Планировали купить жилье в Турции под сдачу в аренду? Не торопитесь! Из-за арендного кризиса местные суды буквально завалены исками. Причина в желании государства искусственно ограничить темп роста арендной платы, что не по нраву домовладельцам. Одновременно фиксируется снижение доходности инвестиций в жилье под сдачу. Эксперты по недвижимости рекомендуют инвесторам рассмотреть другие типы недвижимости в Турции, а мы рекомендуем обратиться за консультацией к специалистам Relocation TR для индивидуального и полного разбора ваших возможностей и ситуации на рынке Турции. Давайте осветим базу в данном материале!
Контекст кризиса недвижимости в Турции
В Турции не первый год бушует экономический кризис, обусловленный обесценением национальной валюты и стремительным ростом инфляции. Кризис охватил, помимо прочего, рынок аренды жилья.
Арендодатели оказались вынуждены оперативно поднимать цены при заключении новых договоров о съеме жилья и пролонгации заключенных ранее соглашений, чтобы не отстать от общего уровня инфляции. Как минимум, от официального индекса потребительских цен (ИПЦ). Это было на 100% законно, поскольку законодательство Турции, регулирующее арендный рынок, допускает повышение ренты в соответствии с динамикой ИПЦ.
Но 8 июня 2022 года турецкий парламент утвердил законопроект, предполагающий ограничение роста арендных ставок 25 процентами в год. Соответственно, при продлении заключенных ранее соглашений о долгосрочной сдаче жилья арендодатели оказались вынуждены поднимать ренту не более чем на четверть, несмотря на подорожание товаров и услуг на порядок.
Ожидалось, что мера временная (изначально порог вводился на 12 месяцев), и летом 2023 года ограничение будет упразднено. Но этого не случилось, что по очевидным причинам не понравилось домовладельцам.
Некоторые собственники жилья ушли в «тень», перестав заключать официальные соглашения. Другие переключились с долгосрочной аренды на посуточную. Третьи продали свою недвижимость в Турции. Четвертые решили судиться. И домовладельцев, относящихся к последней категории, оказалось немало.
Иски арендаторов и арендодателей в суды Турции
По сообщению турецкой деловой газеты Dünya, в первой половине 2023 года в суды ближневосточной страны было передано более 147 тыс. исков, касающихся арендных споров. Журналисты отмечают, что было подано 47 тыс. исков о выселении из-за споров о повышении арендной платы. Для сравнения: в целом за 2022 год было подано всего 22 тыс. исков о выселении.
Еще более 100 тыс. исков в течение первой половины 2023 года были поданы в турецкие суды арендодателями для пересмотра размера арендной платы в связи с высокой инфляцией и ростом стоимости жизни в стране.
Комментируя сложившуюся ситуацию, представители турецкой Ассоциации юристов в сфере недвижимости отметили, что цифры действительно большие. По словам юристов, во многих провинциях мировые суды по гражданским делам, которые рассматривают иски, касающиеся арендных споров, сегодня перегружены. Из-за рекордной нагрузки некоторым истцам, учитывая очереди, теперь приходится ожидать вплоть до одного года назначения даты слушания после подачи иска, а также ждать еще два-три года, чтобы услышать вердикт.
В GHD подчеркнули, что экономические потрясения, вызванные рекордной инфляцией, ввергли Турцию в один из самых тяжелых кризисов на рынке недвижимости. Стремительно растущие цены заставили многих турок активнее искать доступное жилье для аренды или покупки. Особенно остро вопрос встал для миллионов людей, получающих минимальную месячную заработную плату в размере 11,4 тыс. лир (421 доллар США). Такого дохода многим едва хватает на покрытие расходов на еду и коммунальные услуги.
Согласно официальным данным, годовая инфляция в Турции в июле 2023 года составила 47,83%. Но согласно независимым исследованиям, показатель в разы выше. Например, независимые экономисты из Группы по вопросам исследования инфляции, которые ставят под сомнение официальные данные, пришли к выводу, что июльская инфляция составила 122,88%. По оценкам ENAG, месяцем ранее (в июне 2023 года) годовая инфляция в Турции составила 108,6%.
Турецкая лира потеряла около 30% своей стоимости относительно американского доллара за период с конца мая 2023 года, когда в ближневосточной стране состоялись президентские выборы. Выборы завершились очередной победой Реджепа Тайипа Эрдогана, при котором и начался текущий кризис.
Что говорят авторитетные источники?
