предыдущий накопленный опыт обесценивается, поскольку выживать приходится в принципиально новых условиях.
Экономической теории также свойственна хрупкость – как и всему, что создано человеком
Подобная хрупкость относится не только к человеку как к виду, но и ко всему созданному им, в том числе привычным моделям экономики и экономическим законам.
Ведь экономика как наука не создаёт что-то новое, а лишь описывает способ ведения человеком хозяйства и использования доступных человечеству ограниченных ресурсов. Как и любая другая гуманитарная наука она изучает социальные отношения в прошлом и настоящем.
При этом, любое прогнозирование будущего в рамках той или иной экономической теории возможно лишь в рамках сохранения описываемой теорией экономической модели. Любое изменение модели ведет к новому развитию экономической науки, которая будет пытаться описать доступными ей средствами происходящее в обществе.
Это совершенно нормальный процесс, который, однако, следует правильно воспринимать. В экономической науке нет догм, которые не могут быть пересмотрены в связи с изменением модели развития того общества, который наука исследует.
Приближаемся непосредственно к рынку недвижимости
Наука экономика в современном её состоянии начала развиваться только с середины 18 века, со времен Адама Смита. То есть всего лишь последние 280 лет. Из этих 280 лет рынок недвижимости как явление, к которому мы сегодня все привыкли, существует лишь последние 80 лет — начиная с 1945 года, когда западными государствами был взят курс на формирование среднего класса.
До этого момента, за редким исключением вроде США, где недвижимость стала активно продаваться ещё в 20-е годы, ни о какой массовой купле-продаже недвижимости речи не шло. Была огромная прослойка арендаторов недвижимости и небольшое количество собственников жилья.
Хорошо известны причины, по которым запад активно и целенаправленно приступил к формированию среднего класса, и мы не будем повторяться о них в нашей статье.
Кстати, не только рынок недвижимости появился благодаря среднему классу. Туристический рынок, массовый рынок различных услуг, торговые и развлекательные центры, автомобильный рынок – все эти рынки получили своё развитие именно благодаря созданию среднего класса, который обеспечивал платежеспособный спрос.
В нашей стране рынок недвижимости сформировался уникальным способом
До революции его не было, как, впрочем, не было и до 1991 года. И появился он в результате такого явления, как приватизация жилья.
Организаторы приватизации не только желали сделать всю страну соучастниками своих действий, но и хотели снять с государства расходы на содержание жилой инфраструктуры. Ведь подобные расходы совершенно не характерны для капиталистического государства.
Кстати, об этом желании в законе написано прямо, и именно по этой, экономической причине, приватизации продолжается до сих пор. Именно поэтому то жильё, которое находилось в государственной собственности, было безвозмездно передано лицам, проживающим в нём по договору найма. Миллионы людей стали собственниками.
Причём большинство из них ни в прошлом, ни в настоящем, ни в будущем не имело средств на приобретение этих квартир на рыночных условиях. Но это был такой своеобразный бонус, который получили жители страны после смены модели развития.
То есть после того, как в добровольном порядке вместо второй экономики мира с уникальной идеологией Россия стала обычным сырьевым придатком западных экономик, получив намного более меньшее место в мировом разделении труда Почему Россия стала сырьевым придатком и как это изменить (tsargrad.tv).
Президент В.В. Путин прямо высказался по этому поводу, сказав, что считает развал СССР крупнейшей геополитической катастрофой 20-го века Путин объяснил, почему считает распад СССР крупнейшей катастрофой XX века - РИА Новости, 03.03.2020 (ria.ru).
Казалось бы, благодаря приватизации в нашей стране должен был «из ниоткуда» появиться средний класс
Ведь может показаться, что уникальная ситуация, при которой люди получили жильё буквально даром, без многолетних ипотечных платежей – это прямой путь к благоденствию. Но этого не произошло. Экономическая ситуация в стране была сложной.
Смена модели развития страны привела к тому, что в 90-е годы возник класс малообеспеченных собственников недвижимости, по какой-то иронии считавших себя «средним классом». Это нонсенс для капиталистических стран, когда мало того, что жильё было бесплатно получено, так и ещё его содержание было буквально дармовым.
