По сведениям Росстата большинство населения России — 71,4% домохозяйств — живет в многоквартирных домах. Проживая в своем «гнездышке» каждый день мы возвращается после сложного трудового дня туда, где проходит наш досуг, где ждут и любят нас самые близкие люди. Попасть в свою квартиру мы сможем только, пройдя через двор, зайдя в подъезд и поднявшись на лифте до квартиры. Уютом каждый многоквартирный дом должны обеспечить работники обслуживающих организаций: управляющих компаний, товариществ собственников жилья, жилищных кооперативов. Они должны содержать в порядке общедомовые инженерные сети, обеспечивая нас всем спектром коммунальных услуг, сохраняя комфортную сферу обитания, тем самым создавая наше жизнеобеспечение. Оплачивая их труд, мы от обслуживающих организаций ждем качественные услуги,
В Жилищном кодексе РФ в п.1 статьи 156 предусмотрено: «плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства». П. 7 этой же статьи предусмотрено: «размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год».
Постановлением Правительства РФ № 491 утверждены «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме» в которых прописано, что:
- управляющая компания делает предложение о размере платы и выносит его на общем собрание для согласования и утверждения собственниками помещений;
- для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива оплата расходов на содержание общего имущества осуществляется на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год;
- если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание жилого помещения устанавливается органом местного самоуправления.
В любом случае, независимо от формы управления и обслуживания необходим расчет (или смета) в обоснование предлагаемого размера платы и, конечно же, она должна быть соразмерна утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ.
Техническое обслуживание (содержание) жилого фонда
В соответствии с «Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденными Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. № 170:
- техническое обслуживание здания включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем, заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и технических устройств;
- система технического обслуживания (содержания) жилищного фонда должна обеспечить нормальное функционирование зданий и инженерных систем в течение установленного срока службы здания с использованием в необходимых объемах материальных и финансовых ресурсов;
- техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем и т.д. Контроль за техническим состоянием следует осуществлять путем проведения плановых и внеплановых осмотров.
Правила и нормы определяют периодичность, содержание и документирование основных мероприятий по техническому обслуживанию жилищного фонда.
Содержание помещений общего пользования многоквартирного дома
Содержание помещений общего пользования должно осуществляться в соответствии с «Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденными Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. № 170.
Согласно п. 4.4.1. Постановления Госстроя РФ № 170 от 27.09.2003 г. организация по обслуживанию жилищного фонда обязана обеспечить содержание полов в местах общего пользования в чистоте, обеспечивая их периодическую уборку. П. 5.6.6. Правил... устанавливает, что организация по обслуживанию жилищного фонда обязана осуществлять очистку от пыли и грязи окон, потолочных фонарей и светильников.
На основании п.23 Постановления Правительства РФ от 03.04.2013 г. № 290 необходимо выполнять следующие работы по содержанию помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме:
- осуществлять сухую и влажную уборку тамбуров, холлов, коридоров, галерей, лифтовых площадок и лифтовых холлов и кабин, лестничных площадок и маршей, пандусов.
- осуществлять проверку состояния помещений подвалов, входов в подвалы и приямков, принятия мер, исключающих подтопление, захламление и загромождения таких помещений, а также мер, обеспечивающих их вентиляцию в соответствии с проектными требованиями.
Уборка земельного участка, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома
Согласно «Правил и норм технической эксплуатации жилого фонда», утвержденных Постановлением Госстроя РФ № 170 от 27.09.2003 г. установлено, что уборка придомовой территории должна производиться организациями по обслуживанию жилищного фонда.
Зимняя уборка
На основании п. 24 Постановления Правительства РФ от 03.04.2013 г. № 290 необходимо выполнять работы по содержанию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными объектами, предназначенными для обслуживания и эксплуатации этого дома (далее - придомовая территория), в холодный период года.
Уборку, кроме снегоочистки, которая производится во время снегопадов, следует проводить в утренние или вечерние часы.
