Сдача жилья – это бизнес или нет?Для начала необходимо определить, является ли сдача жилых помещений предпринимательской деятельностью или нет.Предпринимательская деятельность – это самостоятельная деятельность юридических и физических лиц, осуществляемая ими в гражданском обороте от своего имени, на свой риск и под свою имущественную ответственность и направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи вещей, произведенных, переработанных или приобретенных указанными лицами для продажи, а также от выполнения работ или оказания услуг, если эти работы или услуги предназначаются для реализации другим лицам и не используются для собственного потребления (ст. 1 Гражданского кодекса).Главное в этом определении то, что предпринимательской является деятельность, направленная на систематическое получение прибыли. Здесь как в анекдоте: «один раз не считается». А вот два и более – уже система.Применительно к сдаче жилья к предпринимательской деятельности не относятся:предоставление в наем жилых помещений, садовых домиков, дач (кроме предоставления их для краткосрочного проживания);предоставление физическими лицами, за исключением иностранных граждан и лиц без гражданства, временно пребывающих и временно проживающих в Республике Беларусь, принадлежащих им на праве собственности жилых помещений, садовых домиков, дач иным физическим лицам для краткосрочного проживания (абз. 32 и 33 ч. 4 п. 1 ст. 1 ГК).Справка. Под предоставлением жилых помещений для краткосрочного проживания понимается заключение гражданином в календарном году 2 и более договоров найма, срок действия каждого из которых не превышает 15 дней (п. 46 ст. 1 Жилищного кодекса).Чек-лист вопросов по уплате налогов Исходя из норм законодательства, для правильной уплаты налогов при сдаче жилья важно ответить на 5 вопросов:Аренда краткосрочная (до 15 дней) или долгосрочная?Сдается собственная недвижимость или чужая?Сдается физическим лицам или организациям либо ИП?Это разовый случай или систематическое получение дохода?Деятельность осуществляется самостоятельно или к ней привлекаются другие граждане по трудовым, гражданско-правовым договорам?Комбинация ответов на этих 5 вопросов приводит к разным налоговым последствиям.Сдаем физлицу на длительный срокВариант 1: Собственник сдает недвижимость физическому лицу на длительный срок – уплачивает подоходный налог в фиксированной сумме.Если собственник самостоятельно сдает жилье физическому лицу на длительный срок, он обязан уплачивать подоходный налог в фиксированной сумме.Ставки подоходного налога в фиксированных суммах в 2023 году (за каждую сдаваемую жилую комнату):Минск – 43,9 руб.;Брест, Витебск, Гомель, Гродно, Могилев, Минский район – 41,2 руб.;Барановичи, Бобруйск, Борисов, Волковыск, Горки, Дзержинск, Жлобин, Жодино, Кобрин, Кричев, Лида, Мозырь, Молодечно, Новогрудок, Новополоцк, Орша, Осиповичи, Пинск, Полоцк, Речица, Светлогорск, Слоним, Слуцк, Смолевичи, Сморгонь, Солигорск, Фаниполь – 27 руб.;иные города областного, районного подчинения и поселки городского типа – 19,8 руб.;иные населенные пункты и территории – 14,2 руб.Уплатить налог необходимо не позднее 1-го числа месяца, за который производится уплата. Если договор заключен в середине месяца – не позднее следующего рабочего дня, наступающего за днем фактического предоставления помещения в аренду.Например, заключили договор 13 июля, арендатор въехал 15 июля, в субботу, налог должен быть уплачен в понедельник, 17 июля. Далее платим до 1-го числа каждого следующего месяца аренды.Сумма налога зависит от места нахождения недвижимости и от характеристик (размера квартиры, площади или конструктивных особенностей гаража).Если договор начинается или заканчивается в середине месяца, то сумма налога рассчитывается пропорционально дням аренды. Все нюансы по подоходному налогу в фиксированных суммах можно прочесть в ст. 221 Налогового кодекса.Сдаем физлицу «на сутки»Вариант 2: Собственник сдает квартиру «на сутки» физическим лицам – можно выбрать единый налог или налог на профессиональный доход.Такой деятельностью можно заниматься без регистрации ИП. Для того чтобы такая деятельность не превратилась в «предпринимательскую», необходимо соблюдать ряд условий:Эту деятельность вы осуществляете самостоятельно, привлекать к ней других граждан по трудовым или гражданско-правовым договорам нельзя (без договоров тем более нельзя).Сдаваемое помещение принадлежит вам на праве собственности. Например, бабушкину квартиру может сдавать «на сутки» только сама бабушка.Жилье вы сдаете только физическим лицам. В случае сдачи квартиры «на сутки» с 2023 года собственник может выбрать наиболее выгодный для него вариант налогообложения: уплачивать единый налог (глава 33 Налогового кодекса) или налог на профессиональный доход (глава 40 Налогового кодекса).1. Единый налог – порядок уплаты похож на подоходный налог в фиксированной сумме – платится вперед, до начала деятельности. Также необходимо уведомить заранее налоговый орган о начале такой деятельности. Ставки единого налога (в месяц):Минск – 429 руб.;Брест, Витебск, Гомель, Гродно, Могилев, Минский район – 398 руб.;Барановичи, Бобруйск, Борисов, Жлобин, Жодино, Лида, Мозырь, Молодечно, Новополоцк, Орша, Пинск, Полоцк, Речица, Светлогорск, Слуцк, Солигорск – 296 руб.;другие населенные пункты – 263 руб.Указанная сумма платится за месяц за каждый объект (квартиру, дом, садовый домик, дачу) и пересчитывается только по заявлению физического лица, если изменились условия его деятельности. Что это за изменения, прописано в статье 344 Налогового кодекса. Среди них:болезнь; утрата права собственности на помещения; смерть; 1 месяц в году (аналог отпуска); другие чрезвычайные ситуации. Варианта «помещение простаивало, не удалось сдать» там нет.2. Налог на профессиональный доход – новый налог, действующий с 2023 года.