Ситуация
Клиент взял ипотеку на загородный дом и исправно платил её. После перенесенного COVID-19 у клиента возникли проблемы со здоровьем, а затем и с работой. Клиент пытался платить вовремя, и после допущенных просрочек неизменно возвращался в график. Но однажды всё же допустил просрочку в течение двух месяцев подряд.
Банк обратился с иском в суд. Требование вполне законно, и банк имел все шансы добиться расторжения договора ипотеки, а затем продать дом с торгов в счет погашения долга.
Клиент мог не только потерять недвижимость, но и оказывался в невыгодных финансовых условиях. Несмотря на то, что большая часть ипотеки уже была выплачена на момент подачи иска, банк насчитал дополнительный долг в виде штрафов, пеней и неустойки на сумму более 250 тысяч рублей.
Стратегия
Полностью “отбиться” от требований банка в данной ситуации невозможно. По закону при просрочках сроком от двух месяцев банк имеет право расторгнуть договор ипотеки через суд, а затем продать залог и использовать вырученную от продажи сумму для погашения остатка долга. Этим законным правом банк и воспользовался.
Вместе с тем запрос клиента был очень четкий - нужно сохранить дом, в котором клиент и его семья намеревались и далее жить.
Для этого мы сформулировали следующую стратегию: выиграть время за счет грамотного ведения судебного разбирательства. Это время клиент использовал для того, чтобы накопить необходимую сумму. В случае, если всю сумму накопить не удастся, через суд утвердить рассрочку исполнения решения в комфортном для клиента графике.
Вместе с тем мы сконцентрировали усилия на том, чтобы максимально снизить сумму долга, которая будет подлежать выплате.
Результат
- Выиграли дополнительное время для клиента: более полутора лет до начала выплат.
- Убедили суд утвердить сумму задолженности с учетом имеющихся у клиента доказательств, а не только на основе документов, предоставленных банком (сумма задолженности была завышена).
- Добились снижения суммы неустойки, которую банк насчитал за просрочку платежа. Нам удалось доказать, что используемая банком схема расчета может быть истолкована как необоснованное обогащение.
Сумма долга была уменьшена на 250 тысяч рублей или 11% от общей суммы
- Была достигнута главная цель клиента - сохранить дом. За время, пока длилось судебное разбирательство, клиент успел накопить требуемую сумму. Дом не будет выставлен на торги и останется за клиентом.
Рекомендации юриста при спорах с банком по ипотеке
Наш опыт в судебных делах по ипотеке показывает, что банки часто завышают сумму задолженности. Для этого применяются специальные методики расчета неустойки в пользу банка, система пеней и штрафов. Опытный юрист поможет подобрать аргументы, чтобы убедить суд в том, что полная оплата такой неустойки является необоснованным обогащением, ведь банк не несет непосредственных убытков в связи с задержкой платежа, по крайней мере в полном объеме заявленной суммы.
Также важно не допустить реализации имущества с торгов. Банк заинтересован как можно быстрее продать залоговое имущество и погасить остаток задолженности, поэтому оценка рыночной стоимости имущества банком бывает необъективно низкой. Какой остаток при этом получит клиент, банк интересует в последнюю очередь. Известны даже такие случаи, когда суммы от продажи имущества не хватало для погашения всей суммы долга, и клиент оставался должен банку даже после продажи дома или квартиры.
Профессиональная помощь юриста поможет избежать подобных ситуаций. Главное - не опускайте руки! Обращайтесь за консультацией к специалистам - безвыходных ситуаций не существует.
Никита Оленников, управляющий партнер юридической фирмы “Оленников и партнеры”
У вас похожая ситуация? Звоните, поможем!
Записывайтесь на консультацию на сайте оленников.рф по телефону+7 (812) 679-7301