Снег, собираемый во дворах, допускается складировать на газонах и на свободных территориях при обеспечении сохранения зеленых насаждений.
Участки тротуаров и дворов, покрытые уплотненным снегом, следует убирать в кратчайшие сроки, как правило, скалывателями-рыхлителями уплотненного снега. Сгребание и уборка скола должна производиться одновременно со скалыванием или немедленно после него и складироваться вместе со снегом.
Снег при ручной уборке тротуаров должен убираться полностью под скребок. При отсутствии усовершенствованных покрытий снег следует убирать под движок, оставляя слой снега для последующего его уплотнения.
При возникновении скользкости должна производиться обработка дорожных покрытий песком. Обработку покрытий следует производить крупнозернистым и среднезернистым речным песком, не содержащим камней и глинистых включений. Уборка придомовых территорий должна проводиться в следующей последовательности: вначале убирать, а в случае гололеда и скользкости - посыпать песком дворовые территории. Также необходимо сбрасывать снег и сбивать сосульки.
АФ «Константа-С» проведен анализ затрат на содержание домохозяйства, включающих в себя оплату труда, охрану труда (спецодежда), приобретение необходимого инвентаря для осуществления уборки придомовой территории.
Летняя уборка
На основании п. 25 Постановления Правительства РФ от 03.04.2013 г. № 290 необходимо выполнять работы по летней уборке придомовых территорий: подметание, поливка и стрижка газонов должна выполняться преимущественно в ранние, утренние и поздние, вечерние часы.
Уборка мусора на контейнерных площадках
Места (площадки) для накопления твердых коммунальных отходов должны содержаться в чистоте и соответствовать «Правилам благоустройства территории муниципального образования.
Подготовка многоквартирного дома к сезонной эксплуатации
Согласно п. 2.6.1. «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденных Постановлением Госстроя РФ № 170 от 27.09.2003 г: «целью подготовки объектов жилищно-коммунального хозяйства к сезонной эксплуатации является обеспечение сроков и качества выполнения работ по обслуживанию жилищного фонда, обеспечивающих нормативные требования проживания жителей и режимов функционирования инженерного оборудования в зимний и летний периоды».
Согласно «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденных Постановлением Госстроя РФ № 170 от 27.09.2003 г. при подготовке многоквартирного дома к сезонной эксплуатации, организация по обслуживанию данного дома обязана выполнить следующие работы:
Работы, выполняемые при подготовке жилых зданий к эксплуатации в весенне-летний период
1. Консервация системы центрального отопления.
Работы, выполняемые при подготовке жилых зданий к эксплуатации в осенне-зимний период
1. Замена разбитых стекол окон и дверей в помещениях общего пользования;
2. Утепление трубопроводов в чердачных и подвальных помещениях;
3. Ремонт, регулировка и испытание систем центрального отопления;
4. Прочистка дымовентиляционных каналов;
5. Замена разбитых стекол окон и дверей вспомогательных помещений.
Проведение технических осмотров и мелких ремонтов
Работы, выполняемые при проведении технических осмотров и обходов отдельных элементов и помещений жилых домов
1. Проверка канализационных вытяжек;
2. Проверка наличия тяги в дымовентиляционных каналах;
3. Проведение технических осмотров и устранение незначительных неисправностей в системах водопровода и канализации, теплоснабжения, электротехнических устройств:
- осмотр системы центрального отопления. Устройства в чердачных и подвальных помещениях. Проверка состояния регулирующих кранов и вентилей, задвижек, запорной арматуры расширительных баков на чердаке. Проверка состояния креплений, подвесок и прокладок-подставок для магистрального трубопровода на чердаке, теплоизоляции. Осмотр водопровода, канализации и горячего водоснабжения. Проверка исправности водоразборных кранов, запорной арматуры. Проверка состояния креплений на магистральных водопроводах, раструбов, канализационных труб, сифонов;
- осмотр линий электрических сетей, арматуры, и электрооборудования. Проверка состояния линий электрических сетей и арматуры, групповых распределительных и предохранительных щитов и переходных коробок, силовых установок. Электросети, арматура, электрооборудование на лестничных клетках
Техническое обслуживание (содержание) внутридомового инженерного оборудования (аварийное обслуживание)
На основании п.28 Постановления Правительства РФ от 03.04.2013 г. № 290 необходимо обеспечить устранение аварий в соответствии с установленными предельными сроками на внутридомовых инженерных системах в многоквартирном доме, выполнение заявок населения.
