Знаете я долгое время измерял богатство критерием недвижимости в собственности. И долгое время стремился к росту своего капитала именно в количестве объектов недвижимости.
И когда вокруг творилось всякое непотребство в виде девальвации / инфляции, когда росли цены на мясо , гречку и яйца - в эти неприятные периоды я говорил себе - это все не моя инфляция !!! Ну выросли на 100% цены на гречку , но я ведь больше какого то количества кг в год все равно не съем. Ну буду условно вместо 5 тыс рублей в год тратить на гречку 10 тыс руб в год - для меня это не принципиально. Вот цена рыбы и баранины для меня важнее. Но опять же больше определенного количества кг в год я не съем.
Моей инфляцией всегда была инфляция роста цен на недвижимость. Я настолько по ней фанател, что радовался именно отсутствию роста цен на нее !!! Собственно в свое время это позволило мне купить все те качественные объекты которые сейчас у меня есть.
А не росли цены на недвигу как раз из за высокой ставки по ипотеке. Ранее в период с 2005 по 2019 годы льготные ставки по ипотеки действительно были льготными и мало кто попадал под эти программы. В основном у всех были "стандартные" ипотеки под двузначные ставки.
И вот именно по этой причине (отсутствия низких ипотечных ставок) цены на недвижимость не росли долгое время, что позволяло мне направлять свои сбережения в этот сектор потребительской ценности и человеческого труда.
Однако после ковида в 2021 году цены на недвижимость выросли существенно. Причем выросли именно резко , буквально за год и такое ощущение субьективное - как бы не сразу в два раза. Соответственно мои арендные потоки также в два раза не выросли и относительно новой стоимости недвижимости в процентном отношении стали совсем нелепо низкими.
После начала военной операции ставка была 20 % и на какой то период это убило ипотеку и спрос. Но период был очень коротким , буквально пол года. Потом уже кажется летом 2022 года ввели льготную сельскую ипотеку под 3 % ,а через какое то время уже значительно расширили условия для льготной семейной ипотеки со ставкой 5% , под которую стали подходить чуть ли не все у кого есть дети (в том числе например и я , хотя еще годом ранее я под льготную семейную ипотеку не попадал).
И понеслось !!!
Ах этот волшебный период , когда купленная в 2019 году недвижимость сейчас в 2023 году уже утроилась в цене, что не вяжется с той доходностью, которую в норме должен давать сверхнадежный и сверхконсервативный инструмент.
А вышло так, что недвижимость на какое то время из сверх консервативного инструмента с низкой доходностью превратилась в сверхдоходный актив с космической нормой доходности где то в районе стратосферы.
Рост цен на недвижимость просто феноменальный и чем то мне напомнил ралли 2000-х годов , когда за пять лет с 2001 по 2006 год цены росли буквально по 20-40%.
Но в те годы и инфляция была ого го , что можно наблюдать по дрейфу ставки рефинансирования от своего пика в 1998 году (150 %) до уровней 40-20 % (2000-2003года), пока в 2004 года она не пришла в привычные нам значение 14 %.
И когда происходит такой рост, то кажется , что так будет всегда. Это же НЕДВИЖИМОСТЬ, которая всем нужна и которая всегда растет в цене, потому что все дорожает , жизнь дорожает - и квартиры тоже.!!!
И вообще, собственная благоустроенная квартира - мечта любого человека.
Но у меня вдруг возникла абсурдная идея - сравнить доходность недвижимости с доходностью от обычных банковских депозитов.
На первый взгляд идея нелепая. Ведь очевидно же, что недвижимость рвет депозиты. Даже на моем собственном примере:, были у меня два объекта , студия с одним окном 27 кв м и однушка с двумя окнами этой же площади.
В ценах 2019 года это примерно 1.2 млн руб цена для каждого объекта. В ценах 2021 года это уже 2 - 2.1 млн руб для каждого объекта. А вот в ценах 2023 года - это невероятные 3.6 млн руб для каждого объекта !!!
