Продажа квартиры без личного присутствия:
- Оформите нотариальную доверенность и предоставьте документы в Росреестр.
- Для собственников под опекой и попечительством – разрешение органов опеки и попечительства на заключение договора купли-продажи.
- Снимите прописанных лиц через госуслуги или МФЦ. Затем закажите выписку из домовой книги и предъявите её покупателю.
- Получите согласие супруга если она была приобретена в браке – нотариально, иначе сделку могут оспорить.
Проверка покупателя
Если покупатели:
- Граждане России - проверьте паспорт через сервис МВД России
- Юридические лица - Изучите документы, устав и выписку из ЕГРЮЛ, обратите внимание на учредителей (достоверные данные или нет) и юридический адрес. Учтите статью 21.1 №129-ФЗ. Налоговая инспекция может начать процедуру исключения юридического лица из реестра уже через полгода после обнаружения недостоверных данных. Если пропустить трехмесячный срок на предоставление возражений после начала такой процедуры, восстановление покупателя в реестре и получение платежа могут стать проблемой.
- Существует специальный сервис - Контур Фокус. С его помощью специалист, к которому вы можете обратиться за помощью, также может получить исчерпывающие данные о контрагенте.
- Устав юридического лица может предусматривать необходимость получения согласия учредителей для заключения сделок по приобретению недвижимости или сделок, сумма которых превышает определенный размер. Необходимо получить письменное согласие учредителей на совершение такой сделки, предоставив заверенную копию протокола общего собрания участников или акционеров.
Вам нужно запросить справку следующего содержания: Настоящим подтверждаем, что купля-продажа (наименование недвижимости) по адресу:... стоимость... соответствует ст. 45-46 ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью", то есть не является для ООО "Ромашка" крупной сделкой, сделкой с заинтересованностью, также она не является сделкой, требующей согласия антимонопольных и иных органов.(Шпаргалка для Юр. лиц)
За подписью директора/иполнительного органа/исполняющего обязанности/прочее и главного бухгалтера. Печать, подпись. В случае замещения директора - приложить копию приказа о временно исполняющем обязанности.
В противном случае сделка может быть оспорена (согласно, например, пункту 4 статьи 46 Закона от 8 февраля 1998 года № 14-ФЗ), и продавец будет вынужден вернуть полученные средства покупателю и повторно оформить квартиру на себя.
- Также рекомендуется проверить через сайт ЕФРСБ, на наличие дела о банкротстве. В случае такого банкротства, вероятно, покупатель не сможет приобрести у вас квартиру без согласия арбитражного управляющего. Сведения о судебных приставах также могут помочь установить, нет ли исполнительных производств, которые могли бы привести к аресту банковских счетов покупателя и затруднить расчеты по сделке.
Необходимо обратить внимание на ситуации, когда средства по договору передаются и когда оплата осуществляется наличными или банковским переводом, а не через аккредитив или банковскую ячейку. В подобных случаях у продавца отсутствует гарантия своевременной оплаты согласно договору. В то время как использование аккредитива или банковской ячейки обеспечивает продавцу уверенность в наличии необходимой суммы на счету и возможность получения денег после регистрации перехода права собственности.
В случае продажи недвижимости с оплатой наличными или банковским переводом после регистрации перехода права собственности необходимо использовать статью 488, пункт 5 Гражданского кодекса Российской Федерации. Она предлагает включить в договор условие о том, что недвижимость будет оставаться в залоге у продавца до полной оплаты.
Важно учесть, что покупатель может не выполнить оплату и не иметь другого имущества для компенсации убытков. Это может привести к судебному расторжению договора, вплоть до обращения в Верховный Суд, как показано в определении Верховного Суда РФ от 15 мая 2018 года № 4-КГ18-27. Однако успешное возвращение квартиры не гарантировано. В отличие от этого, залог дает более простой способ защиты прав продавца. При невыплате можно взыскать деньги с заложенного имущества, обеспечивая надежную защиту прав продавца.
Налогообложение
Далеко не все знакомы со статьей 217.1 Налогового кодекса, и не знают об особенностях освобождения от налогообложения доходов, полученных от продажи недвижимости, учитывая период владения этой недвижимостью. В случае, если время владения недвижимостью составляет не менее 5 лет, либо, в определенных ситуациях, не менее 3 лет, налоговых обязательств можно избежать. На практике многие ожидают 5 лет, чтобы избежать налогообложения, хотя это не всегда является обязательным. Например, если квартира была передана в дар, унаследована, приватизирована или является единственным жильем на момент продажи, то достаточно трехлетнего периода владения для освобождения от налоговой обязанности.
Как же учесть все эти сложности при продаже квартиры? Обратитесь к профессионалу и он проверит все для вас. И это только малая часть того, что Вам нужно знать для вашей же безопасности. Подписывайтесь на мой канал и будьте спокойны за себя и своих близких.
С уважением к Вам Ключевые Персоны
+79228008604
+79228334153 Telegram, WhatsApp
Наш сайт: https://key-persons.ru/