Всем привет. В связи с тем, что в фондовый рынок сейчас переживает не самые лучшие времена и неизвестно, что будет с российскими инвесторами которые покупали иностранные ценные бумаги через российских брокеров, многие россияне начали искать альтернативные методы инвестирования. Из-за падения крипты и разорения крипто бирж биткоин для многих стал синонимом МММ, поэтому остаются только золото и старая добрая недвижка. В этой статье я сделаю честный обзор компании Simple Estate, расскажу о плюсах проекта, всех подводных камнях и даже сравню с PNK rental. В итоге вы сами решите стоит ли вкладываться в эту компанию.
На главной странице сайта говорится, что Simple Estate - это инвестиционная платформа коммерческой недвижимости которая позволяет любому инвестору вкладывать деньги в профессионально отобранные объекты через механизм коллективных инвестиций. Если говорить просто, то под каждую сделку создаётся своё акционерное общество которое владеет конкретным объектом недвижимости. Уставной капитал АО составляет 10.000 руб., а 100% акций принадлежат Simple Estate. Таким образом инвесторы будут владеть долей в акционерном обществе и следовательно владеть долей в конкретном объекте, то есть получается, если вы владеете десятью процентами АО, то владеете десятью процентами в объекте. Акционерное общество будет получать доход от сдачи объекта в аренду и уплачивать все операционные расходы. Инвесторам не придётся следить за арендой, контролировать расходы и мучиться с эксплуатацией объекта, как в случае прямого владения недвижкой. При этом важно понимать операционное управление осуществляет Simple Estate и владеет 100% обыкновенных акций каждого АО, а между инвесторами распределяются привилегированные акции которые дают право на получение обязательных дивидендов и на возможность получить деньги в случае ликвидации АО. Если вы вложились в Simple Estate и вам срочно нужны деньги, или не понравилось, или хотите выйти, да вообще по любой другой причине, вы продаёте свои привилегированные акции на вторичном рынке инвестиционной платформы Simple Estate. Продажи происходят дистанционно, не нужно ходить к нотариусу.
Сама компания делит процесс своей работы на пять этапов:
Первый этап - поиск объекта коммерческой недвижимости и его технический и юридический аудит.
Второй этап - презентация объекта на платформе Simple Estate. Аналитики говорят о преимуществах и недостатках конкретного объекта, об ожидаемой доходности и рисках. Наличие не только преимуществ, но и недостатков и рисков об объекте вызывает доверие, потому что объект не просто нахваливают.
Инвесторы в свою очередь решают вкладываться им или нет.
Третий этап - сбор заявок от инвесторов. Всех инвесторов собирают в единый пул. Пополняется номинальный банковский счёт, на имя инвест платформы, но у платформы нет доступа к этому счёту(что-то вроде эскроу счета). Когда инвестор пополняет счет, то его деньги приходят именно туда.
Четвёртый этап - это подписание договора с инвесторами. Когда уже необходимая сумма собрана. Инвесторы принимают инвестиционное предложение, подписывают договор купли-продажи акций, с помощью простой электронной подписи. После этого деньги с номинального счёта переводятся насчёт АО и все необходимые документы появляются в кабинете инвестора.
На пятом этапе Simple Estate приобретает объект недвижимости за счёт инвесторов и если требуется привлекает кредитные средства.
На шестом этапе инвесторы получают дивиденды от аренды недвижимости, при этом для физических лиц Simple Estate выступает в качестве налогового агента и уплачивает НДФЛ.
Вкладывается Simple Estate в стрит-ритейл с супермаркетами, то есть это помещения которые арендует, условно говоря, пятёрочка, магнит и т.п., платят за аренду деньги и доходность инвестора складывается от стоимости ренты и роста стоимости этого объекта. Ещё компания вкладывается в офисы, склады, но как я понял в нынешней непростое время ребята полностью перешли на стрит-ритейл, как самый стабильный сегмент.
Конкретные объекты можно посмотреть на сайте. Минимальная сумма инвестиций в один объект 100.000 руб. Неквалифицированные инвесторы могут вкладывать не более 600.000 руб. в год. На сайте написано о том, что годовая доходность зависит от объекта, вы можете ознакомиться с конкретной доходностью каждого объекта. За 3 года средняя годовая доходность составила 25%. Дивиденды распределяются между акционерами каждый квартал, после вычета всех операционных расходов.
В акционерных обществах Simple Estate дивиденды - это 100% арендной выручки минус выплаты расходов. Получается, что дивидендная доходность - это соотношение годовых дивидендов к изначально проинвестированному капиталу. Если вы инвестировали 100.000 руб. в помещение "Пятёрочки" и четыре раза в год получили по 3.000 руб., то дивидендная доходность составила 12% годовых. Но кроме дивидендной доходности мы должны учитывать и общий рост стоимости акций. Почему будет рост? Потому что арендная плата той же "Пятёрочки" каждый год растёт на 5% по договору. Если аренда выросла на 5%, то стоимость объекта так же выросла на 5%. Поэтому общая доходность может быть 17% годовых, 12% вы получаете с помощью дивов и ещё 5% получаете за счёт роста стоимости акций, но при этом эти 5% вы можете получить после продажи акций. Вы можете продать акции после того как будут оформлены все юридические документы и закончится регистрация выпуска акций в ЦБ.
