Санкт–Петербургское ГБУ "Городское управление кадастровой оценки" опубликовало проект отчёта об определении кадастровой стоимости 3,4 млн зданий, сооружений, объектов незавершённого строительства, помещений и машино–мест. Оценка выполнена по состоянию на 1 января 2023 года, но должна вступить в силу со следующего года.
Сейчас действует оценка по состоянию на 1 января 2018 года. В 2020 году управление подготовило новый расчёт, который увеличивал суммарную стоимость городской недвижимости в среднем на 25%. Однако Смольный отказался вводить её в действие, чтобы не увеличивать расходы бизнеса на фоне пандемии коронавируса. Затем в соответствии с федеральными требованиями город разделил кадастровую оценку земельных участков и объектов строительства. Первые переоценили год назад, они также подорожали на 25%, их новая кадастровая оценка действует с этого года.
Что же касается зданий и помещений, то они подорожали сильнее — в 1,78 раза. Если согласно действующей кадастровой оценке их суммарная стоимость составляет 28,2 трлн рублей, то в проекте документа получилась цифра 50,22 трлн.
"ДП" проанализировал изменение кадастровой стоимости нескольких знаковых объектов. Так, здание Зимнего дворца подорожало в 25 раз — до 25,6 млрд рублей. Кадастровая стоимость "Лахта Центра" выросла с 125,7 млрд до 201,9 млрд рублей. ТК "Галерея" подорожал с 11,66 млрд до 22,1 млрд рублей.
Аналогично подорожали и квартиры петербуржцев. Так, взятая наугад 50–метровая двушка в Кировском районе будет стоить 7 млн рублей вместо 3,8 млн.
Цены растут
Столь заметный рост кадастровой стоимости Управление кадастровой оценки объясняет в первую очередь ростом рыночных цен. С 2018 по 2023 год квартиры подорожали в среднем на 80%, коммерческие помещения — на 35–54%, говорится в проекте отчёта. Кроме того, в ходе оценки были исправлены старые ошибки, незначительно корректировалась методология. В частности, теперь учтён статус объектов культурного наследия. Вместе с тем было решено не включать в кадастровую стоимость НДС (его включили в проект оценки 2020 года). В остальном методика оценки не отличалась — использовался затратный подход, при котором оценивается стоимость строительства объекта с учётом износа. Между тем в практике рыночной оценки чаще используется подход, оценивающий доходность объекта, обращают внимание эксперты.
"Кадастровая стоимость влияет на размер налогов, подлежащих уплате (при продаже, получении в дар и пр.), размер государственной пошлины для сделок, проводимых нотариусом. Может влиять также на размер арендной платы (например, когда арендуется здание, находящееся в публичной собственности)", — перечисляет юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро "Качкин и партнёры" Екатерина Дятлова.
Ставка налога на имущество для физлиц в Петербурге составляет от 0,1 до 0,5%. Для организаций она равна 1,5%, но с 2024 года должна, согласно городскому закону, увеличиться до 2%.
Однако этого не произойдёт, пообещал в пятницу вечером вице–губернатор Петербурга Алексей Корабельников. "Ставку налога на имущество на 2024 год планируем оставить на уровне 2023 года (1,5%). Соответствующий проект закона уже разработан комитетом финансов", — написал он в своём телеграм–канале.
Но даже в таком случае налоговая нагрузка на условный торговый центр площадью 50 тыс. м2 может вырасти с 30 млн до 100 млн рублей в год, подсчитал генеральный директор компании "Интекон" Игорь Лучков. По его мнению, именно торговые центры пострадают от увеличения кадастровой стоимости больше всего. "Сначала пандемия привела к ротации арендаторов, потом пришла вторая волна, связанная с санкциями, — перечисляет эксперт события последних лет. — А затраты на содержание растут. Поэтому доходность торговых центров как минимум не растёт, а у большинства — падает".
Новая кадастровая оценка превышает рыночную стоимость торговых объектов на 30–40%, полагает Игорь Лучков. "Она близка к потолку рыночной цены, если учитывать стоимость земельного участка и НДС", — отмечает он.
"Для каких–то объектов, где бремя налога будет неприемлемым, собственники будут пытаться его перепрофилировать или продать", — прогнозирует управляющий партнёр Rusland SP Андрей Бойков.
Можно поспорить
До 23 сентября Управление кадастровой оценки принимает замечания к проекту отчёта. На момент подготовки материала таких замечаний было более сотни. После утверждения документа владельцы недвижимости могут обратиться за пересмотром кадастровой стоимости либо в комиссию при комитете имущественных отношений, либо в суд. С 2018 года первым путём пошли собственники 405 объектов, вторым — 240. Комиссия согласилась пересчитать кадастровую стоимость 188 объектов, а суд — 187, из которых семь — в сторону увеличения.
Учитывая столь заметное увеличение кадастровой стоимости, эксперты ожидают и увеличения числа споров.
https://www.dp.ru/a/2023/09/11/blizko-kpotolku-v-peterburge?from=dzen-news
