Гамарджоба Друзья!
Сегодня я хочу поделиться с вами своей историей продажи квартиры в Петербурге и покупки недвижимости в Тбилиси.
И заодно я расскажу: почему я продал мною любимую квартиру, в которой только закончил ремонт? Как я продал квартиру на падающем рынке выгодно? Как я вывел деньги из России?
В своих роликах и статьях я неоднократно рассказывал о инвестициях в недвижимость Грузии приводил факты, статистику, аргументы за и против, моей мотивацией была искренняя вера в то, что я говорю, а в подтверждение этому я проинвестировал свои собственные средства. Но прежде хочу сказать, что это решеное мне далось не легко, в эту квартиру было вложено очень много сил, я очень долго ее искал, когда купил делал капитальный ремонт, сам разработал дизайн, подобрал материалы, буквально все в этой квартире было воплощение моих идей. Но как бы то ни было всегда нужно сохранять трезвую голову и принимать взвешенные решения.
Почему я продал квартиру в Санкт-Петербурге?
Для этого было несколько причин: Экономические, Политические, Собственные и Инвестиционные. Экономические причины: для меня самые важные ведь на рынке недвижимости и в экономике России в целом по очевидным причинам сформировалась негативная тенденция. Больше всего я старался избежать 2 негативных фактора: Первый из них - Девальвация рубля, когда было принято решение о продаже и нашелся покупатель, 1$ стоил 60 рублей, но я уже понимал что уже совсем скоро произойдет изменение курса, из за внешних экономических и внутриполитических факторов, благо мое хобби и опыт в виде торговли на фондовом рынке помогает мне в анализе. Когда мы закончили сделку, средняя цена покупки валюты была 63р а через пол года доллар стал больше 100р и возможно это не окончательное значение.
Второй экономический фактор, который меня волновал - Общее падение рынка недвижимости в России, которое на мой взгляд только началось. все мы знаем что рынок состоит из спроса и предложения, а видя, то сколько людей продают свое жилье в России и выводят капитал, видя то каким спросом пользуется жилье в таких странах как Грузия, Турция, Армения, Казахстан, Таиланд, Эмираты, США и т д. можно сделать вывод что баланс спроса и предложения смещается в сторону избыточного предложения и соответственно падения цены на рынке. Два этих фактора в долгосрочной перспективе могли уменьшить стоимость квартиры, к примеру со 100 000$ до 60 000$ что мне кажется непозволительной потерей.
Политические причины меня волновали не меньше, например потеря возможности вывода средств за пределы страны из-за санкций или из-за запрета внутри России, и эти риски мне кажутся вполне реальными. Собственные риски так же сыграли свою роль квартира была в ипотеке, и существовал риск изъятия квартиры баком в будущем по причине невозможности нормальной оплаты ежемесячных платежей по ипотеке из за пределов другой страны.
Вы можете спросить, почему я не продал квартиру еще раньше когда $ был по 53 например, но я не мог по семейным обстоятельствам это сделать раньше. И заключительным фактором стал Инвестиционный, изучив и поняв достаточно хорошо ситуацию на рынке недвижимости Грузии я увидел несколько инвестиционных возможностей, которые в перспективе 6 месяцев могут принести хорошую доходность. Таким образом у меня сформировался план, которого я придерживался.
Как продать квартиру на падающем рынке выгодно?
Продать квартиру на падающем рынке выгодно, а в моем случае еще и быстро , задача, честно говоря, не из простых, но все реально, если подойти к решению задачи поэтапно и с планом. План был следующим: Грамотно определить цену продажи проанализировав рынок. сделать предложение, выгоднее чем у конкурентов на пару процентов, ведь на падающем рынке недвижимости время играет против вас. Чем быстрее вы продадите, тем меньше вы потеряете. В моем случае сыграла роль не только правильно определенная цена, но и тот факт что квартира продавалась с мебелью и техникой под ключ. Подготовить документы, заранее определить все этапы сделки исходя из обстоятельств. так как у меня была Ипотека ВТБ это автоматически накладывало определенные условия на сроки и саму процедуру сделки. что нужно было понимать и к чему нужно быть готовым еще до размещения объявления.
Подготовить квартиру к продаже.
Так же очень важно было сделать хороший материал для размещения на площадки, была сделана уборка, и хоумстейджинг, фотографии делал профессиональный фотограф, из кадра были убраны личные вещи, в общем было сделано все что бы квартира приобрела как я это называю журнальный вид.
Не маловажным был факт того что мне помогал в продаже агент, так как я находился в другой стране. Без помощи профессионала, я бы не смог сделать все, так как надо.
После сделки мне надо было купить валюту и вывести деньги.
Так как я помогаю своим клиентам вывести деньги с минимальными издержками я постоянно изучаю разные способы. На данный момент самым выгодным является SWIFT перевод с покупкой валюты на бирже.
Я знал в каком банке самые лучшие условия по покупке валюты и работающий SWIFT, и вывел средства с издержками примерно 0.5 %
Дошли они мне примерно за 4 дня.
Ну и финальным шагом было инвестирование средств.
Был большой соблазн купить квартиру на вторичном рынке что бы была возможность жить самому или сдавать в аренду, но интересных квартир не было, рынок сейчас дорогой,
Так как я работаю в сфере недвижимости я заранее подобрал несколько интересных с инвестиционной точки зрения вариантов на первичном рынке но столкнулся с проблемой что эти проекты очень быстро раскупали, как и все сейчас на рынке Тбилиси,
я боялся, что к моменту получения свифта купить уже будет нечего, что практически оказалось правдой, ведь квартиру, которую я в итоге купил не смог выкупить тот человек, который ранее ее забронировал.
Поэтому я вложился в стройку с Близким сроком сдачи, так еще и с лучшим соотношением цены/качества.
Таким образом я получил несколько факторов роста капитала
1. общий рост рынка недвижимости
2. рост за счет строительства объекта.
3. плюс потенциальный пассивный доход со сдачи в аренду.
И при всем при этом Недвижимость в Грузии номинирована в $ США
Я с вами поделился своим опытом продажи недвижимости в России, вывода средств и инвестирования в Грузию.
На сегодняшний день потенциальная доходность в пересчете на рубли близка к 100% за 9 месяцев.
Спасибо всем за внимание, если вас заинтересовала покупка недвижимости в Грузии - обращайтесь к нам в компанию.