Сдача жилья в наём - является одним из частых и существенных дополнительных доходов граждан. В данной статье рассмотрим, как сдать или снять жильё правильно без негативных последствий для обеих сторон.
Часто собственник жилья (наймодатель) полагает, что никто не узнает о его «бизнесе», рассчитывая на то, что обороты невелики чтобы заинтересовать налоговую службу. Но не стоит забывать о бдительности соседей и самих жильцов (нанимателей).
Соседям может не понравиться шум или квартиранты, они могут поругаться в подъезде или не поделить парковочное место. Также и сами квартиранты могут создать вам проблемы, а именно, привести в негодность вверенное им имущество и жилье, отказаться оплатить расходы наймодателя по восстановлению, да и вообще не заплатить за проживание и съехать. Не оформляя условия найма жилья наниматели могут указать вам на неофициальность сделки и пытаться оказать давление на вас.
Риски
Итак, допустим о факте получения вами дохода от сдачи жилья налоговая служба все же узнала. Чем это грозит?
ИФHC:
· потpeбует заплатить нaлoги зa весь период сдачи жилья;
· наложит штраф 20–40% oт нeyплaчeннoй cyммы;
· за крупную сумму предполагается уголовная ответственность, лишeние cвoбoды или oпиcь имyщecтвa.
Исходя из вышеперечисленного, законно сдавать жилье в найм намного «дешевле».
Наниматель также не застрахован от недобросовестного наймодателя. Например, после внесения оплаты и депозита нанимателя могут откровенно выставить за дверь под предлогом приехавшей свекрови или окажется, что квартира вообще не принадлежит наймодателю. Или же собственник решит внезапно поднять арендную плату. Также нанимателю может быть не возвращен депозит, хотя жилью наймодателя не был нанесен какой-либо ущерб.
«Депозит» - материальное поручительство передачи имущества владельцу в том состоянии, в котором оно было получено для найма, он служит страховкой за возможный ущерб.
Что такое договор найма жилья
Договор это письменный документ, призванный регулировать все взаимоотношения между сторонами (собственником жилья и квартирантами). Если собственник жилья не один, то придётся взять нотариальное согласие у всех сособственников.
Договор – юридический документ и, в случае нарушения его условий, стороны имеют возможность обратиться в суд за разрешением спора. Как правило, до суда дело доходит редко, но договор является сдерживающим фактором.
Аренда или наём?
Не стоит путать договор аренды, который заключается в том случае, если одна из сторон является юридическим лицом, с договором найма, который заключается между физическими лицами по поводу сдачи/найма жилого помещения.
Срок действия договора
Договор, в принципе, может быть заключен на любой срок, но в случае, если договор найма заключается сроком на год и более, то его необходимо зарегистрировать в Росреестре в течение одного месяца после его подписания. Поэтому, во избежание лишних затрат времени и иных ресурсов, лучше заключать договор сроком на 11 месяцев, а потом перезаключать его.
Что должен содержать договор найма жилья
· ФИО и паспортные данные сторон, адрес регистрации
· Назначение найма: вы сдаёте жильё для проживания нанимателя, а не для
других целей (для повторной сдачи жилья или коммерческой деятельности)
· Сроки найма жилья
· Описание недвижимости: адрес, площадь, количество комнат, данные
правоустанавливающих документов на собственность
· Размер ежемесячной оплаты, условия её изменения
· Размер депозита и условия его возврата или использования
· Оплата коммунальных услуг
· Согласование режима посещения собственником жилья
· Основания для расторжения договора
Все изменения к договору оформляются отдельным соглашением к договору.
Налог по договору найма жилья
Если вы сдаете жилье, то налог (НДФЛ) вам нужно уплатить самостоятельно по ставке 13% и необходимо представлять отчетность.
Но официальный сайт налоговой службы опубликовал рекомендации по порядку применения специального режима НПД (налог на профессиональный доход) в отношении доходов от сдачи жилья в аренду.
Так, этот режим предусматривает достаточно низкие налоговые ставки: 4%, если недвижимость сдается физлицу и 6% при сдаче жилья юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю. Кроме того, предусмотрен и налоговый вычет за уплату налога в размере 10 тыс. руб. Он позволяет на первоначальном этапе снизить ставку налога до 3% и 4% соответственно. Ставки остаются пониженными, пока вы не истратите вычет полностью. Налоговая применяет вычет при расчёте налога автоматически.
Также не придется предоставлять отчетность, оплатить налог доступно в мобильном приложении "Мой налог". Если за налоговый период не было дохода, то налог платить не придется.
Страховка
Депозит не всегда может покрыть ущерб, причинённый нанимателем в отличие от страховки. Застраховать можно как жильё, так и вcё, чтo в нём нaxoдитcя. Главное, при заключении договора страхования, прописать условия возмещения вреда, нанесённого нанимателем, а также проконсультироваться по этому вопросу у специалиста страховой компании. Дополнительно можно зacтpaxoвaть отвeтcтвeннocть нанимателей на случай ущерба третьим лицам – соседям, которых они могут затопить. В этом случае оплату произведёт страховая компания.
Юридическое агентство «Закон и Я»
Поможем защитить свои права
Контакты:
+7 925 834 27 94
+7 996 717 39 33
e-mail: info.zakoniya@yandex.ru