Здание признали самовольной постройкой. Теперь государственные инстанции выпишут штраф или обяжут в короткие сроки исправить нарушения. Но, вероятнее всего – объект снесут.
Что можно предпринять в такой ситуации? Как избежать больших финансовых потерь и сохранить недвижимость?
В нашей статье – тонкости законодательства в области самовольного строительства, а также примеры из судебной практики, на которые стоит опираться при построении линии защиты ваших прав, чтобы объект не снесли, а признали законным.
Почему ваш объект – самовольная постройка
Самовольная постройка – это здание, сооружение или другое строение, которое уполномоченный орган признал незаконно возведенным на основании действующего законодательства – статьи 222 ГК РФ от 3 августа 2018 года, N 339-ФЗ.
Вашу постройку или ее часть могут признать самостроем, если совпадет хотя бы одно из условий:
- Строение не соответствует требованиям безопасности и санитарным нормам;
- Здание возведено без получения необходимых разрешений органов власти;
- Нарушены нормы законодательства о градостроительной и строительной деятельности;
- Вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка не допускает строительство на нём данного объекта;
- Объект построен с нарушением прав других собственников земельного участка;
- Здание введено в эксплуатацию ненадлежащим образом;
- Постройка находится в зоне с особыми условиями использования территорий.
Что ждет владельца самостроя
В зависимости от обстоятельств, на основании которых недвижимость признали самостроем, владельцев могут ожидать:
- Штрафные санкции до 1 миллиона рублей;
- Запрет на любые регистрационные действия с объектом;
- Обязанность исправить нарушения в установленный судом срок;
- Принудительный снос постройки за счет владельца.
В каких случаях здание могут снести
Обнаружив признаки самовольной постройки, контролирующий орган подает иск в суд о сносе объекта. В ряде случаев такое решение принимает орган местного самоуправления.
Практически безоговорочный вердикт о демонтаже суды выносят, если постройка возведена с нарушением норм безопасности, то есть угрожает здоровью и жизни граждан или нарушены законные права третьих лиц.
Если безопасности граждан ничего не угрожает, то можно попытаться защитить свои права в суде. Владельцу могут дать шанс привести здание в соответствие с нормами в ограниченные сроки.
Согласно действующему законодательству (п. 4 статьи № 222 ГК РФ), местные органы власти также могут влиять на судьбу самостроя. Как правило, администрация признает здание самостроем, если его назначение не соответствует ВРИ земельного участка, либо действуют ограничения, не допускающие подобное строительство.
Как защитить недвижимость
Легализация самовольной постройки – обязательная процедура для собственников, которая дает возможность свободно распоряжаться своим имуществом. В ином случае объект в любой момент может попасть под пристальное внимание контролирующих органов, которые признают его незаконно построенным, а затем подадут иск о сносе.
Безусловно, признать право собственности на здание в досудебном порядке проще, чем отстаивать интересы в зале суда под угрозой сноса объекта.
Бывает так, что владелец по разным причинам не смог или не успел легализовать недвижимость до ее признания незаконной. Объект может стать самостроем и в результате ошибки в документах или изменений правовой базы.
В любом случае, бороться за признание прав собственности на объект можно и нужно. Вы можете опираться на то, что готовы исправить все нарушения в необходимые сроки, а снос – это крайняя мера ответственности.
Такой подход поддерживает и Верховный Суд Российской Федерации. Подтверждение этому можно найти в Обзоре судебной практики 2022 года, утвержденной Президиумом ВС РФ.
Приведем несколько ключевых примеров из практики ВС, когда собственникам удалось сохранить здание, несмотря на очевидные признаки самостроя:
1. Есть небольшие нарушения норм безопасности, но их можно устранить
Угроза для жизни и здоровья граждан – одна самых веских причин, по которой суд может вынести безоговорочное решение о сносе здания. Нарушения стандартов безопасности выявляются на основании судебной экспертизы, но в некоторых случаях ее результаты можно оспорить с помощью повторной или дополнительной экспертизы. Ее назначение возможно, когда нарушения незначительны и есть возможность их устранить в кратчайшие сроки . (Обзор ВС, пункт 7).
2. Здание используется не по целевому назначению
Со стороны контролирующих органов нередко поступают претензии, если здание используется не по назначению. Но сам по себе этот факт не является признаком самовольного строительства. Такую позицию подтвердил ВС в одном из решений, когда собственник земельного участка построил жилой дом и в последствии использовал его для производства, хотя ВРИ участка – индивидуальное жилищное строительство.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции признал здание самостроем, подлежащим сносу. Затем кассационный суд установил, что снос этой постройки согласно положениям статьи 222 ГК РФ не предусмотрен, а вопрос использования объекта не по целевому назначению подлежит разрешению с учетом градостроительного и земельного законодательства (статья 37 ГРК РФ, пункт 2 статьи 7 ЗК РФ).
3. Незначительно нарушены градостроительные нормы, но нет угрозы для жизни и здоровья граждан
Даже если при возведении здания есть незначительные нарушения градостроительных и строительных норм, но при этом нет угрозы для безопасности жизни и здоровья окружающих и не затрагиваются права третьих лиц, постройка может быть сохранена (Обзор ВС, пункт 7). В Обзоре ВС есть пример, когда при строительстве жилого дома был нарушен отступ от границ смежного участка и превышена площадь застройки на 4 кв. м. При этом суд пришел к выводу о возможности признания права собственности на жилой дом, посчитав нарушения неосновательными для его сноса.
Постскриптум
Стоит признать, что процедуру легализации самостроя нелегко пройти своими силами, без поддержки опытных юристов. Защищать в суде объект, находящийся под угрозой сноса – сложнее в несколько раз.
Если ваша недвижимость попала в перечень незаконно построенных зданий, подлежащих ликвидации, рекомендуем заручиться поддержкой профессионалов с практическим опытом решения подобных вопросов. При выборе эксперта важно обратить внимание на наличие выигранных дел, которые подтверждены вступившими в силу решениями суда.