Ну что, друзья, вот и осень настала? Ветер, холода, осенняя одежда... Мда..., но не у нас) У нас сентябрь - это второе лето, которое продлится до ноября как минимум, хотя год на год и не приходится - на дворе стоит прекрасная погода: днём +25, +29, а ночью комфортный холодок.
Лето в этом году было достаточно комфортным: в июле один день было +37, а в августе +38 было два дня, но, конечно, переубедить тех, у кого термометры висят на солнце с незапамятных времён, что +60 показывает только у них во дворе - сложно, поэтому от данной проблемы пусть страдают те, кто учил их физике, а мы обсудим что у нас происходит с недвижимостью Краснодара в сентябре.
Недвижимость Краснодара в сентябре
Август, достаточно сложный месяц. В предыдущие годы этом месяце всегда было падение продаж: люди отдыхают, готовят детей к школе - в общем не до переезда, но не в этом году. В этом году всё иначе: люди были напуганы повышением ключевой ставки, а также информацией об ужесточении правил выдачи ипотеки.
По сути, произошло следующее:
- Несколько месяцев подряд ЦБ готовил почву для ужесточения правил выдачи ипотечных кредитов, которые решил ввести осенью, я о них уже упоминала раньше. По сути, этими правилами ЦБ отсекает всех, кто раньше мог "под шумок" получить ипотеку не имея стабильного дохода или имея высокую закредитованность. Теперь, кроме кредитной истории, при одобрении заявки на ипотеку банк смотрит ещё и на закредитованность подробнее я об этом писала вот здесь.
- ЦБ, который не выполнил свою основную функцию по стабилизации рубля - решил, что сойдёт и так и повысил ключевую ставку, т.е. сказал, что теперь деньги будут дороже. Грустно это в основном для простых людей, но в конечном итоге отразится и на банковском секторе, хотя на данный момент банки свои планы по кредитам на год выполнили и им беспокоиться не о чем, а следующий год...ну когда он там будет?
- Ну и вишенка на торте - это добавить денег в топку "льготной ипотеки", чем помочь застройщикам по мелочи, на какой-то триллион рублей ещё на несколько месяцев удерживать цены на очень высоком уровне. Писала от этом вот здесь.
Простыми словами: ипотека у нас с сентября не для всех, но, даже те самые "не все" теперь должны хорошо подумать прежде чем обратить внимание на вторичную недвижимость, так как ставка по ипотеке на вторичную недвижимость на сегодня почти в два раза выше, чем на первичную. Актуальные ставки описывала вот здесь.
На сегодняшний день средняя ставка на вторичном рынке 13,97%, а на первичном, с использованием программ "Льготной ипотеки" - 7,57%. Т.е. если вы сегодня берёте среднюю сумму кредита по Краснодарскому краю на вторичку (4 302 000 руб.), то ежемесячный платёж у Вас будет составлять 50 801 рубль в месяц, а если вы берёте ипотеку в программе "льготной ипотеке, то платёж будет составлять 30 286 рублей... нужны комментарии?
Отсюда и цены. Посмотрите, что сегодня происходит с ценами на недвижимость в Краснодаре:
несмотря на то, что роста на новостройки пока нет, снижения тоже не происходит, а ведь ситуация крайне странная - когда человек, купивший новостройку без ремонта - смотрит на рынок и понимает, что в том же доме квартира с ремонтом стоит дешевле и не просто дешевле, а значительно дешевле, при этом выходя на улицу из офиса продаж он просто потерял порядка 25 000 с каждого метра и не продаст её в ближайшее время за те деньги, которые в неё вложил.
Краснодарский край догоняет Грецию и обогнал Боснию!