Итого с 2019 по 2023 год рост на 200% или по 50% в год !!!
С такой доходностью могут сравниться разве что спекуляции с валютой - и то при условии , если купил на дне , а продал не много не мало на самом максимуме.
Но эти точки экстремумов еще поймать надо - дно и вершину. Это не просто :)))
А тут недвижимость !!!
Самый консервативный инвестиционный актив и вдруг такая прыть и сумасшедшая норма доходности.
Ведь совершенно же очевидно , что никакой вклад не угонится !!!
Но я помню и другое время.
Я прекрасно помню как цены на недвигу достигли пиков в 2007 году (начале 2008 года) , потом рухнули в 2009 , а потом чуть ли не десять лет были примерно на уровне пиков начала 2008 года !!!
Я помню время когда я в 2010 году купил ту самую однушку (из примера выше) за 990 тыс руб с ремонтом от застройщика , а через девять лет в 2019 году она стоила всего лишь 1.2 - 1.3 млн руб , при том, что коммуналка была 5 тыс руб в месяц или 60 тыс в год.
Я помню время когда в 2016 году я взял студию 27 кв за 990 тыс под самоотделку (также та самая из примера выше), вложил в нее 300 тыс руб в ремонт, а потом мне понадобились деньги и я целых два года не мог ее продать хотя бы за 1.2 млн руб чтобы просто выйти в условный ноль. И я просто плюнул , снял ее с продажи и забыл. Каждый год платил коммуналку под 60 тыс руб. и угревался.
Да потом , в 2021 году оба объекта "выстрелили" и я их продал дороже двух миллионов и был очень рад. Но долгие годы это были бестолковые достаточно инвестиции. И даже сдавая однушку в арнеду я имел очень низкую норму доходности , которая позволяла компенсировать коммуналку и давала сверху лишь 3-4% денежного потока в год относительно рыночной цены этой недвижимости.
Вобщем времена меняются. Интересно, что в период когда все было относительно стабильно и спокойно без потрясений, цены на недвижимость не росли. А вот в смутное тяжелое время государство через стройку решило поддержать экономику. И этому соответствует мягкая бюджетная и мягкая денежно - кредитная политика.
Но все ведь может изменится.
Уже понемногу вектор меняется. ЦБ ужесточает ДКП, а Минфин чтобы выйти по году на приемлемые уровни дефицита активно режет расходы и переходит в режим экономии (о чем можно кстати отдельно написать если есть интерес).
Уже вклады становятся все интереснее и интереснее и какое то время тренд сохранится.
Впрочем многие отмечают, что цены на недвижимость прямо сейчас продолжают рост !!! И многие объекты выросли в цене буквально за последние несколько месяцев.
Примечание: выросла в цене именно первичка у застройщиков , у которых между прочим довольно значительные остатки
Вот такую картинку нашел, источник РБК:
То есть уже присутствует некоторая "затоваренность". Уже мы в окончании цикла низких ипотечных ставок и возможно в начале цикла повышения ставок.
Но прямо сейчас цены на первичку растут !!!
Вероятно потому растут, что у населения много одобренных ипотек еще под ставку 5 % льготной ипотеки.
Более того, у меня самого есть одобренная ипотека под 5.4 % до 12.10.23 года:
хотел я тут по лету купить студию небольшую в Шерегеше (горнолыжный курорт), но в итоге передумал и вот одобренная ипотека "валяется" без дела.
Получается я еще в октябре могу купить что то под ипотеку в 5 % !!! И таких как я много. Но думаю в ноябре - декабре спрос начнет затухать. А стройка та это дело такое - вход рубль, а выхода нет. Строителям , чтобы поддерживать свою "жизнедеятельность" надо строить всегда и продавать всегда. Они не могут взять перерыв на пол года - год и переждать тяжелые времена. Они в ловушке своих издержек , кредитов и прочих долгов. Поэтому у них , если остановился , то погиб.