Аварийное обслуживание включает в себя:
- Аварийное обслуживание (постоянное) на системах водоснабжения. Временная заделка свищей и трещин на внутренних водопроводах и стояках. Зачистка места заделки. Установка эластичной накладки с закреплением хомутов на болтах.
- Аварийное обслуживание (постоянное) на системах теплоснабжения. Временная заделка свищей и трещин на внутренних водопроводах и стояках. Зачистка места заделки. Установка эластичной накладки с закреплением хомутов на болтах.
- Аварийное обслуживание (постоянное) на системах канализации. Временная заделка свищей и трещин на внутренних водопроводах и стояках. Зачистка места заделки. Установка эластичной накладки с закреплением хомутов на болтах. Устранение засоров внутренних канализационных трубопроводов. Снятие крышки ревизии. Устранение засора с помощью троса. Установка крышки ревизии.
- Аварийное обслуживание (постоянное) на системах электроснабжения. Мелкий ремонт электропроводки. Проверка изоляции электропроводки и ее укрепление.
Комплексное техническое обслуживание и ремонт лифтов
«Правила организации безопасного использования и содержания лифтов, подъёмных платформ для инвалидов, пассажирских конвейеров (движущихся пешеходных дорожек) и эскалаторов», утверждённые постановлением Правительства РФ от 24.06.2017 № 743 – основной регулирующий документ по эксплуатации лифтов в жилых домах.
На основании п. 8 «Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 г. № 290, выполнение работ в целях надлежащего содержания лифтового хозяйства осуществляется привлекаемыми специализированными организациями.
В соответствии с п. 22 Постановления Правительства РФ от 03.04.2013 г. № 290 необходимо выполнять работы в целях надлежащего содержания и ремонта лифта (лифтов) в многоквартирном доме:
- по организации системы диспетчерского контроля и обеспечение диспетчерской связи с кабиной лифта;
- по обеспечению проведения осмотров, технического обслуживания и ремонт лифта (лифтов);
- по обеспечению проведения аварийного обслуживания лифта (лифтов).
Техническое освидетельствование и обследование лифтов
В соответствии с п. 22 Постановления Правительства РФ от 03.04.2013 г. № 290 необходимо выполнять работы в целях надлежащего содержания и ремонта лифта (лифтов) в многоквартирном доме по обеспечению проведения технического освидетельствования лифта (лифтов), в том числе после замены элементов оборудования.
В соответствии с Техническим регламентом Таможенного союза 011/2011 г. «Безопасность лифтов» деятельность по техническому диагностированию и обследованию лифтов, а также систем диспетчерского контроля осуществляется экспертными организациями, имеющими лицензию на экспертизу промышленной безопасности, выданную Госгортехнадзором России.
Услуга по периодическому техническому освидетельствованию лифта осуществляется не реже одного раза в 12 календарных месяцев и подвергается в течение всего срока эксплуатации.
Техническое обслуживание коллективных приборов учета
Согласно п. 5 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491, «в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях». Учитывая это, обязанность по поверке и ремонту коллективных приборов учета возложена на управляющую организацию.
В соответствии с п. 18 Постановления Правительства РФ от 03.04.2013 г. № 290 необходимо выполнять работы, в целях надлежащего содержания систем водоснабжения (холодного и горячего), отопления и водоотведения в многоквартирных домах, по проверке исправности, работоспособности и техническое обслуживание коллективных (общедомовых) приборов учета.