И, конечно, хотелось бы, чтобы речь шла о средних доходах на душу населения, а не о ценах на квартиры, но жизнь состоит из реальности и в августе Краснодарский край всё же обогнал по средним ценам на метр квадратный Боснию и Герцеговину, Грецию и почти добрался до цен в Румынии. И это с нашими-то доходами, то толи ещё будет, так как сегодняшняя ситуация с ипотекой, вернее с разницей между ипотекой на первичку и вторичку явно повысит спрос на котлованы, а где спрос, там и рост цен. ну а почему бы и нет? Застройщики уже начали готовиться. Вот здесь сравнение стоимости недвижимости в Краснодарском крае с остальными европейскими странами
Показательно выглядит процент проданных квартир от застройщика, он вырос до 21%, а это не мало(в начале года было 18-19%)
Несмотря на то, что % достаточно небольшой, если понять, что этот показатель занижен за счёт одного застройщика, который в 2022 нашёл где-то завалявшиеся инвестиционные деньги, убедив одного из московских застройщиков, что в Краснодаре строить нужно всё и везде и вывалил на краснодарский рынок объём недвижимости, к которому этот рынок готов не был
Челябинск догоняет Краснодар по ценам! И не только Челябинск!
И, как бы это не было удивительно, но сегодня происходит достаточно интересная ситуация: цены на недвижимость в некоторых городах, которые ранее были гораздо ниже Краснодарских - начинают догонять южную столицу. В качестве примера можно привести Челябинск, который на протяжении последних лет не мог сравниться с нашими, задранными до неба ценниками.
И если такие регионы как Екатеринбург, Новосибирск, Нижний Новгород всегда, за исключением некоторых периодов со скачками цен на юге были выше, или в одном ценовом сегменте с Краснодаром, то сегодня они обгоняют Краснодар вот так сегодня выглядят цены по сравнению с Краснодаром в некоторых регионах:
А вот так выглядели эти же регионы в августе 2021 года:
А вот так выглядели цены в этих городах по сравнению с Краснодаром в 2019 году
И, когда смотришь на цены с такого ракурса - всё становится понятно - Краснодар просто занимает своё положенное место на рынке и ситуация устаканивается
Здесь нужно объяснить тем, кто следит за этой темой недавно: Краснодар - это третий по объёмам рынок недвижимости в стране, в два раза его обгоняет рынок Москвы и совсем немного обгоняет Московская область. При этом рынок Краснодарского края - приточный, то есть он держится исключительно на приезжающих, количество которых вот уже несколько лет держится на одном и том же уровне приблизительно в 100 000 человек в год. И если цены в регионах-донорах будут сильно ниже, то в Краснодаре просто упадёт рынок. И, конечно это произойдёт не за месяц, и не за год, но произойдёт, поэтому краснодарский рынок сейчас должен дождаться тех регионов, которые поставляют ему переезжающих, чтобы они продав своё жильё там - могли купить жильё в Краснодаре. И чем ниже будет цена относительно регионов-доноров, том больше будет доля покупки в Краснодаре относительно Краснодарского края.
На сколько всё плохо в сентябре с продажами недвижимости в Краснодаре?
Объективно, ситуация налаживалась в течение последних нескольких месяцев и если взять пропорцию: продано/не продано/продажи не открыты, то на сегодняшний день она выглядит вот так:
Если сравнить с январём 2023, когда ситуация выглядела вот так:
Но, если посмотреть на предыдущие годы, то картина смотрится гораздо интереснее:
Как вы видите, ситуация крайне позитивная для покупателей, если бы не одно но, вернее НО!!! И это "НО" называется "Льготная ипотека", на которую совсем скоро выделят чуть более триллиона рублей вот здесь я писала об этом. По сути, такое благое деяние как поддержка населения в желании купить собственное жильё превращается в обогащение застройщиков. Напомню, вот этот график не просто так появился и не просто так в данном графике первичное жильё ДОРОЖЕ, чем вторичное
Понимаете? Представьте, вы приходите в магазин а вам говорят:
Хотите купить куртку? Она стоит 10 000 рублей, а если будете покупать отдельно материал, пуговицы, нитки, то это выйдет вам в 13 000 рублей, при этом мы гарантируем, что и материал и пуговички и нитки будут того же производителя, что на куртке и вы покупаете материал отдельно.
