Какие риски для покупателя таит покупка недвижимости по доверенности и как их избежать? Ответы на эти вопросы в этой статье!!!
Если Вам необходима помощь в юридическом сопровождении сделок с недвижимостью, то можете обратиться в Юридический советник по следующим телефонам:
8 (495) 765-81-92;
8 (985) 765-81-92;
Электронной почте: pochta@yursovetnik.ru
Продажа по доверенности.
В последнее время значительно возросло количество сделок, в которых от имени продавца действует лицо по доверенности. Это связано, как видится, с отъездом значительно числа граждан из страны, которые реализуют оставшуюся недвижимость для окончательного переезда в другие страны, обеспечения финансовых возможностей в новом месте жительства. В связи с этим встаёт вопрос о том, насколько безопасно для покупателя приобретать недвижимость, когда на стороне продавца действует лицо по доверенности. Давайте разбираться.
Любой юридический процесс заключается во взаимодействии различных элементов. И чем больше этих элементов, тем, как правило, сложнее взаимодействие. Если рассматривать сделку с недвижимым имуществом как юридический процесс, то вступление в неё представителя по доверенности этот процесс, несомненно, усложняет. Можно сказать, что в процесс добавляется ещё одно звено цепочки. Каждый юридический элемент имеет свои особенности, правовое регулирование и может таить различные риски. Не является исключением совершение сделки через представителя. Включение данного элемента в сделку повышает риски для покупателя. Однако, означает ли это, что от приобретения понравившегося объекта необходимо отказаться только по причине участия в сделке вместо собственника лица по доверенности? Отнюдь нет! Необходимо лишь понимать риски, связанные с участием доверенного лица, и эти риски минимизировать. А теперь подробнее об этих самых рисках…
Риски.
Сперва следует сказать, что участие доверенного лица продавца в сделке полностью законно и чем-то необычным не является. Доверенность именно для этого и придумана в качестве юридического инструмента, чтобы позволить совершать значимые действия без непосредственного участия самого носителя права, в данном случае права собственности. Так с чем связаны риски? Прежде всего с тем, что действия представителя не будут соответствовать воле самого продавца в конкретный момент времени. Это означает, что:
- на момент сделки доверенность должна действовать;
- действия представителя в рамках совершаемой сделки должны полностью охватываться переданными ему полномочиями, указанными в доверенности.
Рассмотрим первый риск. По какой же причине на момент совершения сделки доверенность может прекратить своё действие? Этих причин несколько, но обратить внимание стоит на две. Это отмена доверенности представляемым и его смерть.
Если окажется, что на момент совершения сделки доверенность прекратила своё действие, то сила сделки будет под большим вопросом, что будет зависеть от различных обстоятельств, которые стороны будут выяснять, скорее всего, уже в суде.
Отмена доверенности. Следует понимать, что собственник недвижимости в любой момент может отменить выданную им доверенность. С отменой прекращается и полномочие представителя на участие в сделке. При этом должны быть соблюдены правила отмены доверенности. В частности, отмена должны быть совершена в той же форме, что и доверенность (если мы говорим о сделках с недвижимостью, то в нотариальной форме). Кроме того, юридическое значение имеет факт оповещения об отмене доверенности самого представителя, а также третьих лиц для представительства перед которыми выдана доверенность, то есть покупателя. Запомним этот момент, он важен.
Кроме того, информация об отмене доверенности попадает в реестр Федеральной нотариальной палаты. Так вот, покупатель будет считаться извещённым об отмене доверенности на следующий день после размещения сведений о такой отмене в реестре распоряжений об отмене доверенностей. Информация об отмене доверенностей является открытой и предоставляется Федеральной нотариальной палатой в сети Интернет.
Смерть доверителя. Если после совершения сделки окажется, что представляемый на момент подписания договора купли-продажи представителем был мёртв, то сделка окажется также под угрозой.
Для того, чтобы обезопасить себя от подобных рисков, нужно совершить ряд действий.
Современное развитие технологий позволяет связаться с человеком, находящемся в любой точке мира, увидеть его, задать ему интересные вопросы. Учитывая вышеизложенные моменты о порядке отмены доверенности, важно установить контакт непосредственно с собственником, пусть этот контакт и будет удалённым. Например, по видеосвязи можно провести беседу с продавцом, попросить его подтвердить личность посредством предъявления паспорта на камеру. Также желательно зафиксировать документально некоторые моменты. А именно, попросить назвать официальный телефон для связи и электронную почту для официальных оповещений. На указанную почту необходимо выслать контактные данные покупателя, а также условия сделки, которую собирается заключить от имени продавца его представитель (проект договора купли-продажи, авансового соглашения и т.д.). По возможности попросить продавца составить и выслать скан-копию рукописного заявления о том, что с условиями сделки он ознакомлен и их одобряет. Составить такое заявление продавец может также в ходе сеанса прямой видеосвязи на глазах у покупателя.
Не следует забывать и о некоторых тонкостях заключения авансового соглашения в рассматриваемых ситуациях. Следует включать в тексты таких договоров контактные данные не только представителя, но и непосредственно собственника. Указанные действия позволят в случае последующего возможного спора доказать, что у собственника была связь с покупателем и он мог в любой момент оповестить его об отмене доверенности различными способами.
Особое внимание следует обратить на действия в день совершения сделки. В этот день обязательно нужно проверить отсутствие факта отмены доверенности на ресурсе Федеральной нотариальной палаты в сети Интернет, а также связаться с продавцом. Возможна и желательна организация присутствия собственника непосредственно на сделке в удалённом формате (в том числе с записью соответствующего видео). Подтвердить действие доверенности можно и путём удостоверения её нотариальной копии в день совершения сделки. Нотариус, который будет изготавливать копию, проверит отсутствие факта её отмены.
Что касается рисков второго типа, то они заключаются в совершении представителем действий, не охватываемых доверенностью. Для того, чтобы избежать этих рисков необходимо внимательно прочесть текст доверенности и сопоставить его с действиями, которые надлежит совершить в ходе проведения сделки и расчётов по ней. Если имеются какие-либо спорные моменты и формулировки, то можно запросить письменное одобрение действий представителя непосредственно от собственника по подтверждённым каналам связи.
Из вышеизложенного видно, что участие представителя продавца в сделке несёт определённые риски для покупателя, и сделка должна проводиться с учётом этих рисков.
При этом следует насторожиться, если:
- с момента выдачи доверенности прошло длительное время;
- представляемый пожилого возраста;
- представитель под различными предлогами препятствует контакту с собственником;
- собственник в ходе удалённого контакта ведёт себя как-то необычно.
Также не стоит забывать о необходимости удостовериться в личности не только собственника в ходе организованного удалённого контакта, но и представителя, действующего по доверенности.