Статья 35 Конституции РФ гарантирует права владения собственностью, подчеркивая, что лишение собственности возможно лишь по решению суда. Принудительное изъятие собственности для государственных целей допускается лишь при предварительной и справедливой компенсации. Важные аспекты связанные с недвижимостью могут быть разделены на частные и публичные аспекты. Статья 12 ГК РФ предусматривает разнообразные способы защиты гражданских прав, включая восстановление прав, отмену недействительных сделок, компенсацию убытков и морального вреда, изменение или прекращение правоотношений и другие меры. Эти же меры применимы и для защиты прав на недвижимость, с большинством из них осуществляемых через судебное вмешательство.
Стоит отметить, что сделки с недвижимостью могут быть осуществлены не только частными лицами, но и государством, органами и должностными лицами. Согласно статье 124 ГК РФ, Российская Федерация, ее субъекты и муниципалитеты участвуют в гражданских отношениях как субъекты со специальной правоспособностью, отличной от правоспособности других субъектов гражданского права. Это значит, что субъекты публичного права могут участвовать в гражданских отношениях в равных условиях с субъектами частного права. Не все сделки с недвижимостью, где участвуют публичные субъекты, имеют частноправовой характер. Например, при изъятии земельных участков для государственных нужд или неиспользуемых участков, публичное право преобладает. При нарушении публичного права, возможна только государственная защита.
В случае частных отношений с недвижимостью, могут применяться как государственные, так и негосударственные формы защиты.
Все сделки с недвижимостью обязательно подлежат государственной регистрации, при этом им присваивается неподвластный изменениям кадастровый номер.
В анализе форм защиты можно выделить две категории: юрисдикционную и неюрисдикционную.
Опираясь на судебную практику, можно сделать вывод, что в большинстве случаев предпочтительной является юрисдикционная защита, осуществляемая через суд или административные органы. Если гражданин самостоятельно оспаривает свои права без государственной помощи, это называется неюрисдикционной формой защиты. Такая практика, названная "самозащитой гражданских прав" в ГК РФ, вызывает дебаты. Эта форма позволяет гражданину воздействовать на нарушителя своими действиями, согласно статье 14 ГК РФ. В итоге, ГК РФ определяет три формы защиты права собственности: судебную, административную и самозащиту, что является фундаментом защиты прав собственности.
Так как же обезопасить себя и своих близких?
Разновидности безопасных расчетов:
Аккредитив: средства перечисляются на счет продавца после предъявления документов, подтверждающих передачу права собственности.
Банковская ячейка: деньги выдаются в банке после предъявления документов, подтверждающих смену права собственности на имя покупателя.
Номинальный счет в банке: банк осуществляет перевод средств после получения информации о регистрации перехода права собственности на имя покупателя.
Когда безопасные расчеты спасают сделку:
- Препятствие в виде судебного ареста на этапе регистрации сделки больше не помеха.
- Возможность появления заявления о банкротстве продавца или его супруги в ходе регистрации.
- Обнаружение запретов на регистрационные действия, не отраженных в ЕГРП.
- Представление постановления об аресте и проведении исполнительного производства в процессе регистрации.
- Критические ошибки в документации, препятствующие регистрации передачи права собственности.
- Уход одной из сторон или серьезное заболевание на этапе регистрации.
- Продажа недвижимости с использованием фальшивых документов.
- Мошенничество или злоупотребление со стороны продавца, после получения средств, но отказа от регистрации сделки.
- Форс-мажорные ситуации.
Аккредитив
Аккредитив – это соглашение между покупателем и продавцом, определяющее условия платежей. Они предварительно договариваются с банком о деталях расчетов, оговоренных в купле-продаже. Продавец предоставляет банку подтверждающие документы, включая доказательства перехода права собственности. Если документы прошли проверку, банк выплачивает продавцу.
- Преимущества. Он позволяет покупателю и продавцу согласовать условия платежей, составив свой список документов для подтверждения обязательств. Банк контролирует соблюдение условий, устраняя риски. Даже финансовое положение покупателя не важно – деньги депонируются на счет банка и переводятся при соблюдении условий аккредитива. Покупателю не нужно беспокоиться о наличных деньгах или их транспортировке, а отмена сделки обеспечивает полный возврат денег.
- Недостатки. В случае отмены деньги будут доступны только по окончании срока аккредитива. Также сделка будет известна налоговым органам через банк, что может вызвать недовольство.
Банковская ячейка
Процедура начинается с предварительного договора между продавцом и покупателем, указывающего оплату через банковскую ячейку. Стороны выбирают банк для расчетов и заключают основной договор о ячейке.
Этот метод позволяет продавцу получить деньги после регистрации права в Федеральной регистрационной службе. В банке подписывается договор аренды сейфа, вносятся деньги.
После регистрации права продавец предоставляет необходимые документы для получения денег из ячейки (например, купля-продажа и выписка из ЕГРП) и получает деньги.
Этот метод удобен и безопасен, так как происходит в банке с охраной. Важно, что содержимое ячейки не арестовывается при проблемах банка, так как не входит в его баланс.
Использование банковской ячейки дает продавцу возможность изъять средства в любой момент после получения своей копии договора купли-продажи из Федеральной регистрационной службы.
Аренда ячейки наиболее подходит для альтернативных сделок, которые сейчас преобладают на рынке. В таких сделках часто используются длинные цепочки передачи денег.
Данная модель позволяет обеим сторонам – продавцу и покупателю – скрыть реальные суммы своих доходов или расходов, так как только участники сделки знают о содержимом ячейки.
Когда покупатель переводит средства на специальный номинальный счет банка, кредитное учреждение запрашивает информацию у Росреестра о регистрации сделки.
Номинальный счет
Порядок работы:
1. Покупатель переводит средства на специальный номинальный счет в банке.
2. Кредитная организация запрашивает информацию о регистрации сделки в Росреестре.
3. После подтверждения регистрации, сумма зачисляется на счет продавца.
Оформление всех необходимых процедур занимает не более 15 минут. Не требуется осуществлять операции с наличностью, проводить подсчеты, размещать средства в банковской ячейке или оформлять расписки.
Деньги сохраняются под надежной защитой до регистрации сделки в Росреестре. Только после этого покупатель получает уведомление о завершении сделки. Тогда средства переводятся на счет продавца. Продавцу не требуется приезжать за деньгами – достаточно сообщить реквизиты счета для перевода средств на сделке. Перевод осуществляется после фиксации сделки в Росреестре.
Подписывайтесь и узнайте как обезопасить себя и своих близких.
С уважением к Вам, агент по недвижимости Анастасия, Ключевые Персоны
+79228008604
+79228334153 Telegram, WhatsApp
Наш сайт: https://key-persons.ru/