На рубеже 2017 года на рынке недвижимости Санкт-Петербурга массово стал появляться новый доселе не понятный широким массам продукт - апартаменты. В то время рынок новостроек Санкт-Петербурга был как никогда стабилен и предсказуем: было много свободных пятен для застройки, стоимость квадратного метра на комфорт-класс держалась в районе 100-130 тыс. руб., старты продаж гарантировали рост стоимости, вторичка стоила дороже, банки еще не влезли со своим проектным финансированием и только редкие задержки сроков сдачи поднимали непродолжительный шум в средствах массовой информации и социальных сетях. В общем, спокойное и безмятежное время было. И да, тогда еще люди взвешенно подходили к покупке недвижимости и не мели всё без разбора.
И вдруг появляются апартаменты. Что это такое и зачем это покупать недоверчивый клиент понятия не имел, поэтому застройщики, выводящие данный продукт на рынок, аккуратно и терпеливо подходили к процессу его реализации, тщательно работая с самым главным возражением.
Сейчас уже каждый, кто интересуется недвижимостью, знает об отличии апартаментов от классических квартир, но давайте кратко пройдемся по основным тезисам:
- апартаменты юридически являются нежилыми помещениями.
- при строительстве апартаментов застройщики не обязаны брать на себя возведение социальной инфраструктуры, такой как школы и детские сады. Также, застройщики могут не создавать благоустройство внутренней и внешней территории своего проекта, озеленение и т.д.
- коммунальные платежи в апартаментах выше, чем в квартирах
- апартаменты возможно строить в тех местах, в которых нельзя строить квартиры
- не существует законодательных нормативов, регламентирующих запрет на шум и ремонтные работы в апартаментах, а также захламление мест общего пользования
- дольщики нежилых помещений никак не защищены государством
- в апартаментах невозможно получить постоянную регистрацию
Пожалуй, это все главные различия. Звучит подозрительно, не правда ли? Давайте разбираться.
Кстати, апартаменты можно разделить на 2 главные категории: инвестиционные и псевдожилье. Инвестиционные подразумевают приобретение для последующей сдачи в аренду самостоятельно или через управляющую компанию. Но это отдельная тема для большой статьи, которая обязательно будет. Сейчас речь пойдет о псевдожилье. Как следует из названия, такие апартаменты строятся для собственного проживания и управления ими. Тем не менее, поскольку такой тип жилья значительно меньше регулируется законодательством, дабы не допустить разгул произвола собственников, такого как ремонтные работы среди ночи, покупатель при заключении договора, обязан подписать дополнительные соглашения, которые будут ограничивать возможность нарушения простых правил проживания и привести их к нормам проживания в классических квартирах. Несоблюдение этих правил может повлечь юридическую ответственность собственника и сильно ударить по его карману.
Подписывайтесь на наш телеграм канал. Там вы узнаете всю самую важную информацию о недвижимости Санкт-Петербурга: выгодные ипотечные программы, скрытые скидки и акции застройщиков, разбор локаций и лучше объекты.
Продолжим.
1. Да, апартаменты юридически являются нежилыми помещениями, но это только юридически. Фактически никто не может запретить проживать в нежилом помещении самостоятельно, кроме тех случаев, когда это прописано в договоре и заявляется открыто при обращении в отдел продаж, но это относится только к инвестиционным апартаментам.
2. Застройщики апартаментов не обязаны строить школы и детские сады в рамках развития социальной инфраструктуры района, но так ли они необходимы? Во-первых, стоит сказать честно: наличие школы или сада на территории вашего жилого комплекса не гарантирует, что ваш ребенок туда попадет. Жалобами родителей, что ребенка невозможно пристроить в построенную девелопером школу, буквально наполнены все домовые чаты и паблики в социальных медиа. Об этой проблеме знают абсолютно все и решения у нее, увы, нет. Также, застройщик не обязаны заниматься благоустройством и озеленением. Не обязаны, но еще как занимаются, так как если они не будут этого делать, продажи резко упадут - спасибо конкуренции! Поэтому, зачастую, застройщики апартаментов трудятся над благоустройством еще тщательней, чем застройщики квартир, это факт.