Вобщем все может изменится и мы снова можем получить цикл, когда десять лет цены на недвижимость расти не будут. А вот ставки по вкладам могут давать вполне высокую доходность !!!
Ведь все уже было !!!
Предлагаю рассмотреть длительный отрезок опять же на примере моей квартиры.
Так, первая моя квартира была куплена в апреле 2004 года - большая однушка на 55 кв м в хорошем кирпичном доме в хорошем районе моего города.
На апрель 2004 года цена за квадрат была 16 тыс руб. И надо сказать, что по сути это была цена 2003 года, так как квартира была последняя в доме, а в строящемся доме напротив цены уже были дороже. То есть я заскочил в последний вагон и по сути взял первичку ниже рынка.
Квартира обошлась в 880 тыс руб. - это большая однушка с огромной лоджией в полностью кирпичном доме с толстыми стенами (тогда еще не додумались до удешевления строительства и не лепили утеплитель пенопласт на тоненькую внешнюю стену в один кирпич).
Я не буду сейчас учитывать стоимость ремонта и мебели, хотя эти расходы значительно увеличили мои вложения. Но точных данных об этих расходах у меня не сохранилось. Вероятно я потратил еще не меньше 400 тыс руб. Но документов на ремонт нет, а вот документы на покупку есть , поэтому остановимся на этой сумме - 880 тыс руб.
Сейчас , ровно через полных двадцать лет эта квартира с ремонтом стоит 5 млн руб - рост на 468 % за весь период. Не если считать такую квартиру без ремонта на вторичном рынке ценник будет в районе 4500 тыс руб или 81 тыс руб за квадрат.
Хотя в нашем городе стандартный ценник на новострой первичку под самоотделку стартует от 100 тыс руб. квадрат в не очень интересных районах
Чуть более интересная локация - ценник уже от 130 тыс руб. за квадрат
А вот топовый клубный дом для элиты нашей сейчас строят прям в самом центре - в двух шагах от обл. администрации, там ценник +200 тыс. за квадрат
Почему я беру цену 81 тыс руб. за квадрат ???
Ну во первых , потому что дисконт вторички к первичке есть и он существенный !!!
Дом хороший и район хороший, но как бы уже "не модная локация". Есть более модные и востребованные.
Далее , 5 млн. руб. это цена вторички с ремонтом, а я хочу взять для расчета под самоотделку, то есть минимум надо скинуть хотя бы 500 тыс.
Получается 4,5 млн. или 81 тыс за квдрат.
А вообще у нас есть ШИКАРНЫЕ объекты на вторичке с ремонтом по цене от 60 тыс руб за квадрат - но там площади сильно больше 100 кв.м.
Такой вот удивительный разброс цен и огромные дисконты вторички к первичке.
Итак, 4,5 млн. в 2023 году к начальной цене 2004 года (880 тыс руб.) дает прибыль в 411 % !!!
Возникает искушение поделить 411% на 20 лет и сказать самому себе - моя доходность в недвижимости за 20 лет составила 20 % в год.
Но очевидно , что это не так !!! Потому что здесь нет капитализации и недвижимость не росла каждый год на 20 %. То есть это не доходность 20% годовых за 20 лет !!!
Чтобы это доказать, достаточно взять обычный банковский депозит с гораздо более скромными ставками чем 20 % и убедиться, что он на 20 летнем окне «рвёт» по доходности эту квартиру и дает больше доходности , чем 411 %.
Конечно я не знаю какие были ставки по вкладам за последние 20 лет , но я могу посчитать все по ставке ЦБ. Правда там есть некоторая путаница , сперва была ставка рефинансирования , а потом уже стала ключевая ставка. Поэтому до 2014 года буду применять ставку рефинансирования , а потом - ключевую.
