Я купил частичку торгового центра в г.Тюмень. Точнее мы с пацанами скинулись кто сколько может и я купил 4,7 кв.метра торгового центра за 366 506 рублей. Если интересно по объекту можете посмотреть по ссылке.
Прошу заметить я постоянно нахожусь в Москве. А коммерческая недвижимость у меня будет в Тюмене.
Почему Тюмень?
Тюмень - крупный город в Сибири. Пока не миллионик, но стремиться к этому статусу ударными темпами.
Население Тюмени непрерывно увеличивается с 2012 года и на 2023 год составляет 855 тысяч человек:
Почему ТЦ Зеленый берег?
ТЦ «Зеленый берег» пока единственный крупный торговый центр в этом районе города. ТЦ находится в густонаселенном и активно застраивающемся районе города:
- ТЦ находится на Алебашевской улице — одной из крупнейших городских магистралей, соединяющей жилой и административный районы города
- В 2022 году рядом с ТЦ продано и введено в эксплуатацию 950 новых квартир.
- Всего к 2025 году рядом с ТЦ будет построено 8780 новых квартир, что будет способствует увеличению покупательского трафика.
Ссылка на ТЦ Зеленый берег в яндекс-картах, если лень лезть в карты, вот вам скриншот:
Так выглядит ТЦ с якорными арендаторами:
Кто будет арендовать?
Якорными, то бишь железными, то бишь с кем есть долгосрочные контракты, арендаторами будут:
- Лента
- Hoff
- Бургер Кинг
- Ростикс
Как купил?
Я стал владельцем ТЦ через покупку пая. Пай - это просто доля.
Например решили мы на троих отрыть ларек с шаурмой. Нам нужен 1 млн. Мы можем выпустить паи и предложить вложиться в наше совместное предприятие. Выпустить 10 паев по 100 тыс рублей. По 1 паю раздать на троих и продать их всем заинтересованным людям.
В случае с ТЦ, то его я купил через ЗПИФН.
ЗПИФН - это закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости.
Принцип работы такой:
фонд вкладывает средства инвесторов в объекты жилой или коммерческой недвижимости, которые строит, приобретает, развивает и управляет. Взамен своих денег вкладчики получают паи – ценные бумаги фонда. Их стоимость зависит от цены недвижимости, находящейся в управлении ЗПИФН.
На западных рынках тоже есть подобные инструменты они называются REITS - real estate investment trust – инвестиционный фонд недвижимости. Их фишка в том, что вы можете приобрести REITS прям на фондовом рынке. А ЗПИФН на бирже не продать и не купить, поэтому ликвидность сего инструмента в разы ниже чем тех акций или облигаций.
Главное достоинство ЗПИФН - можно вложиться в коммерческую недвижимость. Не нужно оформлять документы, необходимые при покупке недвижки, не нужно самому подбирать подходящий объект, а затем искать арендаторов или покупателей – все это сделает за вас управляющая компания. Ясен пень с управляющей компанией нужно будет делиться.
Я купил через ЗПИФ Активо. Вот ссылка.
Преимущества ЗПИФН и Активо в частности
- ЗПИФН от Активо будет приносить мне ежемесячный доход.
- Чтобы стать пайщиком фонда недвижимости, нужно на порядок меньше денег, чем на покупку даже самой дешевой квартиры.
- Я вижу в какое здание я вкладываюсь, то бишь я не покупаю кота в мешке.
- Знаю кто будет якорными арендаторами.
- Для меня это дополнительная диверсификация: при инвестировании недвижимость уменьшаю для себя инфляционные и девальвационные риски (риск обесценения национальной валюты).
Сколько денег ожидаю получить от вложений?
В первый год 2024 г. планирую чистыми получить 66 585 ₽ ~ примерно 18% годовых. Это очень приличная доходность. Такая доходность будет достигаться за счет налогового маневра по возврату налога.
Далее ожидаю доходность 10-11 % годовых.
Также дополнительно ожидаю увеличение стоимости квадратного метра.
Обратите внимание, что на сайте Активо указывают доходность выше. С полученного дохода вам нужно будет заплатить НДФЛ либо 13%, либо, если ваш доход превышает 5 лимонов в год, то 15%.
Вывод
Я недавно распинался, что купить квартиру под сдачу плохая идея – прочитайте пост про однушки в телеге - вот ссылка, тогда картина сложится более цельная.
Вообще инвестиции в недвижимость очень хороший вариант для инвестиций. У меня вот уже год взгляд пал на коммерческую недвижимость. Но порог входа в коммерческую недвижимость очень высокий. Выкупить хороший объект проблематичная история – у меня товарищ хочет купить коммерческую недвижимость – вот я расписывал почему плохая идея на его примере тоже в телеге - ссылка.
А вот купить частичку хорошей коммерческой недвижимости - это очень хороший вариант в случае если у вас уже есть капитал. Если у вас нет 1,5 - 2 млн рублей, то пока суваться в недвижимость не нужно. Если 2 млн есть, то можно попробовать инструмент.
Если понравился мой пост, то подписывайтесь на мой канал в дзене (https://dzen.ru/azhimov) и телеге (https://t.me/fire_azhimov).
В телеге пишу больше. Но коротко.
Дзен буду использовать для лонгридов и постов с картинками.
