Приветствую всех на канале «Просто о сложном (юридические советы)»!
Сегодня рассмотрим тему ипотечного кредитования с 1 октября 2023 года в связи с принятым решением Совета директоров Банка России от 28 июля 2023 года "Об установлении надбавок к коэффициентам риска и значений характеристик видов активов". Как этот документ Банка России повлияет на принятие решения коммерческими банками при выдаче ипотечного кредита, какие основные показатели могут повлиять на принятие решения о выдаче кредита после 1 октября 2023 года. Я уверена, что среди моих подписчиков или их друзей/знакомых/родственников есть те, кто задумывается о приобретении жилья с использованием ипотечного кредита, поэтому эта статья будет для всех полезна и информативна. Для того, чтобы понимать как это работает, придется немного рассказать «кухню» Банка России и коммерческих банков, чтобы было понятно о чем идет речь. У меня большой опыт работы в коммерческих банках, поэтому то, о чем я пишу, знаю на практике. Как всегда в конце важные выводы.
Итак, новость Банка России от 28 июля 2023 г. - " Банк России повышает макропруденциальные требования по ипотечным кредитам" на основании решения Совета директоров с 1 октября 2023 года.
1.Это означает, что Банк России повышает надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитами, чтобы коммерческие банки не выдавали «плохие» ипотечные кредиты, то есть эта мера направлена на ограничение рисков для заемщиков и банков.
2.Что такое повышение надбавок к коэффициентам риска. Надбавки к коэффициентам риска применяют для расчета норматива достаточности капитала коммерческого банка — это показатель, который показывает риск возможного банкротства банка. Чтобы избежать банкротства банка, Банк России заставляет формировать повышенные резервы под выдачу потенциально проблемных кредитов, «плохих» кредитов.
3. Что такое резерв?
Резерв — это денежные средства коммерческого банка, которые он хранит на корреспондентском счете в Банке России на случай, если должник/заемщик не расплатится с кредитом. Отвлеченные на такую страховку денежные средства не работают на коммерческий банк, они хранятся в Банке России пока не закроется кредит, то есть пока вы не погасите кредит, коммерческий банк не может использовать свои деньги, например, для выдачи еще кому-то кредита, они просто лежат как подстраховка вашего «плохого» кредита на случай, если вы не погасите свой кредит, он будет погашен за счет созданного под ваш кредит резерва.
Чем выше надбавки, тем больший запас капитала требуется банкам для одобрения кредитов с теми или иными характеристиками, а значит, такие кредиты становятся менее выгодными для них, потому что коммерческому банку необходимо будет больше денег для создания резерва направлять в Банк России, а это не выгодно коммерческому банку, так как деньги должны работать.
А теперь - просто о сложном.
Когда вы как потенциальный заемщик обращаетесь в банк для получения ипотечного кредита, банк, прежде всего, оценивает ваше финансовое положение и наличие/отсутствие долгов. Финансовое положение оценивается исходя из тех доходов, которые вы получаете как потенциальный заемщик.
Показатель долговой нагрузки (ПДН) потенциального заемщика отражает, какую долю дохода потенциальный заемщик ежемесячно будет отдавать на погашение кредитов. Наиболее закредитованной считается группа заемщиков с показателем:
- долговой нагрузки больше 60% от доходов, которые получает потенциальный заемщик, то есть, если вы более 60% своих доходов будете направлять на погашение ипотечного кредита,
- и второй показатель, на который обращает банк внимание - размер первоначального взноса (ПВ) на покупку/строительство квартиры, который вы готовы внести самостоятельно, не прибегая к кредитованию.
Размер первоначального взноса (ПВ), который рассчитывается по-разному в зависимости от типа ипотеки:
-в ипотеке на новостройки (по договору долевого участия) это непосредственно доля собственных средств заемщика от общей стоимости недвижимости;
-для вторичного рынка это соотношение суммы запрашиваемого кредита и стоимости объекта (LTV — англ. loan-to-value): чем выше LTV, тем меньше собственных средств клиента необходимо для первоначального взноса. Например, LTV 80 означает, что взнос по кредиту составит 20%.
Итак, чем вы меньше закредитованы, а лучше вообще не имеете кредитов, у вас закрыты все кредитные карты, нет долгов по кредитам, а также есть приличный доход и вы готовы из собственных накоплений внести первоначальный взнос не менее определенной банком суммы, у вас большие шансы получить ипотечный кредит на приобретение/строительство жилья с 1 октября 2023 года.
4. А что изменится 1 октября 2023 года.
Начнут действовать новые ограничения в ипотеке: банки будут обязаны применять более высокие надбавки при выдаче кредитов с низким первоначальным взносом или слишком закредитованным заемщикам. В отношении наиболее рискованных кредитов (кредитов с низким первоначальным взносом и кредитов с высоким показателем долговой нагрузки (ПДН)) макропруденциальные надбавки устанавливаются на запретительном уровне, то есть, такие кредиты выдаваться не будут. Наибольшие надбавки устанавливаются в сегменте договоров долевого участия (ДДУ).
Надбавка к коэффициентам риска будет зависеть от типа ипотеки, которую берет заемщик.
А) Для ипотеки на вторичном рынке недвижимости при расчете надбавки Банк России будет учитывать соотношение показателя долговой нагрузки (ПДН) и стоимости залога квартиры. А для первичного рынка недвижимости, по договорам долевого участия в строительстве (ДДУ), — Банк России будет учитывать соотношение показателя долговой нагрузки (ПДН) и сумму первоначального взноса, который дольщик внесет из собственных средств.
Так, для клиентов – потенциальных заемщиков с высоким показателем долговой нагрузки (ПДН) и более 50% — и низким первоначальным взносом будет повышающий коэффициент. А значит, чтобы выдать такую ипотеку, банку придется резервировать больше капитала под покрытие возможных убытков. Возможно, таким заемщикам банки лучше откажут или выдадут ипотеку под повышенную ставку, чтобы хотя бы частично компенсировать необходимость формирования дополнительных резервов.
Подытожим, с 1 октября 2023 года:
-Банк России повышает надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитами, чтобы коммерческие банки не выдавали «плохие» ипотечные кредиты, то есть эта мера направлена на ограничение рисков заемщиков и банков;
-если у потенциального заемщика высокая долговая нагрузка и первоначальный взнос на покупку/строительство квартиры не высокий, банк вынужден будет под ваш кредит создавать резерв — это денежные средства коммерческого банка, которые он хранит на корреспондентском счете в Банке России на случай, если должник/заемщик не расплатится с кредитом, а это банку не выгодно, поэтому в ипотеке может быть отказано;
- на первичном рынке недвижимости по договору долевого участия в строительстве банки охотнее будут выдавать ипотеку клиентам с первоначальным взносом от 30% и показателем долговой нагрузки до 60—70%;
-сложнее станет получать ипотеку потенциальным заемщикам без первоначального взноса или небольшого взноса от 10 до 30%, даже с минимальной кредитной нагрузкой или без таковой;
- шансы получить ипотеку потенциальным заемщикам с высокой долговой нагрузкой на рынке вторичного жилья недвижимости будут при наличии высокого взноса — от 30% или когда LTV будет не более 70- 80%.
Надеюсь, для вас статья будет полезна, подписывайтесь на мой канал, ставьте лайки, обсуждайте тему.