В Армавире есть случай, когда квартира была продана дважды, что привело к спору о том, кому она в конечном итоге будет принадлежать. Изначально застройщик продавал квартиру по договору долевого участия (ДДУ). Однако когда застройщику грозило банкротство и недвижимость перешла к новому владельцу, квартиру продали и другому покупателю. Теперь Верховный суд должен определить, кто из покупателей получит квартиру. Давайте рассмотрим, почему возникают такие ситуации и кто в конечном итоге получит право собственности на недвижимость.
Раньше, до 2019 года, можно было приобрести квартиру в строящемся доме по договору ДДУ. Это соглашение требовало, чтобы покупатель производил платежи застройщику, который затем передал право собственности на квартиру после завершения строительства. В промежуточный период между подписанием договора и регистрацией собственности недобросовестные продавцы воспользовались ситуацией и продали одно и то же жилье нескольким покупателям.
С 2019 года действует новый механизм закупок у застройщиков. В рамках этого механизма, известного как договор долевого участия, средства покупателя не сразу передаются застройщику. Вместо этого они депонируются на специальный счет условного депонирования. Застройщик может получить доступ к средствам только после сдачи дома в аренду и перехода права собственности на квартиру к покупателю.
До официального соглашения вступают в силу предварительные контракты. Эти соглашения служат обязательствами между продавцом и покупателем по заключению основного договора. Покупатель вносит предоплату или задаток за квартиру, указывая на свое намерение приобрести ее. Однако важно отметить, что предварительный договор не предоставляет права собственности покупателю.
После 2019 года некоторые застройщики начали продавать квартиры по предварительным договоренностям, чтобы сразу получить средства, а не замораживать их на эскроу-счете. На этапе строительства недобросовестные продавцы могут заключать несколько предварительных договоров и получать авансы от каждого покупателя. В результате перед обманутыми покупателями остается задача решить вопрос в судебном порядке, чтобы определить, кому достанется квартира в собственность.
Чтобы определить законного владельца в случае нескольких покупателей, суд учитывает несколько факторов. Во-первых, если один из покупателей действительно въехал и может предоставить доказательства проживания, такие как регистрация, владение ключами, оплата счетов за коммунальные услуги или наличие личных вещей в квартире, то он, скорее всего, получит право собственности. Во-вторых, если ни один из покупателей не заселил квартиру, но подписал договоры, становится важной дата подписания договора. Однако в определенных ситуациях, когда оба покупателя могут доказать место жительства или дата покупки неубедительна, суд может передать право собственности первой стороне, подавшей иск.
В случаях, когда покупатель остался без квартиры, у него есть возможность требовать возмещения своих убытков. Это можно сделать, возбудив судебное дело, потребовав возврата денег, потраченных на квартиру, и возмещения убытков, в том числе судебных издержек и компенсации морального вреда. Однако, если продавец не отвечает или объявлен банкротом, покупателю может быть трудно получить возмещение. Тем не менее, с 2020 года федеральный бюджет оказывает финансовую помощь обманутым покупателям при определенных условиях, таких как добросовестность покупателя и наличие решения суда о возмещении ущерба.
Таким образом, когда квартира продается нескольким покупателям, тот, кто проживает в ней или первым подал иск, обычно получает право собственности. Суд может также обязать продавца возместить ущерб обманутому покупателю. В случаях, когда продавец не выполняет решение суда в течение шести месяцев, государство может вмешаться и выплатить компенсацию покупателю.