На одном тг-канале опубликовали пост канала Гос.услуг, в котором рассказывается о том "Как проверить продавца при покупке квартиры". А я назвал этот пост вредными советами. Меня попросили рассказать почему. Рассказываю...
Вот скриншоты этого поста:
Разберемся, почему эти советы вредные.
Давайте, так. Комплексно. Помните ведь? "Пироги печет пирожник, сапоги точит сапожник". Вот основная беда всех таких советов в том, что они создают иллюзию, что достаточно заглянуть в несколько баз данных и, оп-ля, проверка уже готова.
Сервис МВД
Но, к примеру, что вам даст информация, с неработающего теперь, сервиса МВД о том, что паспорт не числится списках недействительных? Обыватель решит, что значит паспорт действителен. Но банально, он может быть недействительным, потому что в нем, например, ребенок разрисовал некоторые основные страницы, которые однозначно увидят в МФЦ, и паспорт продавцу нужно менять.
Но это банально. А подделку паспорта эта информация полностью исключит? Нет.
То есть она необходима, но не достаточна.
Выписка из ЕГРН.
Если вы сейчас её сами закажете, как тут советуют, то толку не будет, если вы не знаете как сверять регистрационные записи. Потому что информация в ЕГРН сейчас обезличена. Данных продавца нет. Поэтому ее заказывать собственник объекта должен.
Правоустанавливающие документы. Ну посмотрели вы данные. Они совпадают с выпиской из ЕГРН (которую вам дал продавец). А вы сверяли их ещё с чем-то, чтобы понять, что продавец не подделал выписку из ЕГРН, которая предоставляется в электронном виде? И достаточно любого графического редактора, чтобы в ней появились нужные данные.
Понятно, что сделку вы сделать не сможете, в смысле квартиру купить если была убрана запись о залоге, а он есть. А предоплату потерять - легко. Если цель подделки была именно в этом.
А может быть цель была убрать какие-то сведения по ограничениям на земельном участке, которые не хотелось, чтобы вы видели? Участок вы купите, а там это будет... Хотя покупка земли - это конечно отдельная тема и к личности продавца не относится, поэтому развивать не буду.
Брачный договор.
Что брачный договор? У нас с этим так-то целая проблема, потому что нет никаких реестров брачных договоров, и было он, или не был, если вам про это не скажут, вы никогда не узнаете.
Тоже и к согласию супруга относится. И они так лихо пишут, если недвижимость был приобретена до брака, то согласие или брачник не требуется. А как вы узнаете о том, что она до брака приобретена? Со слов продавца. Но тут не пишут, что можно попросить продавца предоставить официальный документ о том, что он в такой-то период в браке не состоял.
А зачем документ нужен? Можно же печати в паспорте посмотреть?! Нельзя! Потому что сейчас не обязательно в паспорте ставить печать о браке и записи о детях делать. А раньше это тоже могло не появиться при смене паспорта.
Дееспособность
Должен предоставить справку из психоневрологического диспансера! ДОЛЖЕН?!
Во-первых, не должен. Во-вторых, почему не указан наркологический диспансер? В-третьих. Как дееспособность связана с наличием учета в НД и ПНД?!
Да вообще никак! Я в свое время видео на эту тему записывал, можете посмотреть. https://youtu.be/AA6BssEGnT4
Долги
Ну посмотрели вы что долги есть. Что дальше? Не покупаем квартиру? Или покупаем, но при условии? А с какой суммы долга можно покупать, а с какой нет?
А ещё тут нет ни слова о том, что долги в ФССП могут не фигурировать, но кредитная история у человека такая, что там однозначно предбанкротное состояние и без правильного проведения сделки покупать у него ничего нельзя.
Дальше, посмотрели вы в федеральный реестр сведений о банкротстве и видите - банкрот ваш продавец. И что? Покупать нельзя или можно?!
Судебные иски
А чего они дают ссылку на арбитраж? Почему не ГАС Правосудие хотя бы? А вообще, если мы по физическому лицу ищем судебные решения, то искать их надо в судах по месту регистрации человека.
И дальше, вот вы вбили на сайте Мосгорсуда Иванов Петр Сергеевич и выпало вам 100 дел. Всё? Не покупаем квартиру у такого сутяжника? Или вы понимаете, как дифференцировать вашего Иванова Петра Сергеевича от десятка его однофамильцев? А даже, если вы и это сделали, то нужно отделить важные суды при покупке квартиры от не важных. Вы знаете как это сделать?!
Остальные пункты даже комментировать не буду
Проверки личности продавца очень важны. Это правда. Особенно в свете закона о банкротства физического лица. Но то, что здесь написано не дает эту проверку, потому что вы получите некий пласт информации, который нужно еще правильно интерпретировать.
А сейчас я такого кучу раз вижу. Ходят люди по рынку. Делают всё самостоятельно без риэлторов. И вот они начитаются подобных советов и сходу отсекают варианты квартир, которые они считают потенциально опасными, потому что прочитали об этом где-то. Дальше получают документы, и так же по статьям в интернете или ютуб изучают их, делают какие-то свои выводы. И при этом кучу раз я видел, когда критично важные вещи они не просят, а по какой-то ерунде отметают вполне нормальные квартиры, которые можно смело покупать.
В итоге потерянное время и крик, что ничего купить нельзя. Вон у меня на тг-канале жаловалась недавно девушка, мол с июля ищу квартиру, ничего выбрать не могу, грязь одна. А мы с июля куче людей помогли купить в ценовом диапазоне, что она озвучивала. То есть существуют квартиры нормальные ведь. А она найти не может, потому что делает всё не правильно. В итоге дождалась повышения цен в августе. И теперь то, что она могла купить за 12 млн, стоит минимум на 0,5 млн. дороже. Хорошая экономия на риэлторских услугах?
Поэтому возвращаемся к моей первой фразе. Каждым делом должен заниматься профессионал.
А где взять этого профессионала?
Понятно, что не каждый риэлтор или агентство недвижимости является этим самым профессионалом, в плане юридической экспертизы. Тем более, что моя принципиальная позиция (не смотря на то, что я риэлтор) в том, что риэлтор не имеет права проводить юр.экспертизу, если не работает в связке с юристом-жилищником или сам не имеет юридического образования.
Но ведь можно выбрать себе тех, кто качественно это делает.
И я тоже писал видео на тему, как выбрать риэлтора для покупки, как выбрать риэлтора для продажи.
https://youtu.be/QOg2azQLf2Y как выбрать риэлтора для продажи
https://youtu.be/lESHpkq25FM Правильный выбор. Вопросы риэлтору от покупателя квартиры. Узнаём что именно будет делать риэлтор
https://youtu.be/ASyyhw-2sxQ Какой риэлтор нужен покупателю квартиры
https://youtu.be/YDsLz4beVT8 Правильная проверка квартиры. К кому обращаться и что требовать?
Только любопытный феномен. Просмотров этих видео в десятки, а по некоторым и в сотни, раз меньше, чем моих роликов с прогнозом цен на квартиры и анализом рыночной ситуации.
А на мой взгляд, должно быть наоборот. Потому что выбрав себе в помощь профессионала, вы получите и анализ ситуации, и прогноз цен, и правильную юридическую экспертизу, и грамотное проведение сделки.