Ставка налога составляет 10% от полученных денег, а в случае, если доход превысит 60 000 руб. в год, – с суммы превышения необходимо уплатить 20%.Причем в ставку налога на профессиональный доход входит и взнос в ФСЗН, а это значит, что период уплаты налога войдет в пенсионный стаж (размер такого стажа будет зависеть от суммы уплаченного налога).Для того чтобы стать плательщиком налога на профессиональный доход, необходимо скачать приложение «ПРОФДОХОД», зарегистрироваться там и оформлять все получаемые от сдачи денежные средства в приложении.При первой регистрации в качестве плательщика налога на профессиональный доход предоставляется льгота – необлагаемая сумма выручки в 2000 руб. Плательщик может сам выбрать, применение какого из этих двух налогов более выгодно для него.Пример. Гражданин сдает в краткосрочную аренду трехкомнатную квартиру в Минске. Сумма единого налога составляет 429 рублей в месяц.Налог на профессиональный доход выглядит более привлекательно, если выручка в месяц не превысит 4290 рублей. Считаем так: ставку единого налога умножаем на 10 (429*10 = 4290). Если выручка составит 4290 рублей, то сумма налога на профессиональный доход по ставке 10% будет равна сумме единого налога.Перейти на применение НПД физлицо может только после уведомления налогового органа по месту постановки на учет о принятии решения об отказе от применения единого налога.Сдаем квартиру организациям или ИПВариант 3. Собственник сдает жилые помещения организациям или ИП – удержание и уплату налога производят арендаторы – налоговые агенты.При сдаче недвижимости в аренду юридическим лицам или ИП налог, как правило, обязано рассчитать, удержать и перечислить в бюджет само юридическое лицо или ИП, являющиеся в таком случае налоговыми агентами.Здесь есть некоторые исключения, например, при применении физическим лицом налога на профессиональный доход.При таком варианте в некоторых случаях собственнику выгоднее применять налог на профессиональный доход, так как его ставка ниже – 10%, а налоговые агенты удерживают подоходный налог по ставке 13%.Вариант 4. Систематическая сдача в аренду чужой недвижимости, сдача собственной недвижимости «на сутки» организациям или ИП – регистрируем ИП или создаем компанию.Что касается сдачи в аренду чужой недвижимости, сдачи собственной недвижимости «на сутки» организациям или ИП – здесь необходима регистрация ИП либо юридического лица. И далее уже выбирается система налогообложения. В статье этот вариант мы не рассматриваем. Как накажут, если не заплатить налогиПри неуплате необходимых налогов к гражданину применяются санкции:подоходный налог в фиксированных суммах: необходимо уплатить сам налога + штраф – в первый раз составит 40% от неуплаченной суммы налога, но не менее 10 базовых величин, повторно в течение 1 года штраф от 100 до 200 базовых величин. Кроме того, будет еще и пеня за каждый день просрочки;единый налог с физических лиц: при первом выявлении факта неуплаты – оплата действующей ставки единого налога, при повторном – ставка единого налога в 5-кратном размере;налог на профессиональный доход: при выявлении фактов сокрытия выручки и неотражения ее в приложении – применяется ставка налога в размере 20% и штраф до 30 базовых величин.Добавляют ли арендаторы налог к сумме арендной платы?О практике в реальных сделках рассказала Маргарита Почицкая – начальник отдела аренды жилья «Твоя столица»:– В 90% случаев арендодатели устанавливают в договоре сумму арендной платы, о которой изначально договорились с арендатором, плюс возмещение коммунальных расходов. И примерно 10% арендодателей пытаются каким-то образом компенсировать себе расходы по оплате налога: либо эта сумма добавляется дополнительно к сумме арендной платы, о которой договорились, и в договоре прописывается общая сумма, либо существует устная договоренность о возмещении арендатором этой суммы вне рамок договора. Катя, сдает в долгосрочную аренду квартиру в Минске:– Я сдаю специально купленную для этих целей «однушку» у метро, а мои родители сдают 2 квартиры, полученные в наследство от родственников. Никто из нас не требует дополнительно сумму налога добавить к сумме арендной платы. Просто сама арендная плата устанавливается с учетом всех нюансов и, конечно, с учетом рыночной конъюнктуры. Арендатор либо готов платить по твоей цене, либо нет.Евгения, сдает квартиру «на сутки» в Минске:– Стоимость платы за сутки проживания я указываю на всех ресурсах, где представлена моя квартира. Эту стоимость я устанавливаю исходя из спроса, сезона, каких-то событий, проходящих в городе, меняющейся ситуации на рынке. И это окончательная сумма. Никакие налоги уже не добавляются дополнительно. Арендатор сразу понимает, какую сумму он заплатит. Единственное, когда снимают на большое количество дней, наоборот, могу дать скидку. С 2023 года я перешла на уплату налога на профессиональный доход. Так как квартира у меня двухкомнатная и практически никогда не снимается все дни в месяце, то общая сумма моего дохода от ее сдачи никогда не превышает даже 2000 рублей в месяц – и применение единого налога мне абсолютно не выгодно. Плюс применение 2000 рублей льготы при первой регистрации в приложении тоже дало экономию на налогах в этом году.
Кто должен платить налог за сдачу жилья и можно ли включать его в сумму аренды
31 августа 202331 авг 2023
9
9 мин