Центробанк России в конце августа 2023 года поднял ставку до 12%.
Спустя неделю банки начали поднимать ставки по ипотеке, но для тех кто был уже с одобрением в качестве заемщика, ставку оставили на прежнем уровне (у них есть три месяца с момента одобрения для того, чтобы найти квартиру, которую будут приобретать).
После того, как квартира будет найдена и одобрена банком в качестве объекта залога, у будущих ипотечников есть еще 30 календарных дней, чтобы выйти на сделку по старой ипотечной ставке.
Весь этот порядок действий банки публично регламентируют, но ситуация непредсказуема, поэтому большая часть одобренных ипотечников стараются не растягивать процесс выбора и приобретения квартиры, а сделать это в кратчайшие сроки.
Таким образом, создается ситуация, когда большому количеству покупателей нужно срочно купить! Это играет на руку продавцам и в моменте служит аргументом для поднятия цены!
Но, что будет, когда три месяца пройдут, все одобренные по низким ставкам ипотечные покупатели "закончатся", а новые по высоким ставкам НЕ появятся?...
Предполагается, что ситуация развернется в противоположенную сторону и у продавцов, чьи квартиры не купили на пике цены, начнут появляться "желания" снизить стоимость своих квартир.
Данная ситуация усугубляется тем, что для нормализации курса рубля относительно доллара, ставку нужно поднять еще выше. Ключевую ставку.
За ней, опять же, поднимется и ставка по ипотеке. В 2015 году она была заградительной, то есть, такой, по которой ни один покупатель не хотел оформлять ипотеку... В тот год цены на недвижимость ощутимо снизились, и такое снижение продолжалось полтора года.
Все написанное применимо для покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке жилья.
Если попытаться разобраться, как поднятие ключевой ставки повлияет на спрос новостроек и, как следствие, в какую сторону пойдут цены на жилье от застройщиков, то можно предположить, что цены будут продолжать расти!
Почему так произойдет, несмотря на то, что покупателям новостроек придется обслуживать более дорогую ипотеку (так как ставки по льготной ипотеке тоже вырастут, как и ставки на вторичное жилье).
Дело в том, что человеку, которому необходимо приобрести жилье для того чтобы жить в нем (а не инвестировать для перепродажи или аренды), все равно придется его покупать.... такой человек посмотрит на огромную ставку на вторичное жилье и мысленно сразу отвернется от этой идеи.
А льготная ставка на новостройки хоть и будет на пару процентов выше, чем раньше, но не будет такой пугающей. Очевидно, покупатель будет искать свое жилье в сданных домах, которые продают застройщике по льготной ипотеке, а значит, этот кластер жилья будет расти в цене...