В первой статье я рассказал о том, что купил бы четыре квартиры в Москве потратив на это 61 млн рублей из 100. Конечно, многие в комментариях недоумевали, почему бы просто не положить деньги в банк под 5 или даже 7% годовых. Ведь даже 5% со 100 млн - это целых 5 млн рублей в год! Разберемся чуть позже и про банки и про игру на бирже, почему я бы вложил туда минимум.
Но все люди разные, на мой взгляд вложить большую часть именно в недвижимость - это здравое решение
Тем более, у меня уже есть такой опыт. Потому что, если недвига в Москве и накроется, то только в случае какого-то страшного апокалипсиса. Но тогда всё накроется (
Про инвестиции скажу так. Все эти акции и облигации, безусловно приносят больший доход, чем сдача в аренду квартир или вклады в банках, люди иногда и на 30% увеличивают свои вложения в месяц, не то что за год. Но вот почему-то многие забывают, что денежки-то можно потерять. Забывают, что деньги заморозить можно на годы. В истории полно примеров, когда заморозка денег шла на десятилетия, купленные акции не приносили доход, деньги были заморожены. Из самого свежего - это тот же Озон, он более 20 лет приносил только убытки и существовал только на деньги инвесторов! Понятно, что мало кто положил бы 100 млн не то что в одну, а даже в пять компаний, раскидали бы по разным, но суть от этого не меняется - в случае падения рынка, ваш капитал со 100 млн может превратиться в 70. А может и в 40... А в случае военных действий или каких-то чрезвычайных ситуаций, первое что сыпется - это все эти инвестиции. А квартиры будут не актуальны опять же только в случае какого-то страшного катаклизма, повторюсь. Потому что, людям нужна вода, еда, тепло и где-то укрываться от непогоды, если совсем-совсем грубо. А Москва - это столица, где всё есть и наиболее защищённый город.
Итак, постарался объяснить, почему бы я не вложил большую часть денег именно в банке или ценные бумаги.
Продолжим, осталось 39 миллионов)
Я не считаю пока какие-то покупки типа дорогой машины или мотоцикла, всё это потом, некий бонус себе за правильное распоряжение деньгами.
Я сейчас живу на юге России в Карачаево-Черкесии, из моего окна видны горы. Недалеко от меня на самом краешке краснодарского края есть посёлок городского типа с термальными источниками. Цены там уже сейчас абсолютно сумасшедшие, маленькую однушку в хрущевке можно купить от 1.7 миллиона рублей и выше. Это очень дорого! Место очень интересное и пока сильно не раскрученное, землю рядом с ним, буквально в 5-10 км можно купить очень недорого. Притом землю купить в пригороде или в станицах рядом, где есть электричество, газ и иногда даже центральное водоснабжение. Если очень грубо, то вложив около 20 млн рублей, можно купить два участка по 15 соток, размежевать каждый по 7,5 соток и построить на них четыре одноэтажных таунхауса, каждый на две семьи. При этом я строил бы хорошо, в стенах сделал бы звукоизоляцию чтобы друг друга не было слышно. Сделал бы красивый палисадник, обустроил территорию - делать, так делать хорошо!
Если всё это построить в течение полугода (это более чем реально), наняв сразу несколько бригад, то каждый таунхаус легко бы продался за 3.5 млн. 3.5 умножить на 8, получается 28 миллионов рублей. И то, 20 млн рублей я взял с огромным запасом, землю здесь можно купить 15 соток за 700 тысяч. Ну пусть, будем считать что эти деньги пойдут ещё на воду, электричество и газ. Даже если центрального водоснабжения нет, то делается колодец с погружным насосом, в доме бак накопитель и насосная станция, можно даже согревающий кабель положить вэпож землю и на входе в дом, чтобы не перемерзла вода, хотя здесь юг.
Горячая вода тоже не проблема, цена вопроса очень небольшая на фоне дома. В трёх домах я уже с нуля воду, душ и туалет делал.
Притом заметьте, я сейчас сам строю дом, а до этого я восстановил старый дом, я понимаю сколько это стоит, большинство людей просто ни хрена не знают и сразу пугаются постройка дома - это 10 млн... Чушь всё это. Я из дома сделал конфетку, был старый полуразрушенный дом - стал прекрасным и внутри и снаружи с новыми коммуникациями электрикой окнами потолками, стенами. А новый дом всегда легче делать чем восстанавливать старый.
Самое дорогое в доме, это фундамент и крыша.
