Поводом к написанию данной статьи послужила ситуация, с которой столкнулась наш партнер-риэлтор, - её стародавнему клиенту пришла повестка в суд.
Предыстория ситуации такова, - три года назад приобретена квартира у лица, который являлся единственным наследником. Однако, по прошествию лет выяснилось, что у наследодателя (умершего в 2016 году лица, от которого квартира перешла по наследству к продавцу) имелась на дату смерти несовершеннолетняя внучка, которая на тот момент не заявила о своих правах на наследство по праву представления (особый вид наследования за умершего до открытия наследства наследника 1-2 или 3 очереди). Продавец о факте второго наследника информацию не предоставил (утаил или действительно не знал, правового значения не имеет).
Так как к таким объектам как «наследственная квартира» грамотный риэлтор проявляет повышенное внимание, то в отношении конкретного объекта были собраны, а главное, по совету риэлтора, сохранены покупателем, все документы, которые в итоге, если потребуется, позволят доказать не только добросовестность, но и будут свидетельствовать о проявленных им должной заботливости и осмотрительности.
В чем же проявляется эта заботливость и осмотрительность, и кого суд, в спорной ситуации, даже если речь не идет о наследственной квартире, признает добросовестным покупателем?
Согласно положениям п.1.ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
В рассматриваемой ситуации квартира возмездно приобреталась у лица, которое имело право на ее отчуждение, т.к. исходя из правила публичной достоверности государственных реестров, непосредственно перед сделкой была получена актуальная Выписка из ЕГРН, в которой указывался единственный собственник - продавец.
Также имелись:
- свидетельство о праве на наследство, в котором продавец значился наследником на 100 процентов долей квартиры;
- нотариально удостоверенное заявление продавца квартиры о том, что он гарантирует отсутствие прав на квартиру со стороны третьих лиц;
- техническая документация на квартиру.
Кроме того, в тексте договора купли-продажи содержалось указание на то, что продавец гарантирует отсутствие притязаний со стороны третьих лиц, а также имелись скриншоты с сайта ЦИАН за период, в который покупалась квартира, свидетельствующие, что сделка осуществлялась по рыночной, а не по заниженной стоимости.
А что же внучка-наследница, каковы ее шансы на наследственное имущество?
В рассматриваемом конкретном споре, полагаем, что шанс на получение даже денежных средств в размере стоимости её доли наследства крайне невелики, т.к. пропущен срок для принятия наследства.
Закон дает наследникам 6 месяцев на принятие наследства (п.1 ст. 1154 ГК РФ). Конечно, есть способы получить наследство даже если с момента его открытия прошло уже больше полугода (ст. 1155 ГК РФ) и один из них, это обращение в суд за восстановлением пропущенного по уважительной причине срока.
Суд удовлетворит иск, если будут доказаны два обстоятельства (ст. 205, ст. 1155 ГК РФ; п. 40 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 мая 2012 г. № 9; п. 9 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 17 июля 2019 г.):
1. наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил установленный срок по другим уважительным причинам.
2. наследник обратился в суд в течение 6 месяцев после того, как отпали причины пропуска срока принятия наследства.
Однако наследница, в рассматриваемой ситуации, обратилась в суд через два года после достижения ею совершеннолетия, а шестимесячный срок для обращения в суд уже не восстанавливается. Если наследник пропустит и его, то полностью лишится права на наследство.
Благодарим за внимание!
Не забудьте подписаться на канал и оценить статью, поставив внизу "лайк", если она вам была полезной или интересной.
А если вам требуется юридический совет или профессиональная помощь, - обращайтесь!
авторы - юристы ООО «Объединение ПРИАМ&студия И2»
e-mail: info@priam-i2.ru тел. +7 968 866-0862