Отправная точка - апрель 2004 год , открываем вклад на один год по ставке рефинансирования и далее будем открывать виртуальный вклад под новую текущую ставку каждый год . В апреле 2004 года это была ставка в 14% (телеграмма ЦБ РФ от 14.01.2004г).
Итак поехали:
апрель 2004- апрель 2005 гг, сумма 880 тыс руб плюс 14% = 1 млн руб
апрель 2005- апрель 2006 гг, сумма 1000 тыс руб плюс 13% = 1 133 тыс руб
апрель 2006- апрель 2007 , 1133 тыс плюс 12% = 1 269 тыс руб
апрель 2007- апрель 2008 , 1269 тыс плюс 10.5% = 1 402 тыс руб
апрель 2008- апрель 2009 , 1402 плюс 13% = 1585 тыс руб
апрель 2009- апрель 2010 , 1585 тыс плюс 9% = 1727 тыс руб
апрель 2010- апрель 2011 , 1737 тыс плюс 8.5% = 1874 тыс руб
апрель 2011- апрель 2012 , 1874 тыс плюс 8% = 2024 руб
апрель 2012- апрель 2013 , 2024 тыс плюс 8.25% = 2191 тыс руб
апрель 2013 - апрель 2014 , 2191 тыс плюс 8.25 % = 2372 тыс руб.
апрель 2014 - апрель 2015 , 2372 тыс руб плюс 8.25 % = 2568 тыс руб
апрель 2015 - апрель 2016 , 2568 тыс плюс 17% = 3000 тыс руб
апрель 2016- апрель 2017 , 3000 плюс 14% = 3425 тыс руб
апрель 2017- апрель 2018, 3425 тыс руб плюс 9.75% = 3759 тыс руб
апрель 2018- апрель 2019 , 3759 тыс руб плюс 7.5% = 4040 тыс руб
апрель 2019- апрель 2020 , 4040 тыс руб плюс 7.5% = 4 343 тыс руб
апрель 2020- апрель 2021 , 4343 тыс руб плюс 6% = 4 604 тыс руб
апрель 2021- апрель 2022 , 4604 тыс руб плюс 5.5% = 4857 тыс руб.
апрель 2022- апрель 2023 , 4857 тыс руб плюс 15% = 5585 тыс руб
Таким образом , обычными депозитами мы получаем сумму за 20 лет , которая на данный момент явно и значительно превосходит рыночную стоимость квартиры даже с ремонтом !!!!
Более того, от рыночной стоимости квартиры необходимо отнять сумму ежемесячных коммунальных платежей , даже без света и воды , это за 20 лет очень значительная сумма в сотни тысяч рублей. И ее надо отнимать от рыночной цены квартиры, что добавляет очков в пользу депозита.
Что я могу возразить самому себе и какие привести доводы против депозитов и в пользу недвижимости ???
Например это такие доводы:
1) я неверно посчитал депозиты , так как они могли отличаться от ставки , действующей на апрель месяц каждого года за указанные двадцать лет.
Да могли отличаться , не спорю.
Но они могли и в большую сторону отличаться !!!
Например у меня были пополняемые депозиты в Россельхозбанке с возможностью расходных операций , которые я каждый год открывал на максимальный срок (три года), чтобы зафиксировать ставку. Таким образом у меня была целая лестница из открытых вкладов , между которыми я мог перекидывать деньги.
Так что посчитай я по своим реальным депозитам , когда максимальная ставка фиксируется сразу на три года , результат был бы еще лучше . Намного лучше !!!
Более того, по моим депозитам каждый месяц проценты капитализировались (я мог их снять , а мог оставить на вкладе) и каждый следующий месяц проценты шли на новую сумму.
А я свой расчет сделал по примитивной формуле - с ежегодной капитализацией, то есть реально сумма дохода по депозитам была бы выше за последние 20 лет, чем посчитал я. Ежемесячная капитализация думаю в полной мере смогла бы раскрыть сложный процент на 20 летнем окне. Но у меня нет желание упарываться, чтобы сделать эти более достоверные , но более сложные расчеты.
