ИНФОРМЕР то и дело публикует анализ стоимости севастопольской недвижимости, используя свежие данные на рынке продаж. Это касается вторичного сегмента, новостроек, домов и дач. Каждый раз появляются нюансы, характерные для конкретного периода.
Стоит обобщить информацию, опираясь на основные признаки: район Севастополя, площадь квартиры, цена за квадратный метр и стоимость квартиры в целом. В исследовании участвовали: новостройки, вторичка, апартаменты.
Районы Севастополя.
Районы Севастополя играют важную роль в формировании цены на любое жильё.
Карта - схема Севастополя
Севастополь разделён на 10 административных округов: Гагаринский, Ленинский, Нахимовский, Балаклавский, Инкерман, Андреевский, Качинский, Верхнесадовский, Орлиновский, Терновский.
В процессе развития города формировались и его микрорайоны, многие их которых получили собственные народные названия, например, Центр Остряки, Летчики, Камыши, Стрелка, Радиогорка, Казачка и т.д.
Например, Центр это Ленинский район, который застроен преимущественно сталинками. Здесь сосредоточены театры, кинотеатры, музеи, здания органов власти, административные здания, бульвары, причалы и т.д. Очень высокая инвестиционная привлекательность. Остряки тоже Ленинский район, но застраивался в советский период хрущёвками, брежневками, а в настоящий момент ведётся современное строительство, появляются современные жилищные комплексы. Инвестиционная привлекательность высокая.
Стрелка это Гагаринский район, правильное название бухта Стрелецкая. Основные направления пр. Гагарина, ул. Вакуленчука, ул. Меньшикова, ул. Руднева. Район является одним из самых развитых по инфраструктуре. Основные локальные центры рынок на пл. 50-лет СССР, Центр Муссон. Район отличается отличной транспортной доступностью. Здесь проходят маршруты всех видов транспорта. На территории микрорайона располагаются несколько городских пляжей. Есть также парки и скверы. В Стрелецкой есть хрущёвки, сталинки, а также новостройки комфорт класса.
Омега или бухта Омега находится непосредственно в черте лучших пляжей. Здесь в основном сосредоточены здания современных периодов застройки, а также элитное жильё и апартаменты.
Казачья это бухта Казачья, расположена в самой западной части города. Район характеризуется средним им уровнем развития инфраструктуры её только начали поднимать с колен. Значительная удалённостью от города. Транспортная доступность удовлетворительная. Микрорайон преимущественно застроен улучшенками. Ведётся активное новое строительство многоэтажек для военнослужащих Черноморского флота. Однако нормальных дорог нет.
Радиогорка это Северная сторона Нахимовского района Севастополя. Основные направления ул. Симонка, ул. Громова. Транспортная доступность удовлетворительная, катерное пассажирское сообщение через Севастопольскую бухту. Район обладает низкой привлекательностью и малоразвитой инфраструктурой. Новое строительство многоэтажек практически не ведётся.
Корабельная сторона расположена на территории Нахимовского района. Основные направления ул. Героев Севастополя, ул. Ревякина, ул. Генерала Мельника, пр. Победы, ул. Горпищенко. Один из самых старых районов города. Характеризуется преобладанием домов довоенной постройки, 50-х и 60 гг. XX в. Инфраструктура развита достаточно неплохо. Основные локальные центры р-н Малахового кургана, Воронцовский рынок. Транспортная доступность хорошая, проходят маршруты автобусов, микроавтобусов и троллейбусов. Характеризуется умеренными темпами строительства новостроек.
Также в Нахимовский район входят: Верхнесадовский муниципальный округ (с. Верхнесадовое, с. Дальнее, с. Камышлы, с. Пироговка, с. Поворотное, с. Фронтовое, с. Фруктовое); Андреевский муниципальный округ (с. Андреевка, с. Солнечное); Полюшко, с. Орловка, с. Осипенко, п. Кача).
Ещё два административные административных округа это Балаклава, где основные направления ул. Новикова, ул. 40 лет Октября, ул. Калича, ул. Крестовского, набережная Назукина. Район простирается вдоль Балаклавской бухты, находится на отдалении от самого города в нескольких километрах. Транспортная доступность удовлетворительная, проходят маршруты автобусов и микроавтобусов, троллейбусная линия отсутствует. Преимущественно застроен домами 50-х и 60 гг. XX в. Основные локальные центры набережная Назукина.
Здесь ведётся строительство Яхтенной марины, что имеет перспективу развития социальной сферы и повышение инвестиционной привлекательности.
А также Инкерман - город в Балаклавском районе, расположенный на противоположной стороне Севастопольской бухты. Основные направления Симферопольское шоссе, ул. Менжинского. Транспортная доступность удовлетворительная, проходят маршруты автобусов до 5 км, троллейбусная линия отсутствует. Район обладает низкой привлекательностью и малоразвитой инфраструктурой. Преимущественно застроен домами 50-х и 60 гг. XX в. Новое строительство многоэтажек практически не ведётся. Однако улучшается социальная инфраструктура, появляются новые скверы, спортивные сооружения и т.д.
Таким образом, Севастополь многолик и прекрасен во всех административных округах, но на стоимость квадратного метра эмоции не влияют.
Новостройки летом 2023 года по отношению к 2022 году по стоимости остались на прежнем уровне, но всё же намечается рост в дальнейшем.