Что будет с ценами на недвижимость в Краснодаре в ближайшее время?
Если коротко, то в ближайшее время ничего, совсем ничего! Если говорить о квартирах - они просто будут стоять на месте, но доля вторички будет падать в общем объёме продаж, а доля первички расти. Конечно ни за месяц, ни за два никаких серьёзных скачков не будет - переизбыток квартир на рынке просто огромный. Количество покупателей не становится не больше, не меньше, а вот количество построенного жилья растёт и оно никуда не денется.
В прошлом году непроданной недвижимости осталось около 6 000 000 метров - это примерно 150 000 непроданных квартир, в этом году останется ещё столько же...напомню, что приезжает к нам не более 100 000 человек в год, при этом больше половины покупает не квартиры, а дома!
При подобной динамике будет происходить следующее, правда для этого подобная динамика должна продержаться ещё пару лет: квартиры, которые не продаются до ввода в эксплуатацию застройщиком мало того, что зависают на балансе застройщика, но ещё и вводятся в эксплуатацию. Когда этих квартир единицы - это не видно, а когда дома и целые подъезды за эти квартиры нужно выплачивать коммуналку, иначе для остальных жителей дома это будут неподъёмные средства и тот же вывоз мусора или отопление может стать непозволительной роскошью, если вы в подъезде живёте один!
Как пример, подобное явление уже сейчас есть в некоторых новостройках, которые купили неосмотрительные переезжающие: коммунальные платежи за обычную двушку составляют 15 000 - 17 000 рублей и есть конкретные примеры того, как это выглядит, при этом не в премиум сегменте, а в настоящем экономе, который даже не "Комфорт" не претендует, просто высокая коммуналка, вернее не просто высокая, а запредельно
К тому же введённые в эксплуатацию квартиры перестают подходить под программы "Льготной ипотеки" и оказываются на балансе у застройщика по ценам и ставкам свободного рынка, а значит конкурировать не могут, так как рынок дешевле как минимум на 20% и эта ситуация не только в Краснодаре, но у нас огромный рынок, и если в других регионах за исключением Москвы и СПб - рынок не большой, то к примеру некоторые застройщики Краснодарского края уже сейчас продали только 7% от всего построенного объёма и остальные объёмы рано или поздно куда-то нужно деть, так как долги банкам никто не отменял и отменять не собирается.
И выход здесь простой: или они демпингуют(снижают цены), или отдают доли компании банку, так как квартиры банку по рыночной цене не нужны. Есть правда ещё один выход - отдать квартиры государству, к примеру участникам СВО, так все будут в выигрыше, но пока об этом говорить рано.
Застройщики Краснодара уходят в малоэтажное строительство!
Ну и под конец расскажу забавную ситуацию: откуда не возьмись в районе одной из станиц, которые находятся рядом с Краснодаром начал строится коттеджный посёлок. Да не просто посёлок, а настоящая станица - огромная, прямо в чистом поле!
Всё бы ничего, но от этой станицы именно в этом месте всё время пахнет очистными! Нет! Не пахнет - там воняет, но только при условии, что ветер в нужную сторону. Воняет так, что если вы просто проехали в автомобиле и забыли закрыть забор воздуха с улицы - потом минуты три нужно проветривать машину. И вот как-то мне пишет какой-то маркетолог, которому заказали рекламную кампанию по этому посёлку и предалагает в моих соц сетях прорекламировать посёлок, на что я ему говорю:
- Так в посёлке будет вонь ужасная, там люди жить не смогут!?
На что получаю ответ: - Ну не такая уж и сильная вонь там, а зимой так и вообще не пахнет, а за зиму всё выкупят! Зато рядом с Краснодаром!
Хорошего дня, друзья! Как всегда, ежедневные новости о недвижимости Краснодара вот здесь, а если собрались переезжать звоните и пишите вот сюда +7(928)211-33-77. Будьте счастливы!
Екатерина Романенко, ЦН "Компромисс"