Инвестиции в недвижимость, особенно в новостройки, всегда были и остаются одним из самых надежных и прибыльных способов вложения капитала. Москва предлагает отличные возможности для инвестирования в новостройки.
Из этой статьи вы узнаете
- как заработать на инвестициях в новостройки Москвы,
- с чего начать поиск объекта инвестирования,
- как посчитать доходность,
- какие сервисы и инструменты использовать.
Читать статью долго, но зато вы получите гайд по отбору новостроек для инвестиций и узнаете, как посчитать свою выгоду, если покупаете в ипотеку.
Цены на новостройки Москвы
Несмотря на высокие цены, квартиры в новостройках Москвы показывают прирост.
Вот, например, данные по приросту средней цены и средней стоимости по годам
За 9 лет прирост в стоимости составил 139%, а в цене – 125%. В среднем в год квартиры в новостройках дорожают на 11,5%, а в месяц - 0,95%. Как выбрать квартиру для инвестиций с максимальной выгодой расскажем дальше.
Стратегии инвестирования
Самые распространенные стратегии, которых придерживается большинство инвесторов:
- покупка новостройки на старте продаж с последующей перепродажей
- покупка новостройки с последующей сдачей в аренду
С недавнего времени стала популярна еще одна стратегия – инвестирование в паевые фонды.
Пример покупки новостройки со сдачей в аренду есть здесь
Далее покажем, как выбрать новостройку для последующей перепродажи.
С чего начать процесс поиска новостройки для инвестирования?
1. Выберите стратегию.
Покупка новостройки для сдачи в аренду – для консервативных инвесторов, предпочитающих стабильный доход.
Покупка новостройки для перепродажи – более рискованная стратегия, требующая детальный расчет, изучение аналитики рынка, глубокого погружения в проекты, оценку конкуренции в локации.
2. Финансовые инструменты
Одно из преимуществ новостройки в том, что застройщики предлагают различные финансовые инструменты. На вторичном рынке нет льготных ипотечных программ, рассрочки, да и скидки редко достигают 5%.
Застройщики же предлагают по несколько ипотечных программ. В условиях повышения ключевой ставки, предлагают выплачивать проценты в первые годы за клиента. Есть гибкие программы рассрочки, скидки при 100% оплате.
Поэтому, оцените свои финансовые возможности и определитесь, на какой финансовый инструмент вы можете рассчитывать:
- 100% оплата – это идеальный и самый выгодный вариант для инвестирования
- рассрочка – важно оценить свои возможности выплат крупными суммами
- ипотека – минимальный первоначальный взнос сейчас – 15%, максимальная сумма кредита – 12 млн руб. Имея на руках определенную сумму, можете легко посчитать предельную стоимость квартиры для покупки.
При использовании любого инструмента важно посчитать будущую выгоду, чтобы вместо прибыли не уйти в минус.
3. Как выбрать новостройку для инвестиций
Пожалуй, это самый главный вопрос. На рынке жилой первичной недвижимости Москвы сотни жк и тысячи квартир.
1 шаг. Отфильтруйте объекты по стоимости и выбрать первый пул новостроек для анализа.
Первым инструментом для многих становятся крупные агрегаторы, которые позволяют отфильтровать проекты по стоимости на первом этапе, получить представление о рынке.
Мы же покажем на примере сервиса dominvest.pro, как выбрать первичный пул проектов.
- Проходим регистрацию на сайте, чтобы получить доступ к отчету.
- Проверяем почту, получаем пароль.
- Авторизовываемся на сайте и попадаем в отчет.
В таблице можно отфильтровать проекты по параметрам в столбцах.
Например, фильтруем по столбцу минимальная стоимость.
Можно поставить дополнительные фильтры, выбрать только квартиры:
Можно отфильтровать проекты по месяцу старта продаж, чтобы увидеть свежие корпуса с минимальными ценами:
Изучаем таблицу, выбираем подходящие под финансовые условия жилые комплексы.
2 шаг. Посмотрите динамику прироста стоимости.
Переходим на вторую вкладку отчета и смотрим динамику роста стоимости по выбранным новостройкам.
В фильтре выбираем жилой комплекс и нужный корпус. Если корпус не выбран, динамика будет показана в целом по всему комплексу.
Можно посмотреть отдельно динамику стоимости по типу квартир, этажам, пощади
3 шаг. Оцените потенциал прироста цены и локацию
После того, как отобраны жилые комплексы, оцените локацию с точки зрения затоваренности предложениями.
В первую очередь, посмотрите ближайших конкурентов:
- стадия строительства
- средние цены на лоты
- остатки в продаже
Заходим на первую вкладку отчета на сайте dominvest.pro, выбираем нужные жилые комплексы и изучаем информацию. Конкурентов в локации можно отобрать на карте, зажав CTRL и выделив нужные жк
Затем можно отфильтровать по стадии строительства и посмотреть количество квартир в сданных домах в продаже.
Dominvest.pro не собирает информацию о доступных в жк переуступках, но вы можете посмотреть количество предложений на агрегаторах типа циан, авито и оценить, на сколько много предложений по переуступкам и как быстро в последующем вы сможете продать квартиру.
4 шаг. Посчитайте вашу будущую выгоду.
Посчитайте свою возможную прибыль, особенно, если вы хотите использовать ипотеку.
Для этого посчитайте все расходы на приобретение, включая уплаченные проценты банку, страхование ипотеки, нфдл (который придется заплатить при переуступке). Обычно выгодно выходить из проекта через 20-24 месяца – к этому времени подрастает стоимости квартиры и проценты банку не перекрывают потенциальный доход.
Ниже – пример расчета дохода для покупки 1-к квартиры в новостройке с использованием ипотеки с господдержкой.
Все представленные прогнозы доходности не являются офертой.
Прогнозы рассчитаны на основании средних показателей по рынку. Доходность зависит от стадии входа в проект, характеристик конкретного лота, договорной стоимости покупки, используемых заемных средств, времени продажи объекта, макроэкономических факторов.
Если у вас возникнут вопросы или нужна помощь в оценке того или иного жилого комплекса для инвестиций, напишите нам в форме обратной связи на сайте.
DOMINVEST - бесплатный онлайн сервис аналитики рынка новостроек Москвы для инвесторов и покупателей новостроек. Мы видим свою миссию в том, чтобы помогать с принятием решения о выборе недвижимости для инвестиций и жизни на основании актуальной рыночной информации, используя современные технологии анализа и визуализации данных.
***** Мы подготовили обучающее видео о том, как пользоваться отчетом. Посмотреть его можно тут *****