Не стоит спешить с приобретением недвижимости, так как это в будущем может повлечь за собой серьезные негативные последствия, даже до того, как суд может отозвать право собственности на приобретенное жилье. По этой причине перед тем, как поставить свою подпись под договором, следует уделить достаточно времени и внимания тщательной проверке всей документации, связанной с интересующей вас квартирой или другим объектом недвижимости.
Каждый специалист, работающий с недвижимостью, имеет свой собственный перечень документов, которые он всегда требует от продавца. Обычно стандартный перечень включает в себя:
- выписку из ЕГРН,
- свидетельство о праве собственности у продавца (если оно есть, так как начиная с июля 2016 года их перестали выдавать),
- паспорт владельца,
- свидетельство о браке продавца и согласие его супруга на продажу, заверенное нотариально (если недвижимость была приобретена в период брака),
- квитанции об оплате коммунальных услуг за последний месяц или документ, подтверждающий отсутствие задолженности по оплате ЖКУ,
- технический паспорт или технический план квартиры (необходим для проверки наличия перепланировок).
Однако, анализируя примеры из юридической практики, где сделки по продаже жилья признавались недействительными, можно дополнить этот список новыми документами, о которых многие, возможно, и не задумывались ранее.
- Свидетельство о рождении продавца
Кажется, какое воздействие оно может оказать на процесс сделки по недвижимости? Однако ситуация, рассмотренная недавно в Верховном суде РФ, демонстрирует, что свидетельство о рождении может иметь весьма непосредственное влияние.
Данное событие связано с женщиной, приобретшей квартиру в Москве. Банк, выдавший ей кредит на приобретение недвижимости, провел проверку документов и не обнаружил никаких подвохов.
Оценщик подтвердил, что заявленная стоимость квартиры соответствует рыночной цене. Тем не менее, спустя несколько лет женщина получила иск от Департамента городского имущества Москвы, в котором требовалось признать квартиру государственной собственностью.
Оказалось, что женщина, продавшая квартиру, действовала с использованием мошенничества. Она обратилась к нотариусу, предоставив поддельное свидетельство о рождении, в котором утверждалось, что она является дочерью покойной владелицы квартиры.
Получив квартиру в наследство, она продала ее практически немедленно, всего через три месяца. В суде покупательницу обвинили в том, что она не проверила подлинность свидетельства о рождении продавца и не убедилась в его достоверности. В настоящее время такую проверку можно осуществить с помощью сайта Единого государственного реестра ЗАГС, введя соответствующие данные из свидетельства.
Практически все судебные инстанции удовлетворили иск Департамента, но дело было пересмотрено Верховным судом РФ. Покупательнице помогло то, что на момент совершения сделки этот ресурс еще не был активен (он начал функционировать только с 2018 года). Суд также учел, что у нее были документы, подтверждающие положительные результаты проверки квартиры перед сделкой, и поэтому она была признана добросовестным покупателем (Определение № 5-КГ21-166-К2 ВС РФ).
2. Договор, касающийся предыдущей продажи или передачи квартиры в дар
Если продавец квартиры ранее приобрел ее сам или получил в дар, необходимо тщательно изучить содержание данного договора. Возникновение сложностей возможно в случае, если этот документ был подписан представителем владельца по доверенности.
В Московском городском суде был рассмотрен аналогичный конфликт, в котором предыдущая владелица заявила, что на самом деле она не давала свое согласие на продажу своей квартиры. Это могло привести к тому, что покупателю, который приобрел квартиру после этой продажи, было бы восстановлено право на жилье, так как оно было передано без согласия первоначального владельца.
В данной ситуации решающим оказалось то, что адвокаты сумели доказать, что предыдущая владелица не могла не знать о продаже своей квартиры (с учетом определенных обстоятельств, предшествовавших этой продаже — см. определение Мосгорсуда № 4г/8-5517).
Также стоит обратить внимание на договор о передаче в дар, чтобы выяснить, не сохранил ли даритель за собой право на пользование жильем.
Если такая оговорка присутствует, то новому владельцу грозит возможность судебного разбирательства с текущим постоянным жильцом приобретенной квартиры. Примером может служить решение Промышленного районного суда г. Ставрополя, дело № 2-231/2017.
3. Текст завещания и документ о наследственных правах
В случае, если продавец получил квартиру в результате завещания и реализует ее продажу до истечения трехлетнего срока с момента начала процесса наследования, в первую очередь следует проанализировать документ, подтверждающий наследственные права.
В этом документе может быть отмечено, что данная квартира является объектом завещательного отказа. Это означает, что наследник обязан предоставить жилое помещение для пожизненного пользования лицу, указанному завещателем.
В таком случае, в пределах трехлетнего срока это лицо имеет право потребовать исполнения завещания. Это право сохраняется даже в ситуации, когда право собственности на квартиру переходит от наследника к покупателю (согласно статье 1137 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Анализ текста завещания может быть полезен для выявления законных наследников, которые впоследствии могут претендовать на долю в квартире.
Приведу пример: женщина приобрела квартиру, переданную продавцом в соответствии с завещанием своей бабушки, где он был указан как единственный наследник. Однако на момент совершения сделки еще был зарегистрирован ее отец (сын завещателя) пожилого возраста.
Покупательница не обратила внимание на то, что этот мужчина соответствовал всем требованиям обязательного наследника (он был нетрудоспособен на момент начала наследования и был сыном завещателя согласно статье 1149 Гражданского кодекса Российской Федерации). Она не связала этот факт с отсутствием его упоминания в завещании. Таким образом, существовала угроза того, что он в последующем предъявит свои наследственные права. Недолго спустя после совершения сделки она была подвержена иску со стороны этого наследника.
Через суд он получил признание своего права на долю в квартире, несмотря на то, что жилье уже было продано (пример: решение Железнодорожного районного суда г. Ростова-на-Дону, дело № 2-281/2020).
И это только малая часть того, что Вам нужно знать для вашей же безопасности. Подпишитесь на мой канал и будьте спокойны за себя и своих близких.
С уважением к Вам Ключевые Персоны
+79228008604
+79228334153 Telegram, WhatsApp
Наш сайт: https://key-persons.ru/