Затраты на техническое обслуживание общедомового газового оборудования
Перечень работ по техническому обслуживанию общедомового газового оборудования.
В техобслуживание наружных газопроводов входит:
- обход и осмотр трассы наружного газопровода;
- проверка состояния окраски и крепления газопровода, наличия и целостности футляров в местах прокладки газопроводов через наружные и внутренние конструкции зданий;
- проверка герметичности соединений газопроводов и арматуры приборным способом и мыльной эмульсией.
В техобслуживание внутридомового газового оборудования и газопровода входит:
- визуальная проверка соответствия установки газоиспользующего оборудования и прокладки газопроводов в помещении нормативным требованиям;
- проверка герметичности соединений газопроводов, газового оборудования и арматуры приборным способом и мыльной эмульсией;
- проверка работоспособности и смазка кранов (задвижек), установленных на газопроводах, перенабивка сальников уплотнений (при необходимости);
- проверка наличия тяги в дымовых и вентиляционных каналах, состояния соединительных труб газоиспользующего оборудования дымовым каналом, наличие притока воздуха для горения и т.д.
Дератизация
Проведение дератизационных работ должно соответствовать требованиям, указанным в «Санитарно-эпидемиологических Правилах «Санитарно-эпидемиологические требования к проведению дератизации СП 3.5.3.1129-02», утв. Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ 18.07.2002 № 24.
В соответствии с п. 23 Постановления Правительства РФ от 03.04.2013 г. № 290 необходимо выполнять работы по проведению дератизации помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме.
Дезинсекция
Организация и проведение дезинсекционных работ должно соответствовать требованиям, указанным в «Санитарно-эпидемиологических правилах «Санитарно-эпидемиологические требования к организации и проведению дезинсекционной деятельности. СанПин 3.5.2.1376-03», утв. Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ 09.06.2003 г. № 126.
В соответствии с п. 23 Постановления Правительства РФ от 03.04.2013 г. № 290 необходимо выполнять работы по проведению дезинсекции помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме.
Прочие услуги
Очистка и текущий ремонт детских площадок и других элементов благоустройства
Согласно «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» при подготовке жилых зданий к эксплуатации в весенне-летний период организация, обслуживающая жилой дом, обязана осуществить работы по обслуживанию и ремонту оборудования детских и спортивных площадок. Организации по обслуживанию жилищного фонда должны осуществлять вывоз смета и опавших листьев. При летней уборке с дорожных покрытий удаляется смет с такой периодичностью, чтобы его количество не превышало установленной санитарной нормы.
Работы по осуществлению ремонта, учитываемые при расчете размера платы за содержание жилых помещений в многоквартирном доме
Работы по ремонту штукатурки наружных и внутренних стен
- Работы по окраске внутренних элементов зданий (стен, потолков)
- Работы по ремонту кровель из различных материалов
- Работы по ремонту внутридомовых электрических сетей
- Работы по ремонту внутридомовых инженерных теплофикационных сетей
- Работы по ремонту внутридомовых инженерных сетей холодного водоснабжения
- Работы по ремонту внутридомовых инженерных сетей канализации
- Работы по ремонту внутридомовых инженерных сетей горячего водоснабжения
- Работы по прочистке вентиляционных каналов
- Работы по ремонту придомовой территории
В соответствии с Правилами и нормами:
- техническое обслуживание здания включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и технических устройств;
- система технического обслуживания (содержания) жилищного фонда должна обеспечить нормальное функционирование зданий и инженерных систем в течение установленного срока службы здания с использованием в необходимых объемах материальных и финансовых ресурсов;
- техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем и т.д. Контроль за техническим состоянием следует осуществлять путем проведения плановых и внеплановых осмотров.
