В сделках с недвижимостью на кону стоят очень большие деньги — а это главная приманка для мошенников. Жизненные примеры показывают, что их набор методов для продажи чужой недвижимости постоянно обогащается: в ход идут и поддельные доверенности, и паспорта, и даже свидетельства о рождении (чтобы заполучить квартиру по наследству).
А законодательство не успевают менять с той же скоростью, с которой злоумышленники придумывают новые схемы. Поэтому даже с учетом действующих механизмов защиты собственники рискуют не узнать, что их квартира или другая недвижимость уже продана или подарена кому-то.
Во-первых, закон сейчас предусматривает для собственников право включить в ЕГРН запрет на заключение сделок с недвижимостью без своего личного участия (ст. 36 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ).
При наличии такой отметки Росреестр откажет в регистрации сделки, если от имени собственника будет участвовать представитель по доверенности. Аналогичное требование недавно установили и для нотариусов: они не направят сделку с участием представителя собственника на регистрацию в Росреестр, если в ЕГРН указан запрет на это.
Эта мера, бесспорно, полезна, но она не позволяет защитить собственника от продажи или дарения его недвижимости по поддельному паспорту (а такие случаи периодически встречаются в судебной практике — например, приговор Мосгорсуда от 20 мая 2021 г. по делу № 10-8188/2021).
Во-вторых, мошенники научились «похищать» чужую недвижимость дистанционно, используя возможности электронно-цифровой подписи.
После нескольких «успешно» проведенных таким образом сделок (по итогам которых собственники лишились своей недвижимости) в закон внесли поправки — и теперь сделки с недвижимостью в электронной форме возможны лишь при условии, что собственник предварительно даст свое согласие на это, лично обратившись в Росреестр через МФЦ (ст. 36.2 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ).
Но и в этих правилах остались слабые места, которые могут стать лазейкой для мошенников.
В частности, регистрация электронной сделки допускается и при отсутствии соответствующего согласия собственника, если она заключается через нотариуса (в т.ч. с участием представителя собственника по нотариальной доверенности, если в ЕГРН нет отметки о запрете проведения сделок без его личного участия).
То есть при определенных условиях поддельная нотариальная доверенность от имени собственника все-таки может стать для мошенников ключом к его квартире.
В-третьих, известно о нескольких случаях, когда сделки с недвижимостью заключались от имени собственника его полным тезкой.
Например, недавно управление Росреестра по Республике Башкортостан сообщило о пресечении регистрации такой сделки: гражданин продал земельный участок по своему паспорту, пользуясь тем, что его Ф.И.О. полностью совпадали с Ф.И.О. собственника участка. И лишь благодаря бдительности сотрудников Росреестра эту сделку не удалось довести до конца.
Поэтому нельзя не признать, что только сам собственник может обеспечить надежную защиту своей недвижимости — включив в ЕГРН свои актуальные паспортные данные, подав заявление о запрете регистрации сделок со своей недвижимостью без личного участия и периодически проверяя свои объекты недвижимости (сейчас это оперативно можно сделать через портал «Госуслуги»: в личном кабинете доступны сведения об объектах недвижимости, принадлежащих гражданину).
Более подробный перечень мер для защиты своей недвижимости доступен подписчикам моего канала на платформе Boosty.