Для того времени это было совершенно нормальным, поскольку если бы платежи за квартиры в найме и собственности различались, то приватизация бы забуксовала. А так всё это выглядело как реальная халява. Бесплатно получил, бремя содержания собственности почти что нулевое, а если продал – озолотился.
Правда, то что в 90-е считалось «озолотился», сегодня кажется нищенской подачкой. Тем не менее, тогда 10-20 тысяч долларов США, за которые можно было купить квартиру в Москве, были серьезными деньгами.
Существенный нюанс
В настоящее время приватизация как способ возникновения права собственности перестала играть существенную роль В Москве неприватизированными остались только 8,8% квартир (interfax.ru). В основном квартиры приобретаются на рыночных условиях в многолетнюю ипотеку, выплаты по которой тяжелым бременем ложатся на собственников.
Однако по инерции до сих пор содержание недвижимости в нашей стране стоит копейки. Несмотря на то, что стоимость коммунальных услуг значительно выросла, в России всё еще действует минимальная ставка налога на жилую недвижимость в 0,1%.
Например, для квартиры кадастровой стоимостью 10 000 000 рублей (что обычно для Москвы) ежегодный налог составит всего 10 000 рублей. Для западных стран вроде США и Германии налог на недвижимость городе, аналогичном Москве, приближался бы к 3%. То есть за квартиру в 10 000 000 рублей было бы необходимо платить 300 000 рублей в год одного налога.
Эти цифры важно запомнить, поскольку налог на недвижимое имущество - важная точка роста, которую государство рано или поздно использует с целью пополнения доходов.
О важности среднего класса
Важно понимать, что средний класс во всём мире — это та прослойка населения, которая и обеспечивает товарный оборот недвижимости. В тех странах, где средний класс отсутствует, рынок недвижимости находится в плохом состоянии.
Совершенно одинаковый объект недвижимости в стране с отсутствующим среднем классом и наличием такового будет значительно отличаться по стоимости. Все мы знаем — недвижимость стоит дешево тогда, когда платежеспособного спроса на неё нет.
Затраты и себестоимость не играют существенной роли, что можно легко увидеть на различных примерах в том числе в нашей стране. Абсолютно одинаковая квартира в Москве и, например, Волгограде будет значительно отличаться по стоимости именно из-за уровня платежеспособного спроса.
Например цены на недвижимость в России были очень низкими до момента, когда цены на нефть стали показывать невиданный рост Цена НЕФТИ марки Brent WTI Urals за баррель по годам (Таблица график) (infotables.ru).
Буквально за 10 лет, начиная с 2000 года цены на нефть повысились в 5 раз по сравнению с теми же 90-ми годами. Именно за эти годы рынок недвижимости необычайно развился в нашей стране.
Если в 90-е и нулевые года платежеспособный спрос на недвижимость в основном удовлетворялся за счёт накоплений граждан, то уже в 10 годы была массово запущена ипотека, поскольку объемы строительства выросли, а цены стали так высоки, что без кредитной поддержки стало невозможно обеспечивать платежеспособный спрос.
Это привело к тому, что в рамках модели сырьевого придатка запада Россия стала двигаться по пути «капиталистических передовиков». А именно: началось развитие ипотечного кредитования, за счёт которого обеспечивался платежеспособный спрос, в том числе на массовую застройку.
Однако у кредитования есть важный нюанс — оно работает только в отношении тех заемщиков, доходы которых позволяют оплачивать кредиты. То есть по сути оно для среднего класса. Разнятся методики, по которым рассчитывается доля среднего класса в РФ, но если взять за основу методику РИА Рейтинг, то в нашей стране около 11,5% населения на 2022 год составляют средний класс. Рейтинг регионов по численности среднего класса | Инфографика | РИА Рейтинг (riarating.ru).
То есть по указанным данным средний класс в России - это те люди, которые имеют в собственности жильё, машину (пусть и в кредит); у них остаётся на руках не менее 2-х прожиточных минимумов после оплаты обязательных платежей и они могут хоть немного, но откладывать на чёрный день.
Важно понимать, что средний класс очень хрупок
Для того, чтобы оплачивать ипотеку и вести жизнь соответствующего уровня у этих людей должны быть доходы, которые они получают в результате наемного труда в нашей стране.