2) далее мне можно возразить так: а что ж ты балбес не сдавал ее в аренду, а все 20 лет тупо платил коммуналку ???
Ну во первых , чтобы сдавать ее в аренду , надо сперва вложиться в ремонт плюс мебель плюс бытовая техника. Это сверху 880 тыс руб. значительные расходы , а я брал только квадраты под самоотделку для чистоты эксперимента.
Во вторых , после пяти лет такой сдачи в аренду убивается и ремонт и мебель. А после двадцати лет считай можно выкидывать всю мебель и технику и заново делать по сути капитальный ремонт и обновлять всю мебель.
Как обсчитать и учесть эти затраты я не представляю 🤷♂️. Только один вариант - сделать ремонт один раз и навсегда, а потом как есть убитую продавать - только так можно зафиксировать прибыль и от роста стоимости квартиры и от аренды за долгие годы. А вкладывать заново в ремонт и мебель, чтобы поддерживать состояние квартиры на приемлемом уровне - в этом нет финансовой целесообразности.
кстати есть такие квартиранты, которые убивают квартиру буквально за год
Поэтому я считаю более корректным считать цены в состоянии самоотделки.
И в этой ситуации однозначно вклады на длительном отрезке рвут недвижимость по норме доходности !!!
3) Но недвижимость можно купить в ипотеку !!!!
То есть получить актив стоимостью 5 млн руб , потратив только один миллион своих денег. А потом этот актив растет в цене на 40% и стоит уже 7 млн руб вместо пяти , при том что было потрачено своих денег всего миллион плюс ипотечные платежи. И явно эта сумма (миллион плюс ипотечные платежи) на вкладе сильно проигрывают.
Это уже особенная тема - финансовый рычаг. Это дополнительный доход на дополнительный риск.
Но все же я отдаю себе отчет, что есть периоды когда недвижимость безусловно рвет депозиты на окне до 10 лет и без всяких финансовых рычагов, например если отсчет вести с точки перед самым ростом недвиги. Так , если стартовать с 2019 года, то думаю десяти лет будет мало, чтобы депозитами обогнать рост цен на недвижимость.
Но на окне в 20 лет всякое может быть, даже если стартовать с 2019 года.
Выводы:
1) даже не смотря на рост последних лет , вклад точно не хуже недвижимости на 20 летнем окне, что еще раз поддерживает довод, что недвижимость все таки консервативный актив в норме и по средним значениям в долгосроке имеет скромную доходность;
2) да мои расчеты не совсем корректные. Чуть чуть подкрутить доходность по вкладам в меньшую сторону, чуть чуть подкрутить рыночную стоимость недвижимости и баланс либо выравнивается в ноль либо даже недвига может показать лучший результата. Но сам факт - эти два инструмента идут рука об руку в долгосроке и при должной сноровке можно увеличить доходность как в одном так и в другом, но сделать это на депозитах мне кажется проще, так как для недвиги более важен спекулятивный тайминг.
3) в недвижимости больше неопределенности. Она может стоять 10 лет колом, в время как проценты по вкладам тикают всегда и ты всегда в деньгам - самом ликвидном активе. Что в свою очередь дает оперативный простор для выгодных сделок, которые могут прийти неожиданно. А вот выйти из недвиги быстро не получится.
4) Учитывая длительность циклов может так случиться, что купив недвижимость на пике инвестор может физически не дождаться следующего кратного роста и просто уйти из жизни раньше
5) недвижимость не самый лучший инвестиционный актив, это один из классов со своими рисками.
6) Рост цен на недвижимость за последние пять лет не гарантирует такого же роста в следующие пять лет и стоит задуматься, что обычный вклад может оказаться даже более интересным.
7) в недвижимости можно значительно увеличить свою доходность за счет использования финансового рычага (принимая взамен некоторый дополнительный риск).
За сим все.