Иногда кажется, что цена всё время растёт куда-то в заоблачные дали, но это не так и не везде. Движение есть, но оно специфичное - в основном цена зависит от того, в каком районе начинает развиваться инфраструктура. В новых перспективных районах цены растут быстрее, а там, где пока особо ничего не происходит, цена может и упасть.
Общая динамика на сегодняшний день: 158 696 руб. средняя цена за кв. м., 7 962 535 руб. средняя цена за квартиру.
Как площадь квартиры влияет на цену?
На Авито продаются 1-комнатные квартиры от 30 до 43, 2 кв. м, стоимость квадратного метра варьируется от 160 519 руб. до 316 667 руб. Например, в престижном районе на проспекте Октябрьской Революции Гагаринского района продаётся 1- комнатная квартира в хрущёвке за 5 300 000 руб. 1-комнатная квартира на проспекте Октябрьской Революции за 5 3000 000 руб. Общая площадь 31 кв.м., жилая - 17 кв.м.
1-комнатная квартира на проспекте Октябрьской Революции за 5 3000 000 руб.
1-комнатные апартаменты на ул. Парковая, также в Гагаринском районе, стоят 10 700 000 руб.
1-комнатные апартаменты на ул. Парковая за 10 700 000 руб.
Общая площадь 43, 2 кв. м, жилая 30 кв. м.
Конечно, площадь квартиры прямо влияет на формирование цены, но не во всех случаях. Огромную роль играет место расположения и год постройки дома.
Например, район бухты Казачья менее привлекательнее для инвестиций, но вполне подойдёт для жизни, так как активно начал развиваться. Но цены здесь заведомо дешевле, чем в Омеге и Стрелецкой.
Сейчас можно приобрести 1-комнатные апартаменты за 3 400 000 руб.
1-комнатные апартаменты за 3 400 000 руб. в б. Казачья.
Общая площадь 26,9 кв. м, жилая 20 м.
Можно значительно сэкономить, но жить в достойных условиях.
Двухкомнатные квартиры также при формировании цены подвержены влиянию места расположения и количества квадратных метров. В Севастополе можно купить 2-комнатную квартиру стоимостью 7 000 000 руб. на проспекте Гагарина в хрущёвке, а в новостройке в Омеге за 17 900 000 руб. Стоимость квадратного метра от 99 000 руб. за кв. м - до 250 000 руб.
За 7 000 000 руб. можно купить и 3-комнатную квартиру на Павла Корчагина, за 6 300 000 на ул. Молодых Строителей, за 7 400 000 на проспекте Победы, за 6 200 000 на Генерала Жидилова и т.д.
Общая тенденция такова, что и вторичка, и новостройки имеют свои плюсы и минусы. Например, состояние многих домов на рынке вторичного жилья оставляет желать лучшего. Нередко процент технического износа составляет более 40%.
Велик риск, что в таком доме вас будут ждать плохая проводка и вентиляция, аварийное состояние инженерных коммуникаций.
Что касается новостроек, то, если там предусмотрена только черновая отделка, ремонт может влететь в копеечку. Всё придется делать с нуля, ведь фактически вам достанется бетонная коробка с подведенными коммуникациями. А также, если это просто дом и никаких признаков цивилизации, то жить в нём будет не в радость.
Современный тренд развития Севастополя при строительстве домов это жилищные комплексы с сопутствующей инфраструктурой. Застройщикам больше не удастся лепить дом на выселках или разорять детские площадки, внедряясь в районы старой застройки.
Например, в Севастополе уделяется самое пристальное внимание проектам, которые сдаются, и которые ещё только предстоит осуществить.
Например, компания ИнтерСтрой в 2022 году возвела ЖК Дом на маячной в районе парка Победы в Гагаринском районе.
Стоимость квадратного метра 185 000 руб. Квартиры продаются от 9 390 000 руб. до 13 500 000 руб.
ЖК Дом на Маячной
Рядом социальные и коммерческие объекты, пляжи, транспорт, рестораны, аквапарк, СПА и фитнес-центры. Конечно, детально продуманная концепция от проектирования до строительства, в квартирах будущих собственников будет круглый год комфортная температура и естественное освещение.
Для инвесторов важно знать, что финансирование строительства объектов в новостройках осуществляется банками, а кредитная ставка для застройщика напрямую связана с ключевой ставкой. Резкий рост ставки ощутят не только покупатели, но и застройщики. Повышение ключевой ставки повлечёт за собой рост затрат застройщиков на обслуживание кредитов.
На сегодня оснований для снижения цен - нет.
В отношении новостроек ожидается некоторый подъём цены в ближайшее время. Цены поднимаются вслед за спросом. Уже в августе объекты в новостройках незначительно, но подорожали. Эксперты сходятся в оценке, что снижения цен на жильё в текущих условиях ждать не стоит. Максимум, что может произойти на рынке остановится рост цен, но, скорее всего, ненадолго.
Таким образом, Севастополь остаётся городом в списке самых привлекательных для комфортного проживания в России. Успеть приобрести квартиру в новостройке это удача, пойманная за хвост, так как всё может измениться после окончания СВО. Ну и вторичка пока на рынке в тренде, осталось решить вопрос с повышением доходов граждан, которые всё понимают, но, как говорят в таких случаях, - выше крыши прыгнуть не могут. А это уже забота российских властей, как повысить зарплаты и снизить налоги, чтобы социальный статус граждан позволял приобретать новое современное жильё.