➡️ В этой статье вы узнаете, как инвестировать в недвижимость с минимальным стартовым капиталом, без покупки физической квартиры и зарабатывать даже на падающем рынке.
Стандартный способ инвестирования в недвижимость предполагает покупку квартиры или другого объекта с дальнейшей перепродажей в целях получения прибыли.
Например, вы покупаете квартиру в строящемся доме за 3-4 млн., а после сдачи продаёте на вторичном рынке за 5-7 млн. Разница между покупкой и продажей будет вашим доходом. Также можно купить готовую квартиру и сдавать её в аренду.
Несмотря на кажущуюся простоту, эти стратегии инвестирования имеют свои особенности, среди которых:
✅наличие крупного стартового капитала;
✅необходимость в исследовании динамики рынка недвижимости и ликвидности объектов;
✅издержки на оформление документов;
✅налоги и гос.пошлины;
✅расходы на содержание объекта (ремонт, коммунальные платежи);
✅услуги риелтора.
Помимо этого, инвестируя в недвижимость необходимо учитывать риски:
⚠️банкротство застройщика;
⚠️экономический кризис;
⚠️обострение геополитической обстановки;
⚠️снижение цен на недвижимость и тд.
Можно ли инвестировать в недвижимость, минуя все вышеперечисленные издержки? Ответ - можно!
Есть альтернативный способ, который позволяет физ.лицу вкладывать деньги в недвижимость, как в момент роста, так и при падении рынка - это фьючерсный контракт на индекс Московской недвижимости.
Что такое фьючерсный контракт (фьючерс)?
ℹ️Фьючерс - это разновидность производного финансового инструмента, договор купли-продажи базового актива (например, ценных бумаг) с отложенным сроком исполнения обязательств. При этом фондовая биржа берёт на себя роль организатора торгов, поэтому фьючерс относится к инструментам биржевой торговли.
На срочном рынке Московской биржи фьючерсные контракты торгуются на трёх секциях:
➡️Фондовая (базовый актив: российские индексы, акции, облигации).
➡️Денежная (базовый актив: валюта, процентные ставки).
➡️Товарная (базовый актив: нефть, драгоценные металлы, агропродукция).
Также фьючерсы делятся на поставочные и расчётные.
Открывая сделку по поставочному фьючерсу, в дату исполнения контракта (экспирация) вам будет поставлен базовый актив по фиксированной цене. В случае с расчётным фьючерсом, в экспирацию вам будет зачислен или удержан финансовый результат.
Фьючерс на индекс Московской недвижимости является расчетным.
❓Что такое Индекс Московской недвижимости?
Индекс Московской недвижимости - это композитный индекс московского рынка недвижимости, рассчитываемый фондовой биржей на основании агрегированных данных об ипотечных сделках, предоставляемых сервисом “Дом Клик”.
Индекс отражает среднюю стоимость одного квадратного метра общей площади жилой недвижимости города Москвы.
Принять участие в движении индекса можно на срочном рынке через сделку с фьючерсным контрактом.
Ожидая рост цен на квадратный метр Московских квартир, вы покупаете фьючерс, если прогнозируете падение рынка - продаёте.
Стоимость одного фьючерсного контракта равняется 0.1 квадратному метру. При этом приобретать физический объект недвижимости не нужно.
В расчет индекса входят квартиры со следующими параметрами:
- Площадь объекта: 20-200 кв. м.
- Кол-во комнат: 1-4
- Стоимость объекта: не превышает 30 млн. руб.
- Объект является квартирой в многоэтажном доме (учитывается только жилая недвижимость, введённая в эксплуатацию).
- Расположение объекта: г. Москва (исключение: Троицкий и Зеленоградский АО)
- Покупка объекта осуществлена через ипотечную сделку Сбербанка.
Расчёт индекса происходит еженедельно, на основании сделок за последние четыре недели. Сама база пересматривается ежеквартально.
💰С какой суммы можно начать инвестировать?
По состоянию на 01.09.2023 цена одного фьючерса на индекс Московской недвижимости не превышает 27 190пт. (пунктов).
Стоимость одного пункта равна 1 руб., соответственно стоимость контракта в рублях составит 27 190 руб.
Однако для совершения сделки можно не обладать всей суммой. При открытии фьючерсного контракта необходимо иметь только сумму гарантийного обеспечения (в среднем 6-10% от стоимости контракта). Таким образом открытие одного фьючерсного контракта на индекс Московской недвижимости обойдётся инвестору в 2 100 - 2 500 руб.
Сумма гарантийного обеспечения блокируется на вашем брокерском счёте при открытии фьючерсной позиции и снова станет доступна, когда вы закроете контракт.
🎉Какие преимущества получают частные инвесторы?
Фьючерс на индекс Московской недвижимости даёт возможность инвестировать, не обладая крупным стартовым капиталом и может использоваться широкой аудиторией инвесторов.
Как правило, цены на столичные квартиры с каждым годом растут, поэтому риски, что сегодняшнее вложение капитала через несколько лет обесценится - минимальные.
За счёт того, что для открытия позиции необходима только сумма гарантийного обеспечения, создаётся эффект кредитного плеча (ориентировочно 1:17), что открывает дополнительные возможности для спекулятивной торговли.
Кроме этого, фьючерс может быть полезен людям, которые планируют покупать недвижимость в Москве, и копят средства на первоначальный взнос.
ℹ️Покупка 10 фьючерсов приравнивается к покупке одного квадратного метра квартиры в Москве.
Инвестируя в контракты вы быстрее накопите на первоначальный взнос (за счет эффекта кредитного плеча и изменения стоимости фьючерса), а также будете понимать, какая часть квартиры приобретается за счет инвестиций.
Также фьючерс на индекс Московской недвижимости может использоваться продавцами квартир для хеджирования рисков при продаже недвижимости.
🤷♂️Как купить фьючерс на индекс Московской недвижимости?
Чтобы приобрести или продать фьючерс, необходимо открыть брокерский счёт у любого Российского брокера и зарегистрировать его на срочном рынке.
Для доступа к фьючерсным контрактам необходимо пройти несколько тестов от ЦБ и подключить опцию “Маржинальная торговля”.