Мы делаем акцент на наёмном труде не просто так. Например, банки не любят кредитовать предпринимателей, потому что у них всё не стабильно. Сегодня доход есть, завтра нет, и если вдруг с бизнесом что-то случится, то шансов вернуть потерянный доход у предпринимателя немного. Это статистика.
Для квалифицированного же наёмного работника потеря работы, по мнению банка, не несет особой угрозы, поскольку в течение 2-3 месяцев он работу найдёт и снова может платить. Причем заработную плату он будет получать у того предпринимателя, которого банк не кредитует. Вот такой вот парадокс.
О ценах сегодняшнего дня и кредитовании
Текущие цены на недвижимость формировались в модели, в рамках которой Россия спокойно торговала углеводородами, вооружением, а также многим другим с наиболее платежеспособной частью мира. Так называемой западной его частью, которая в настоящее время почти вся отнесена к категории недружественных стран.
Важно, что, даже до наступления санкций после 2013 года доходы жителей России по факту снижались, а не повышались Россияне-2023 беднее россиян-2013 на 6,5% / Экономика / Независимая газета (ng.ru). При этом за эти годы цены на недвижимость выросли очень прилично от 168 000 рублей за кв.м. в Москве в 2013 до 251 000 рублей за кв.м. в декабре 2022 года.
При неизменно падающих реальных доходах населения рост цен на недвижимость на 50% был возможен только за счёт кредитования, причём кредитования, поддержанного государством.
Для тех, кто в этом сомневается, приведем индекс стоимости жилья в Москве на 2019 год Ценовое дно пройдено не везде. Обзор рынка недвижимости по итогам 2019 года (irn.ru). За 6 лет прошедших с 2013 по 2019 года, без массовой льготной ипотеки индекс недвижимости изменился всего на 7% до 178 000 тысяч рублей, что на самом деле является скорее колебанием вокруг одной точки, чем реальным ростом, учитывая длительность периода.
Кратко об экономической ситуации
Мы неоднократно писали о том, какие изменения произошли в стране с 2022 года, и не будем повторяться. Важно, что начиная с февраля прошлого года та модель, на которой возник платежеспособный средний класс, по сути, сильно ухудшилась.
Вместо нескольких торговых партнеров первого эшелона, на противоречиях которых можно было хорошо зарабатывать, у нас появились торговые партнеры второго эшелона, с которыми непонятно как работать.
Это и зависимость от Китая, и проблемы в торговле с Индией, и зависимость от Турции, и многие другие проблемы, которые попросту не перечислить. Несмотря на то, что мы не согласны с позицией г-на Макрона В Сети ужаснулись словам Макрона о поражении России - РИА Новости, 15.05.2023 (ria.ru), сам факт ухудшения модели налицо.
Мы теряем рынок за рынком (оружейный, газовый, нефтяной, алюминиевый и т.п.), ничего не приобретая взамен. То есть у нас пока не появилось ничего нового, что мы не могли бы развивать раньше. Пять и десять лет назад нам никто не мешал развивать отношения с той же Индией или Пакистаном.
Например, Британская империя, ведя войны, получала от них неплохой доход, которого раньше не имела Экономист оценила в $45 трлн ущерб Индии от Британской империи - Газета.Ru | Новости (gazeta.ru).
Нам неизвестно, сможем ли мы компенсировать потери от утраты рынков в случае достижения целей СВО. Важно, что, судя по восстановительным мероприятиям на освобождённых территориях и «херсонским сертификатам», Россия больше затрачивает, нежели получает.
И снова никуда без среднего класса
События, в рамках которых экономическое положение государства ухудшается, неизбежно ведут к проблемам со средним классом. В последнее время умы многих будоражит вопрос о том, кто же те люди, которые будут покупать квартиры.
Выдвигаются разные мнения, начиная от того, что это будут участники СВО, которые получат боевые выплаты, заканчивая тем, что новый средний класс — это сотрудники оборонных предприятий. Мы скептически относимся к тому, что за счёт этих категорий лиц удастся сформировать средний класс.
Участник СВО – это не работник на вахте. Оттуда вернётся не каждый Рогозин заявил о необходимости второй волны мобилизации в России – Коммерсантъ (kommersant.ru). Тем более, что СВО окажется намного короче по сравнению со сроком ипотечного кредитования.