3. Коммунальные платежи действительно выше, но насколько? Средняя стоимость "коммуналки" на апартаменты составляет примерно 120 рублей/м2. К примеру, за помещение в 50 "квадратов" придется платить 6000 рублей в месяц. Напомню, что коммунальные платежи во всех квартирах (не важно, старый дом или новый) рассчитываются только исходя из "хотелок" управляющей компании. Простым языком, сколько они вам нарисуют, столько вы и будете платить. Вы наверняка слышали какие порой баснословные сумму насчитывают владельцам жилья. Поэтому, 120 р/м2 - вообще не существенная цифра, главное, чтобы ее не завышали! Стоимость электроэнергии по счетчикам - 7 руб./ киловатт. Это ровно в 2 раза выше, чем на квартиры, но всё равно, эта разница не разорит вас, поверьте. Налог на имущество составляет 0,1% от кадастровой стоимости (точно такой же, как на квартиры).
4. Апартаменты почти всегда строятся в очень выгодных локациях. Очень часто их можно заметить прямо возле метро или в ближайшей пешей доступности. Это связано с тем, что нежилые помещения возможно возводить в тех местах, в которых запрещено возводить квартиры. Но это не значит, что это какие-то неправильные места. Тогда почему строить квартиры возле метро нельзя, а в чистом поле можно? Дело в том, что законодательные регламенты суровы, но не всегда справедливы. Бюрократия существует в головах чиновников, но часто не отражает реальной картины вещей.
5. По закону собственники апартаментов имеют право шуметь круглые сутки в своих "нежилых помещениях", захламлять места общего пользования, курить на них, мусорить, и вообще вести себя всячески непотребно. Однако, если бы всё было так просто, рынок апартаментов умер бы в первые два года после того, как родился. Но он живет и процветает. Почему? Когда вы покупаете такую недвижимость, вы обязаны подписать ряд документов, которые фактически являются сводом правил, регламентирующих проживание в апартаментах. Данные правила имеют законную силу и нарушение их приведет к плачевным последствиям для кармана нарушителя. К примеру, если вы живете в квартире и ваш сосед курит на лестничной клетке, вам сможет помочь только личное внушение, которое спровоцирует конфликт с соседом, либо полиция, которая, скорее всего, даже не приедет на такой вызов. В апартаментах за всеми порядками следит управляющая компания, которая будет нещадно штрафовать хамов без особых разговоров.
6. Дольщики апартаментов не были защищены от задержек строительства также как и покупатели жилых квартир. Эта проблема решилась с введением проектного финансирования и эскроу-счетов и сейчас не актуальна. Но даже до этого, люди, пострадавшие от недобросовестных застройщиков обычного жилья, могли бы рассказать длинную историю о том, каким образом государство решало их проблемы (почти никак). Поэтому нет никакого смысла считать, что покупка квартиры вас защитит от каких-либо потенциальных проблем, а покупка апартаментов нет. Главное, выбирать комплексы, которые реализуются через эскроу.
7. Наконец переходим к главному возражению потенциальных клиентов при покупке апартаментов на момент их становления и развития. Нет, всё перечисленное выше - лишь незначительный процент об общего числа возражений. Королём возражений, их главным боссом является отсутствие возможности получить постоянную регистрацию. Слава Богу, данный "аргумент" с годами практически сходит на "нет", однако все еще довольно распространен. Вероятно, это один из паттернов советского мышления русского человека. Чем больше становится покупателей, не успевших пожить в Советском Союзе, тем меньше поступает подобных возражений. Кто может объяснить, зачем в 2023 году вообще нужна постоянная регистрация в Санкт-Петербурге? Взять кредит? Нет. Прикрепиться к поликлинике? Нет. Устроиться на работу? Нет. В действительности, на сегодняшний день нет ни одной причины регистрироваться на месте проживания.
А чем ещё хороши апартаменты?