Текущий ремонт конструктивных элементов и внутридомовых инженерных сетей
Согласно «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденных Постановлением Госстроя РФ № 170 от 27.09.2003 г. организация текущего ремонта жилых зданий производится в соответствии с техническими указаниями по организации и технологии текущего ремонта жилых зданий и техническими указаниями по организации профилактического текущего ремонта жилых крупнопанельных зданий. Текущий ремонт выполняется организациями по обслуживанию жилищного фонда, подрядными организациями.
П. 2.2. «Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда» МДК 2-04.2004, утвержденному Госстроем РФ определяет текущий ремонт общего имущества жилого дома как «ремонт, выполняемый в плановом порядке с целью восстановления исправности или работоспособности жилого дома, частичного восстановления его ресурса с заменой или восстановлением его составных частей ограниченной номенклатуры, установленной нормативной и технической документацией».
Продолжительность текущего ремонта следует определять по нормам на каждый вид ремонтных работ конструкций и оборудования.
Периодичность текущего ремонта следует принимать в пределах трех - пяти лет с учетом группы капитальности зданий, физического износа и местных условий.
За основу планирования расходов на услуги по текущему ремонту жилья для населения принимаются «Сметные нормы на ремонтно-строительные работы», утвержденные приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 26 декабря 2019 г. № 875/пр, предназначенные для определения состава и потребности в ресурсах, необходимых для выполнения ремонтно-строительных работ по разборке, демонтажу, ремонту, усилению и замене инженерного оборудования и восстановлению отделочных покрытий в условиях организации рабочих мест и внутрипостроечного перемещения строительных материалов, деталей и конструкций на объектах ремонта и реконструкции зданий и сооружений, составления сметных расчетов (смет) ресурсным методом, а также для расчетов за выполненные работы и списания материалов. ГЭСНр отражают среднеотраслевые затраты на принятую технику, технологию и организацию работ по видам ремонтно-строительных работ. ГЭСНр учитывают усложненные условия выполнения ремонтно-строительных работ: рассредоточенность объемов работ, ограниченные возможности применения высокопроизводительных средств механизации, повышенные затраты ручного труда на внутрипостроечном транспорте и транспорте материалов в рабочей зоне и т.п.
Согласно МДК 2-04.2004 «Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда» удельный вес заменяемых элементов жилых зданий в процессе текущего ремонта не должен превышать уровня: инженерное оборудование - 15 % их общего объема в жилом здании.
При выполнении работы учтена продолжительность эксплуатации до капитального ремонта элементов жилых зданий, определенная ВСН 58-88 (р) «Положением об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения». В зависимости от срока продолжительности эксплуатации жилых домов до капитального ремонта, АФ «Константа-С» произведен анализ объема проведения работ по текущему ремонту на год для внутридомовых инженерных сетей. Далее был проведен анализ затрат на текущий ремонт жилого фонда и составлен общий свод затрат на проведение текущего ремонта жилого фонда.
Расчет затрат производится с учетом положений и норм ФСНБ-2022, утвержденных приказом Минстроя России от 30 декабря 2021 г. № 1046/пр, который является регулятором сметных норм на ремонтно-строительные работы в РФ.
С 2001 г. проводим расчет размера платы за содержания общего имущества многоквартирного дома. Обращаются к нам заказчики: Управляющие компании, Товарищества собственников жилья, Органы местного самоуправления для проведения открытого конкурса для отбора управляющей организации для управления многоквартирным домом.
На канале "Экономика, предпринимательство, сфера ЖКХ" мы говорим о коммунальной инфраструктуре, о благоустройстве на территориях муниципалитетов, о ценообразовании в жилищной сфере, стратегии развития и программно-целевом методе.
Предлагаю ссылки на статьи:
- Нужна ли регионам электронная информационная база коммунальной сферы?
- Нужна ли регионам и муниципалитетам электронная информационная база объектов благоустройства?
- Стратегия функционирования и развития систем коммунальной инфраструктуры региона
- Размер платы за пользование жилым помещением (плата за наем).
#жкх #тариф #размерплаты #жилищныеуслуги #содержаниежилья #управляющаякомпания #тсж #муниципалитет