Вопрос:
У нас продуктовый розничный магазин. Арендодатель не хочет продлевать договор аренды по истечении 11 месяцев. Мы заключали договор с учетом пролонгации на неопределенный срок по договоренности 11 месяцев условие , чтобы не регистрировать договор. Подскажите Что делать? У нас серьезные убытки, пропадают продукты!
Ответ:
По общему правилу может возобновиться на неопределенный срок договор аренды, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, в случае если арендодатель не возражает против этого.
Если договор аренды не содержит каких либо условий по пролонгации, то принудить арендодателя к продлению договора, к сожалению, вряд ли получится даже в судебном порядке, тем более в кратчайшие сроки.
п. 1 ст. 621, "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 24.07.2023)
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"
Судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.
Статья: Соглашение по принуждению (Мишина А.) ("Расчет", 2015, N 2)
…преимущественном праве арендатора на возобновление арендных отношений. Здесь ситуация выглядит следующим образом: арендатор не вправе требовать простого понуждения арендодателя к заключению с ним договора. Т.е. если последний не продлил с нанимателем договор и одновременно не нашел нового партнера, то суд не сможет заставить его снова работать с прежним контрагентом (Постановление Пленума ВАС РФ от 19.07.2005 N 3440/05).
А вот если арендодатель не перезаключил договор со старым арендатором, но в течение года нашел нового компаньона, то прежний наниматель вправе по своему выбору потребовать в суде либо перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним контракт, либо потребовать только возмещения убытков (абз. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ).
Статья: Обзор судебной практики применения новых норм ГК РФ об опционе, опционном договоре и абонентском договоре (Папилин И.И., До М.Ю.) ("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2018, N 12)
Стороны заключили договор аренды помещения, в котором было предусмотрено право арендатора на пролонгацию договора на условиях и в срок, установленные основным договором. По истечении срока действия договора арендодатель неправомерно отказал арендатору в его пролонгации. Суд в данном вопросе занял позицию арендодателя, указав, что "право арендатора на пролонгацию договора аренды... не корреспондирует с обязанностью арендодателя продлить указанный договор". При этом ранее в деле суд отмечал, что возможность пролонгации договора аренды по соглашению сторон прямо предусмотрена в договоре.
Далее в обоснование своих требований арендатор заявил, что условие, предусматривающее возможность пролонгации договора, является опционом на заключение договора аренды. Судом этот довод был отвергнут, поскольку соглашение предусматривает форму единого документа и требует, чтобы акцепт такой оферты осуществлялся путем подписания и возвращения оференту одного из экземпляров. В данном случае не была соблюдена форма, а также в деле отсутствуют какие-либо доказательства приобретения арендодателем опциона на право заключения в будущем договора аренды, а потому положения указанной нормы не подлежат применению.
Комментарий.
Стоит отметить, что суд правомерно не оценивал довод арендатора о том, что договор аренды предусматривает опцион, по указанным выше причинам. Также можно предположить, что обращение арендатора к конструкции опциона является неудачной попыткой сохранить арендные правоотношения в силе, поскольку судом ранее были отвергнуты доводы о праве арендатора на автоматическую пролонгацию договора аренды.