Что делать, если вы самовольно построили сооружение, зарегистрировали его в ЕГРН и казалось бы все оформили по закону? Стоит ли бояться?
Последовательность действий при оформлении прав на такую постройку зависит от следующих факторов: на каком участке возведено строение; оформлялись ли какие-либо документы на будущее строение; каков вид строения; нарушены ли строительные нормы при его самовольном возведении.
Легализовать самострой можно тремя способами в порядке от самого простого к самому сложному:
- Получить разрешение на строительство
- Получить решение градостроительно-земельной комиссии
- Установить право собственности в судебном порядке (необходимо прибегать к такому способу только в том случае, если первые два не помогли)
Суды удовлетворяют иски о признании права собственности на самовольную постройку в случае отсутствия разрешительной документации при условии, что лицо создавшее самовольную постройку предпринимало всевозможные меры к ее получению!
Если вы захотели узаконить постройку в административном порядке (1 и 2 способ), то вам необходимо подготовить:
- градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) и технические условия на коммуникации. Их можно получить в органе местного самоуправления по месту нахождения земельного участка;
- акт обследования территории от проектной организации;
- сам проект;
- заключение по итогам экспертизы проектной документации.
В случае, если постройкой затрагиваются фасад другого здания, то ещё потребуется архитектурно-градостроительное решение.
Необходимо заключить договор подряда с кадастровым инженером либо с юридической организацией, специализирующейся на таких работах, они подготовят для вас необходимый пакет документов.
Любой объект недвижимости неразрывно связан с землей. Поэтому узаконивание самостроя должно осуществляться сразу по двум направлениям:
— подтверждением прав на участок и соблюдением вида разрешенного пользования;
— подтверждением, что характеристики объекта соответствуют требованиям безопасности.
Из этого следует, что даже подтвердив надлежащие права на землю и соблюдение вида законного использования, узаконить самострой не получится, если он угрожает жизни людей. В обратной ситуации, даже соблюдение всех строительных норм и правил не гарантирует, что собственник сможет оформить права на землю или изменить через муниципалитет вид пользования.
Если самозастройщик обладает в отношении земельного участка правами, земельный участок предоставлен для строительства, а объект не представляет угрозы жизни и здоровью людей и соответствует установленным требованиям, то суд может признать его право на возведенную постройку. Тогда Росреестр зарегистрирует право самовольщика по решению суда.
На практике даже если объект действительно возведен или реконструирован с нарушением законодательства (но без грубых нарушений строительных норм), чаще всего суд будет на стороне застройщика. Здесь можно сослаться, например, на:
пропуск истцом срока исковой давности;
отсутствие признаков самовольной реконструкции (при увеличении площади существующего объекта);
возведение объекта до 1995 г. (не могут быть признаны самовольной постройкой в принципе).
Что необходимо предоставить в суд:
1. Письменные отказы в выдаче разрешений
Факт обращения не является доказательной базой в делах данной категории
2. Заявление (шаблон можно найти в Интернете);
3. Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ);
4. Выписка из ЕГРН или иное подтверждение права собственности на земельный участок;
5. Квитанция об оплате госпошлины за регистрацию собственности;
6. Результат экспертизы на соответствие самостроя нормам.
Рассмотрим ситуацию из судебной практики.
Уполномоченный орган обратился в суд к собственнику объекта Пирожкову, право на который зарегистрировано в ЕГРН, с иском о сносе самовольной постройки. Истец указывал, что спорный объект - магазин Первак возведен на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для возведения объекта недвижимости.
Пирожков в возражениях на иск ссылался на то, что право на объект зарегистрировано в установленном законодательством о регистрации порядке, законность его возведения проверена регистрирующим органом, которому был представлен договор аренды земельного участка.
Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал.
Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, иск удовлетворил.
Суд кассационной инстанции оставил без изменения судебный акт апелляционной инстанции, указав:
самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенное или созданное на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенное или созданное без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
В рассмотренном деле судом установлено, что договор аренды заключен без торгов без права размещения объектов недвижимости. Таким образом, спорный объект возведен на земельном участке, который в установленном земельным законодательством порядке не предоставлен для строительства объекта недвижимости, и, соответственно, является самовольной постройкой, правовым последствием возведения которой является ее снос (пункт 2 статьи 222 ГК РФ). Сама по себе регистрация права на объект не исключает возможности предъявления и удовлетворения требования о его сносе (пункт 23 постановления N 10/22).