При покупке объекта Simple Estate берёт комиссию в 2% от стоимости приобретения объекта, она взимается разом в момент покупки самого объекта. Ежегодная комиссия за управление объектом 1% в год от рыночной стоимости объекта, она взимается равными ежемесячными платежами после выплаты всех расходов включая процентные платежи и расходы по выплате тела кредита. Если денежный поток по каким-то причинам не позволяет выплатить комиссию сразу, то она переносится на следующий месяц с положительным денежным потоком. Это значит, что даже если объект будет убыточным или произойдёт какой-то форс-мажор комиссия всё равно будет сниматься. В случае продажи объекта, берётся комиссия в 2% от цены продажи и если вы покупаете акции у других инвесторов, то комиссия составит 2% от общей стоимости приобретённых акций.
Компанию Simple Estate основал Никита Корниенко, до этого он работал инвестиционным аналитиком в Goldman Sachs, Ernst & Young и Elbrus Capital. Всего у компании более 3.000 инвесторов и общая стоимость объектов оценивается более 800 млн. руб.
Плюсы проекта
Во-первых компания работает под надзором государства. Вы можете найти Simple Estate в реестре инвестиционной платформы на сайте ЦБ. Это означает, что компания не сможет как обычный хайп просто перестать существовать завтра. К тому же всегда нужно изучать биографию основателей проекта. Никита Корниенко и ряд других основателей работали в Goldman Sachs. Это один из самых солидных инвестиционных банков в мире, значит ребята не пришли с улицы, а уже имеют серьёзный бэкграунд. Несомненным плюсом является, что Simple Estate вкладываются в крайне стабильный сегмент недвижимости. Какой бы тяжёлой не была экономическая ситуация в стране, люди всегда будут ходить в супермаркеты которые стабильно переживают кризисы, на продуктах люди начнут экономить в последнюю очередь. Супермаркет - это хорошая защита от инфляции, так как арендная плата у них составляет 4-7% от товарооборота, если завтра цены вдруг, волшебным образом вырастут в два раза, то и арендная плата объекта также вырастет. Если вы сомневаетесь в том, что недвижимость которую выбирает Simple Estate действительно имеет перспективу, вы можете посмотреть аналитику по сегменту рынка которую готовят эксперты Simple Estate
Аналитиков из Simple Estate зовут на конференции. Например 27 ноября прошла конференция Циан где в качестве эксперта по стрит-ритейлу был приглашён основатель Simple Estate.
Смотрим выписки из единого государственного реестра недвижимости ЕГРН и видим, что действительно указанные на сайте Simple Estate объекты недвижимости принадлежат их АО, значит это уже не пирамида. Также на сайте видим в открытом доступе бухгалтерскую отчётность всех акционерных обществ проверенную независимым аудитором, а значит этим цифрам можно верить.
Компания Simple Estate работает уже 3 года и показала хорошую среднюю доходность, 25% годовых. Есть неудачный объект который принёс 5%, но все остальные принесли 20, 21, 43% и один проект, который уже продали, принёс 45% прибыли.
Компания не может продать объект или изменить дивиденды без одобрения более 75% инвесторов, не может изменить устав, сделать дополнительную комиссию и т.д. Это всё прописано в уставе каждого акционерного общества, поэтому кинуть инвесторов и делать всё, что угодно без одобрения инвестора у Simple Estate не получится. Если вы боитесь, что окажетесь в АО единственным, небольшим инвестором, а другой будет владеть всеми остальными акциями, так не получится. В уставе есть ограничение, что один инвестор не может владеть более 49% акций. Simple Estate работают открыто и не замалчивают негатив про который мы сейчас и поговорим .
Недостатки Simple Estate
На сайте за честный бизнес мы находим Simple Estate, руководителем является Корниенко Никита Сергеевич поэтому мы точно не ошиблись.
У головной компании Simple Estate убытки за 2021 год в размере 4,8 млн. руб.
Скорее всего они будут ещё долго, так как сама платформа тратит много денег на развитие проекта рекламу и IT-платформу. Главный вопрос в том, тратит ли компания деньги простых инвесторов или тратит свои. Так как мы знаем, что свои деньги инвесторы кладут в акционерное общество, покупают на них акции, то компания тратит на это всё собственные средства и простым инвесторам нет до этих минусов вообще никакого дела.
Больше всего в сети смущаются тому факту, что в АО Simple Estate существует один убыточный объект. Это как раз единственный, неудачный объект компании с доходностью 5% годовых. Хотя руководство компании заявляет, что уже продали эти офисы причём с небольшой прибылью. Разумнее будет смотреть отчётность различных АО с помощью ежеквартальных отчётов компании. Каждый квартал аналитики Simple Estate оценивают ориентировочную цену акции каждого акционерного общества, но это именно их субъективная оценка, а не биржевая стоимость как у торгуемых на бирже компаний.
