Ставки по ипотеке на «вторичку» выросли из-за повышения ключевой ставки ЦБ, а в сегменте новостроек условия не изменились. Поэтому осенью больше спроса будет на квартиры на первичном рынке, хотя цены на готовые квартиры упадут, считают опрошенные «Газетой.Ru» эксперты. Почему все равно не стоит покупать «вторичку» для спекуляции на ценах и как выбрать квартиру при готовности оформить ипотеку — в нашем материале.
Что будет на рынке новостроек
Средняя цена квадратного метра «первички» в России выросла на 1% с июля и на 2,2% — с января, до 121 285 рублей, сообщила федеральная риелторская компания «Этажи». Чаще всего россияне в августе покупали новые квартиры площадью 48 «квадратов», рассказал руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов. То есть самое популярное жилье в строящемся доме сейчас обойдется в среднем в 5,8 млн рублей. В городах-миллионниках цены на квартиры наиболее желанной там площади разнятся. По данным Циан.Аналитики, в Москве средняя стоимость квартиры 48 кв. м составляет 14,3 млн рублей, в Санкт-Петербурге жилье площадью 41 кв. м стоит 8,9 млн рублей. В Новосибирске квартиру 50 кв. м можно купить за 6,1 млн рублей.
Цены на новостройки могут увеличиться осенью еще на 5-7% из-за инфляции и роста себестоимости строительства, спрогнозировал девелопер авторского жилого кластера RDD Владимир Щекин.
Но есть и другая сторона — сдерживать цены от более резкого скачка будет предел покупательской способности.
Спрос на новые квартиры осенью будет высоким. Практически в два раза будет отличаться стоимость кредита на новостройку и квартиру от собственника, и это заставит часть покупателей вторичного жилья уйти на рынок строящихся квартир, объяснил Щекин. Директор по продажам «Этажей» Сергей Зайцев отметил, что активность покупателей квартир в новостройках уже растет: в первой половине августа количество ипотечных консультаций увеличилось на 40%.
Дело в том, что условия по программам кредитования на покупку жилья в новостройках остались прежними даже после того, как ЦБ 15 августа поднял ключевую ставку на 350 базисных пунктов до 12% годовых, следует из ответов на запрос «Газеты.Ru» в топ-50 российских банков по активам. Большинство из них (ВТБ, «Почта Банк», «Тинькофф Банк», «Открытие» и Росбанк) не меняли условия на покупку жилья в новостройках по льготной ипотеке. Но «Абсолют Банк» снизил ставку на 0,2 процентных пункта, а Росбанк — повысил на 1,5 п.п.
«На первичном рынке преобладают госпрограммы. Максимальный уровень процентных ставок по ним определяет правительство. Несмотря на решение ЦБ, параметры семейной, льготной и других программ не менялись. Предельная ставка по семейной ипотеке составляет 6%, по льготной – 8%», — подтвердила главный аналитик Совкомбанка Наталья Ващелюк. Она допустила, что осенью корректировать ипотечные ставки на первичке также не будут.
Что будет на вторичном рынке
По данным «Этажей», в августе средняя стоимость квадратного метра в России на вторичном рынке составила 114 543 рублей, что на 0,7% больше уровня июля и на 3,9% — января. По словам Попова, наибольшей популярностью в августе пользовались квартиры площадью 54 квадратных метра. Соответственно, в среднем за жилье на вторичке нужно будет заплатить 6,2 млн рублей. Средняя стоимость квадратного метра готового жилья в Москве составляет 303 232 рубля, в Санкт-Петербурге — 192 015 рублей, в Новосибирске — 111 128 рублей.
«Цены на вторичном рынке в июне-августе отыграли падение, которое длилось с весны 2022 года. Правда, причины удорожания старого фонда носили эмоциональный характер. На вторичке наблюдался всплеск потребительской активности перед повышением ключевой ставки: покупатели спешили оформить ипотеку на старых условиях. А собственники воспользовались ажиотажем», — сказал управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
По мнению эксперта, теперь готовые квартиры заметно подешевеют. Но из-за высоких ставок по ипотеке спрос на них не вырастет.
По данным «Этажей», в августе россияне стали на 15% чаще консультироваться по ипотеке на квартиру во «вторичке» — но тем не менее показатель этот в 2,6 раза меньше, чем на новостройки. После решения ЦБ ставки по ипотеке в среднем увеличились на два процентных пункта. По ипотечным программам на покупку готового жилья Росбанк повысил ставку на 1,5 п.п., — ВТБ, «Открытие», «Абсолют Банк» — на 2 п.п. «Почта Банк» и «Тинькофф Банк» не раскрыли порог повышения. Максимальная ставка по кредитам на покупку готовых квартир сейчас составляет около 14% годовых, рассказала Ващелюк.
«Покупательская активность неминуемо рухнет. Новые рыночные ипотечные ставки стали заградительными для большинства клиентов», — подчеркнул Сырцов.
Многие собственники временно отложат продажу квартир, считает он. Те, кому нужно срочно совершить сделки (например, из-за переезда), вынуждены будут предлагать крупную скидку. А заемщики начнут искать варианты жилья дешевле — подальше от центра, с ремонтом похуже, квартиру поменьше. Покупатели, у которых есть возможность подождать ключи от застройщика, переориентируются на строящееся жилье. В любом случае, продажи на вторичном рынке будут замедляться, подытожил Сырцов.
Через некоторое время на вторичном рынке, возможно, получится найти выгодные варианты для перепродажи или сдачи в аренду, допустила Ващелюк.
Если квартира покупается с целью поспекулировать на ценах, это плохая идея, уверен эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Валерий Емельянов. Когда недвижимость нужна для жизни, динамика цен неважна. Впрочем, аренда в России стабильно дешевле ипотеки, а сейчас этот разрыв будет только расти, сказал он.
«С финансовой точки зрения жилье в аренду обойдется сильно дешевле, и его будет проще поменять. Покупка в кредит сейчас, скорее всего, обернется убытками: вы не продадите квартиру даже по той цене, по которой брали. Либо сильно переплатите на процентах во вторичке, если квартира взята не у застройщика», — резюмировал эксперт.
По его словам, при готовности взять ипотеку стоит тщательно выбирать регион, город, район и жилой комплекс для жизни. Стоит избегать чрезмерно неликвидных объектов и раздутых в цене домов.