С июня 2022 по июнь 2023 года средняя цена предложения на вторичном рынке офисов в Перми увеличилась на 8% и достигла значения 62 тыс. рублей за кв. м. Стоимость торговых помещений выросла на 5% – до 79 тысяч рублей за квадрат. Об этом Business Class рассказал директор аналитического центра «КД-Консалтинг» Алексей Скоробогач. Он подчеркнул, что увеличение средних цен и арендных ставок за год не превышает инфляцию. Стоимость квадрата на первичном рынке торгово-офисной недвижимости составляет варьируется в диапазоне от 75 до 350 тысяч рублей. Эксперты связывают рост цен с инфляцией и инвестиционными ожиданиями продавцов.
Существенный рост цен на ряд объектов коммерческой недвижимости отмечает Ольга Козырева, исполнительный директор ООО «Р-Консалтинг». «Дело в том, что мы занимаемся оспариванием кадастровой стоимости и в последнее время этот процесс длится достаточно долго – от полугода до года. Поэтому при росте цен налоговая экономия от самой процедуры оценки автоматически снижается в силу активной положительной динамики рынка», – пояснила эксперт.
Ольга Козырева привела примеры динамики цен на объекты: так, отдельно стоящее здание в микрорайоне Крохалева, площадью около 1 тыс. кв. м, на начало года оценивалось в 30 тысяч рублей за кв. м, а по состоянию на август – в 37 тысяч рублей, то есть рост составил 23%. Магазин в центре города площадью около 7 тысяч кв. м в микрорайоне Разгуляй в январе оценивали в 38 тысяч рублей за квадрат, на сегодня – уже в 46 тысяч рублей за кв. м, повышение на 21%. Встроенное помещение в Мотовилихе в 3 тысячи квадратов подорожало на 5 тысяч рублей за квадратный метр, или на 16%.
«Рост цен на коммерческую недвижимость в большинстве случаев связан с инвестиционными ожиданиями продавца, нежели с какой-то корректировкой или спросом на рынке. Многие просто хотят продать объект за определенную цену, неважно, что он не работает и не приносит прибыли», – прокомментировал ситуацию директор УК «Столица» (развивает ТРЦ «Столица» и ТЦ «Новая Столица») Константин Копытов.
По словам Алексея Скоробогача, первичный рынок торгово-офисной недвижимости в Перми на 90% состоит из встроенно-пристроенных помещений на первых этажах жилых домов. Предложения на рынке купли-продажи дифференцированы по качественным характеристикам и по ценам. Наибольшая активность – у сделок по торгово-офисной недвижимости приходится на центральную часть города. Потоки покупателей преимущественно ориентированы на торгово-развлекательные центры и комплексы, сданные в эксплуатацию в 2021-2022 годах.
Эксперт рынка недвижимости, брокер Игорь Юфарев отметил, что в последнее время в Перми на рынке зафиксировано большое количество неподготовленной к продаже коммерческой недвижимости. «Это, с одной стороны, говорит о том, что примерно в 80% случаев владельцы не хотят выгодно продать объект, а предпочитают скинуть балласт, над которым нужно работать. С другой стороны, клиенты намерены найти какой-то уже готовый бизнес или ликвидное помещение с быстрой окупаемостью, которое будет сразу же приносить деньги. Если брокер по недвижимости или человек, который этим занимается, готов купить объект, вложиться в него, привести в порядок и найти арендаторов, то можно найти хорошие варианты. В обратном случае, как показывает практика, потенциальные покупатели месяцами ходят в поисках коммерческой недвижимости и ничего не могут найти. Готовые варианты, которые появляются на рынке, как правило, имеют длинные сроки окупаемости – до 20 лет», – поделился эксперт.
Разные форматы
На рынке аренды, по данным аналитического центра «КД-Консалтинг», средняя ставка на офисы в Перми за год увеличилась на 3%, на торговые объекты – на 6%. Инвесторов, ориентированных на аренду, в большей степени интересуют современные и качественные помещения, добавил Алексей Скоробогач.
По словам Константина Копытова, повышение арендной ставки на офисные и коммерческие помещения в городе достигает 8%. «У этого роста есть две причины: отложенный спрос на индексацию, поскольку на протяжении двух последних лет арендодатели ее вообще не делали из-за событий в стране и мире. Плюс растут инфляция и курс валют, а вместе с ними и затраты. Поэтому арендную ставку в любом случае нужно повышать, причем арендаторы уже адаптировались к сложившейся ситуации», – рассказал Константин Копытов.
По его словам, стабильный спрос наблюдается на помещения маленького формата – до 60 кв. м. «Они всегда достаточно быстро находят своего арендатора. У федеральных сетей тренд поменялся – они запрашивают большие площади от 500 кв. м, хотя раньше пользовался спросом средний формат помещений. Это связано с тем, что они пытаются забрать сегмент ушедших международных сетей и ритейлеров. Сейчас ситуация на рынке такова, арендаторы спокойно могут выставлять свои условия. Они просят отсрочки по платежам, каникулы на ремонт по три-четыре месяца. Собственники идут на компромиссы», – резюмировал Константин Копытов.
Жаркие ставки. В Перми за год на 20% подорожала аренда квартир