Что если ваше АО будет самым убыточным среди всех остальных акционерных обществ? Кому вы продадите эти акции? Вы должны понимать, ликвидность у этих акций очень низкая. На платформе всего 3.000 инвесторов и именно этим ребятам вы сможете продать свои акции, то есть акции условного Газпрома вы можете продать миллионам других инвесторов, а вот акции своего АО в объекте Simple Estate вы не продадите так же быстро из-за низкой ликвидности. Поэтому придётся закладывать определённое время на продажу акций.
Давайте посмотрим на документ который называется декларация о рисках. Инвестор который участвует в проекте автоматически соглашается с этим документом и подразумевает тот факт, что инвестор всё прочитал, понял и принял все риски. В пункте 4.3 говорится - инвестор осознаёт, что инвестирование посредством платформы является высокорискованным и может привести к потере всех инвестиций в полном объёме. Simple Estate работают по закону об инвестиционных платформах 259 ФЗ и они обязаны добавлять эту информацию.
Вторым интересным фактом является принятие риска полной потери средств. Конечно представители компании скажут, что у них всё супер надёжно и риск потери вложенных средств минимален, но нам интересны не обещания, а реальный документ. В пункте 4.4 говорится о том, что инвестор понимает, что инвестирование с использованием платформы осуществляется самостоятельно, принимая все негативные последствия, которые могут возникнуть в результате заключения договоров инвестирования.
Получается, что инвестор может получить не только дивиденды и прибыль от продажи акций, но и негативные последствия. Вы как разумный инвестор должны понимать, риски есть всегда. Арендатор может съехать и помещение будет просто простаивать, государство может поднять налог на имущество, или аналитики Simple Estate могут ошибиться и выбрать не самый лучший объект. Нельзя предугадать все возможные, негативные последствия, просто нужно понять, что их нельзя исключать.
Ещё стоит помнить про комиссию которая берётся от стоимости объекта каждый год. Есть другие компании которые берут комиссии в зависимости от арендной платы, если она будет уменьшаться, то и комиссия станет меньше.
В сети всё больше сравнивают Simple Estate с PNK rental предлагаю быстренько сравнить эти две компании.
Сравнение Simple Estate с PNK RENTAL
Simple Estate работают в более стабильном сегменте недвижимости. Всё дело в том, что продукты питания всегда будут актуальны, даже во время кризисов и конфликтов. Будут ли во время этих самых кризисов и конфликтов актуальны складские помещения, вопрос открытый. К тому же супермаркеты дают инвестору защиту от инфляции за счёт привязки аренды к товарообороту, если растёт цена на продукты, то растёт цена аренды и следовательно растёт стоимость объекта. У складских помещений такой чёткой привязки нет. Плюсом PNK rental является публичность компании и то, что они залистились на Московской бирже. С одной стороны это даёт повышенную ликвидность зпифам которыми торгуют PNK rental, но с другой, если завтра случится какой-нибудь новый кризис инвесторы PNK rental захотят продать существенную часть паев и их рыночная стоимость обвалится. Подобной проблемы с Simple Estate не случится. Общая доходность инвесторов Simple Estate выше за счёт покупки объектов ниже рынка. Рынок складов более стандартизирован поэтому там купить склад на 30% ниже рынка крайне сложно. Simple Estate находит объекты на открытом рынке, а не покупают их у своей головной компании как PNK rental. Поэтому у Simple Estate нет конфликта интересов. К тому же Simple Estate не могут продать объект без одобрения 75% инвесторов, а PNK rental могут их продавать когда угодно, по любой цене. В итоге нельзя сказать, что Simple Estate лучше или хуже PNK rental, это просто немного другой продукт со своими плюсами и минусами.
Резюме
Санкции всё больше давят на российскую экономику и похоже останутся с нами на долго. Реальные доходы простых россиян продолжают падать и вполне возможно, что в долгосрочной перспективе различные Магниты и Пятёрочки будут затягивать пояса вместе с нами всеми. Тогда чтобы удержать этих самых ритейлеров, владельцам недвижимости придётся предлагать выгодные для них условиях. А значит отказываться отчасти собственной прибыли. С другой стороны люди всегда будут хотеть есть и не знаю, что должно случиться в России, чтобы Пятёрочка или Магнит вдруг закрылись навсегда. Никто не знает, что будет в будущем, какую доходность дадут объекты Simple Estate и какая инфляция будет в России. Если вы хотите вложиться в недвижимость и вам нравится как рассуждает руководство компании, то можно рассмотреть Simple Estate. Потому что их бизнес связан с жизненно необходимой сферой и он защищён от инфляции. Компания публикует отчётность, находится под надзором ЦБ. С другой стороны в нынешнее непростые времена, никто не сможет дать гарантию стабильной доходности. Вы всегда должны помнить о рисках.
Пишите в комментариях, что вы думаете по этому поводу. Может быть вы уже вложились в коммерческую недвижимость на будущее, или вообще всех обхитрили и инвестировали в собственный бункер.
Желаю богатства.