Выше мы разбили все возражения, касающиеся покупки апартаментов. Сейчас покупать их также безопасно, как обычные квартиры, это подтверждает растущий рынок. Но какую еще выгоду получает собственник апартаментов?
- Самое важное - это сервис. Подобные "плюшки" в комплексах с квартирами можно найти только в "элитке" или редко в бизнес-классе. Ничем подобный не может похвастаться ни один комфорт и тем более эконом-класс. А в апартаментах, напротив, каждый застройщик старается максимально наполнить свой жилой комплекс различными сервисами: ресепшен, ресторан, лобби, коворкинг, фитнес, клининг и другие.
- Вы вольны делать любые перепланировки в своих апартаментах, в том числе, переносы мокрых точек, за исключением сноса капитальных стен. Самое важно, что эти перепланировки вы не обязаны согласовывать.
- Конечно, сейчас уже такого крепкого бонуса, что был раньше, нет. Но всё-таки некоторые апартаменты ниже по стоимости, чем жилые квартиры. Это связано с тем, что застройщик не обязан соблюдать нормы развития социальной инфраструктуры. Поэтому, он может экономить на пресловутом строительстве школ и детских садов, а это, в свою очередь, отражается на стоимости конечного продукта.
Кому подойдет проживание в апартаментах?
Итак, мы поговорили обо всех преимуществах апартаментов, но неужто всё так идеально и проживание в апартаментов подойдет всем? Конечно не всем, но большинству.
- Молодым людям. Одиноким или парам. Активная молодежь сегодня предъявляет повышенные требования к жилью, поэтому именно им в первую очередь подходит проживание в апартаментах. Особенно для людей, работающих из дома, будет очень кстати получать дополнительный сервис прямо на территории своего места жительства.
- Взрослым людям без маленьких детей. Взрослым людям без маленьких детей также прекрасно подойдет проживание в апартаментах. Не нужно тратить время на поездки по городу для получения базовых услуг - все уже есть в вашем апарт-комплексе!
- Для семей с подростками от 14 лет. Представьте, что Ваш ребенок не сидит в четырех стенах квартиры, а проводит время на территории апарт комплекса в безопасности и развлекается одним из множества способов, предоставленных управляющей компанией.
- Для семей с животными. Существует мнение, что в апартаментах нельзя проживать с животными, однако это заблуждение. Апартаменты - Ваша собственность и Вы в праве распоряжаться ей как хотите и заводить любое количество любых животных.
Апартаменты дадут своим жителям:
- Мобильность. Большое количество услуг и объектов инфраструктуры в одной точке позволяют быть невероятно мобильным.
- Экономия времени. Вам не нужно будет ездить в спортзал, ресторан или за другими услугами, которые будут находится в вашем комплексе апартаментов. Это сэкономит кучу времени.
- Всё рядом. Из-за того, что почти все комплексы апартаментов расположены в очень удобных локациях, те услуги, которых нет внутри вашего комплекса, вы сможете получить в ближайшей пешей доступности.
Кому не подойдет проживание в апартаментах?
Одной их двух категорией людей, для которых проживание в апартаментах будет не совсем актуальным, это семьи с маленькими детьми. Это связано с тем, что маленьким детям нужен покой и тишина, а инфраструктура комплексов апартаментов не релевантна этому и отвечает совершенно другим запросам. Рекомендуем приобретать апартаменты семьям с детьми, достигшими 14 летнего возраста.
Также, не будет плюсом проживание в апартаментах людям, для которых важны социальные выплаты: субсидии, пособия, льготы, возмещения. Чтобы получать эти выплаты необходима постоянная регистрация, которая не возможна в апартаментах.
Ипотека на апартаменты
На часть апартаментов распространяется государственная поддержка при покупке в ипотеку, также ставку могут субсидировать сами застройщики и банки. При этом, часто на субсидированные ставки отсутствует удорожание.
В зависимости от застройщика и объекта ставка можно варьироваться от 6 до 12%.
Подписывайтесь на наш телеграм канал. Любые вопросы про апартаменты Санкт-Петербурга вы можете задать в онлайн-консультант