Эксперты компании Endeksa, которая занимается оценкой стоимости недвижимости в Турции на основе публикуемых продавцами объявлений, полагают, что на данный момент покупка турецкого жилья для сдачи в аренду в Турции – не лучший способ инвестирования свободного капитала.
Покупка жилья — один из инструментов, к которому еще недавно активно прибегали инвесторы в Турции для защиты своих накоплений от инфляции. По этой причине продажи жилья и цены существенно выросли в последние годы. Но сегодня продажи падают.
Согласно оценкам Турецкого статистического института (тур.: Türkiye İstatistik Kurumu; TÜİK), продажи местного жилья снизились на 44,4% в июне 2023 года по сравнению с тем же месяцем предыдущего года, достигнув отметки в 83,6 тыс. В январе-июне 2023 года продажи снизились на 22,1% в годовом сопоставлении, достигнув 565 779 единиц. Следовательно, можно говорить об усилении негативного тренда.
Эксперты Endeksa назвали одной из причин снижение инвестиционной привлекательности покупки жилья для получения арендной платы. До кризиса срок возврата инвестиций в жилье под сдачу составлял 18-21 год – в зависимости от региона и класса недвижимости. Сегодня в ряде локаций этот показатель достигает 35 лет. Не в последнюю очередь из-за искусственного замедления темпов роста арендной платы государством. Соответственно, покупка жилой недвижимости в Турции под сдачу в аренду – не очень правильный способ инвестирования свободного капитала прямо сейчас.
Благо, есть целый ряд большее перспективных альтернатив на территории все той же Турции. Например, участки земли под застройку или готовые коммерческие объекты.
Что говорят другие авторитетные источники на эту тему?
Но от инвестиций в турецкое жилье, если вы планируете оформить местную «золотую визу» (ВНЖ выдается иностранцам, покупающим жилье стоимостью от 50 тыс. долларов США) и/или выгодно перепродать приобретаемый актив в будущем, отказываться не стоит. Причина в быстром росте цен.
Консалтинговая компания Knight Frank, которая ежегодно публикует глобальный индекс цен на жилье, объявила, что самый высокий рост цен на рынке жилой недвижимости среди 56 обследованных стран в первом квартале 2023 года произошел именно в Турции. В течение первых трех месяцев года, когда мировые цены на жилье демонстрировали самые низкие темпы роста с 2015 года, Турция сильно выделялась на фоне остальных юрисдикций позитивной динамикой.
Согласно оценкам Knight Frank, рост цен на жилье в Турции в первом квартале 2023 года составил 22,2% в годовом сопоставлении и с поправкой на инфляцию. Самый высокий годовой прирост после Турции был достигнут в Северной Македонии (18,8%). Далее следовали Хорватия (17,3%) и Венгрия (16,6%).
Авторы отчета отмечают, что средний темп роста цен на 56 обследованных рынках в 1 квартале 2023 года составил всего 5,7%. Отмечается также, что цены на 17 рынках упали в годовом исчислении. Причем в 8 случаях зафиксировано снижение более чем на 5%. Рынками с наибольшим падением цен были Южная Корея (15,7%), Новая Зеландия (13%), Гонконг (10,3%) и Швеция (8,8%).
Что, в конце концов, говорят эксперты Relocation TR
Турецкое жилье остается привлекательным активом для претендентов на получение «золотой визы» в Турции и персон, нацеленных на заработок на приросте капитала. Но ближневосточная страна предлагает покупателям недвижимости большое число альтернатив, включая участки под застройку и коммерческие объекты. Помочь с выбором оптимального варианта и закрытием сделки на выгодных условиях готовы наши экспертыRelocation TR.
Хотите купить недвижимость под сдачу и рассчитываете на сравнительно быстрый возврат вложенного капитала? Наши эксперты ведут постоянный мониторинг рынков недвижимости целого ряда перспективных и дружественных юрисдикций. Они помогут подобрать оптимальное направление и ликвидный актив, а также закрыть сделку в сжатые сроки, опираясь на местных партнеров. Обращайтесь к нам за консультацией и будьте в курсе всех последних новостей и прогностических стратегий по недвижимости в Турции.
Запишись на бесплатную консультацию в Телеграм: https://t.me/relocationtr_support
Задайте свой вопрос прямо в WhatsApp: https://wa.me/905442376383
Наш сайт: https://relocationtr.com/
Получи множество полезной информации в нашем инстраграм: https://www.instagram.com/re_locationtr/
Наш супер полезный телеграм с прямыми эфирами и крутыми статьями: https://t.me/relocationyourbussines
Интереснейший ютуб: https://www.youtube.com/channel/UC4JsrFO9WjLwUUSEzqwWbkA