Те же, кто сейчас работает на оборонных предприятиях, после окончания СВО также окажутся не у дел, как и раньше. Иметь свою оборонную промышленность можно лишь в том случае, если страна воюет или у неё много заказчиков среди других стран.
Известно много примеров, когда страна, в которой во время военных действий был рост промышленности, после завершения горячей фазы конфликта попадала в жесточайший кризис.
Например, в США в 1946 году, когда после окончания ВОВ всю военную промышленность пришлось сократить из-за чего ВВП резко упало более, чем на 11% ВВП США показал рекордное падение с 1946 года — РБК (rbc.ru). СВО тоже когда-нибудь закончится, и у всех тех, кто сейчас сравнительно много зарабатывает на фронте или в тылу, доходы вернутся к прежнему состоянию.
Средний класс — это не обязательное явление при капитализме
Это сложный в создании феномен, который очень легко уничтожить. Есть множество стран в мире, где население не меньше, чем наше, но среднего класса в них нет. Эти страны не менее богаты, чем мы — просто им не достались от предков те контракты и мощности, на которых Россия зарабатывала последние 30 лет.
Сейчас мы вынужденно перестраиваем экономику. О повороте на восток и его эффективности мы уже писали отдельную статью Поворот экономики на восток повлечет рост цен на жилье в регионах? | Перспектива развития рынка жилья Восточной Сибири и Дальнего Востока.
Также ранее мы писали о том, что кризис на рынке недвижимости может длиться десятилетиями, даже без изменения модели. Что бывает, когда сдувается пузырь на рынке НЕДВИЖИМОСТИ? | Пример САМОГО БОЛЬШОГО КРИЗИСА. С даты сдувания ценового пузыря в Японии прошли десятки лет, и только в начале 2020-х годов цены на недвижимость стали возвращаться в показателем 80-х годов прошлого века.
Ответ на насущный вопрос
Вопрос о том, как долго будут падать цены на недвижимость в России, будет зависеть от того, удастся ли в текущих условиях создать основу для среднего класса, который будет покупать эту недвижимость. На текущий момент особых предпосылок для этого не заметно. Наоборот, видна тенденция к возврату в более архаичные формы рынка недвижимости начала 20-го века.
Массовое появление арендных домов на государственном уровне говорит о том, что в России недостаточно того населения, которое будет покупать недвижимость в России. Арендные дома от ДОМ.РФ (xn--d1aqf.xn--p1ai).
Ну а дефицит бюджета неизбежно приведёт к тому, что будут искать новые источники дохода Дефицит бюджета превысил годовой план: в чем причина и что это значит для экономики | Forbes.ru. Уже взялись за блогеров, которых в более сытой предыдущей модели никто не замечал.
Всё это значит только одно — быстро переждать кризис не получится. Он будет длиться больше 5 лет и вполне может затянуться на десятилетия. В конце концов в Японии он длился почти 30 лет, так что примеры в истории есть.
Кому будет непривычно тяжело в кризис — так это собственникам недвижимости
В нашей стране это массовая прослойка населения, которая имеет облагаемое налогом имущество. Совершенно неизбежно, что быть собственником жилой недвижимости станет очень дорого, налоги есть куда повышать. И повышать их будут, поскольку государству в текущий непростой период деньги очень нужны. В начале статьи мы писали какой налог на квартиры за рубежом, на него и надо будет ориентироваться.
Всё, что происходит в текущем моменте — это надолго. И в условиях, когда предпосылки для улучшения ситуации не проглядываются, не разумно выбрать тактику «переждать». Продавать надо сейчас, поскольку до возврата к вчерашним ценам можно попросту не дожить.
Малыми сроками ожидания до 5 лет в текущей ситуации не отделаешься. Да, сегодня недвижимость уже стоит дешевле чем вчера. Да, иногда она колеблется в цене. Тем не менее, завтра будет ещё дешевле, чем сегодня. Если бы были реальные предпосылки для того, чтобы цены на недвижимость росли, мы бы обязательно об этом написали первыми.
Желаем нашим читателям принимать правильные решения вовремя. Важно не забывать, что те наши предки, которые верили в неизбежную цикличность, закончили не очень хорошо.
До встречи! И не забывайте лайк)