У меня уже есть расчёты конечно я публиковать их не буду, но каждый таунхаус можно построить за 3 млн рублей (таунхаус на две семьи), куда можно будет заехать и жить. Будут ровные, уже покрашенные стены, готовые полы, к примеру ламинат, хорошие дорогие стеклопакеты, дверь, установлена сантехника, умывальник, душевая кабина. Кухню я бы не делал, можно заехать и жить, принимать душ, по туалетом, посуду можно помыть В ванной комнате в раковине для начала либо сразу подключить стиральную и посудомоечная машину. Всё подключение я бы вывел на кухню и оставил. Не из-за жадности, а из-за того, что кухня для многих это очень важно и люди бы всё закупили для себя. А здесь юг, здесь недорого. Можно кухню и за 25 тысяч сделать.
Большинство людей просто не представляют, что всё это не так дорого стоит. Диваны столы стулья - это конечно люди бы уже закупали себя сами Я бы предоставил полностью готовое жильё куда можно заехать и жить.
Хотите пример по ценам? Обычный цементный блок тут на юге стоит 38 рублей. Да, кроме юга, его нигде использовать не стоит, но здесь, если утеплить его тем же Пэноплэксом пятёркой - дом будет как термос, тёплый. При условии что крыша и пол также будут утеплены. На.рена нужен этот газоблок, в три раза дороже как минимум или кирпич?
Коробку дома в 150 метров, стоимость блоков будет всего тысяч 70 + доставка, тысяч 10 (но одной машиной можно много всего привести, к примеру + утеплитель, железо и доставка будет не сильно заметна). За работу берут по стоимости блока, это ещё 70 тысяч за работу + клей пена, тысяч на 30, сейчас не нужно возиться даже с цементом, технологии позволяют строить двухэтажные огромные дома на клей пене, разумеется с армированием металлом. Повторюсь, самое дорогое будет это крыша и фундамент. Фундамент на такой дом, материалы + работа, куда входит не только цемент, но также гравий, арматура для силового каркаса, утепление фундамента и все работы, точно хватит 300 тысяч. Крыша может в совершенно разные деньги встать, я бы сделал ломаную, красивую крышу в те же 300 тысяч она обойдётся, разумеется крыша тоже с утеплением будет.
Полы обойдутся копейки это цементная стяжка во всём доме, такого метража я думаю тысяч 80 - это самое большее вместе с работой. Там ничего сложного, нужна армирующая проволока, песчаная подушка, утрамбовать всё и залить опять же бетоном, разумеется также утеплив тем же Пеноплэксом пятёркой. Штукатурные и малярные работы внутри стоят где-то 300-500 рублей квадратный метр. Дорого обойдётся фасад дома самое малое вместе с работой 150.000 это только если за штукатурить а если какой-нибудь красивый фасад сделать то и все 200. Забор я бы сделал обычный, из сетки рабицы это совсем недорого вообще копейки мы делали и 10 метров забора обошлось всего в 6000 рублей. Калиткой ворота проще сварить самому и покрасить, будет в три раза дешевле, чем заказывать готовые. Электрика - 400-500 руб за точку, то есть розетка - это одна точка, выключатель - ещё одна и т.д. Сантехники установка стоит 2500-3000 рублей за точку, то есть унитаз, раковину и душ поставить в дом - около 9 тысяч. Если делать натяжные потолки, я сам с такими живу и мне очень нравится, то они во всём доме тысяч в 20 всего обойдутся... Всё не так дорого как кажется.
Канализации центральной там где хочу строить таунхаусы нет, поэтому на каждом из участков нужно будет устанавливать септик. Хороший септик стоит около 130 тысяч рублей, который не потребует обслуживания как минимум лет 10. Я себя ставил септик от компании СервоЮг, они находится в Сочи, и что важно, это наш российский производитель и все материалы наши - производство тоже в России. Притом ставил я самый простой септик, за 25 тысяч рублей, а скоро второй год будет использования, живу постоянно - забудьте вы про эти выгребные ямы, которые некоторые по незнанию делают, нужно четырёхкамерный септик ставить. У них есть намного круче системы, в свой новый дом, который я строю, я поставлю септик Альфа
Вот такой септик я поставил бы в каждой из таунхаусов, естественно он требует энергии, но в случае даже отключения света и воды он будет функционировать, и никакого запаха и чистить, вызывать ассенизаторов не нужно.
Вот куда я вложил бы деньги!
А так как у меня есть youtube канал с одноимённым названием Арстайл, где я снимаю много про стройку, про жизнь, сколько контента бы я наснимал, вот пишу сейчас и на душе тепло, представляете как здорово бы строить дома, в которых будут жить люди!
Единственное, буду честен, я до конца пока не понимаю сколько с этого нужно платить налогов, но подозреваю что около 13% с прибыли более миллиона рублей.
Самое интересное, что я умом понимаю, если такое осуществить, то это может быть на 2-3 года, после этого нужно делать что-то ещё. Мир сейчас очень динамичный, нельзя просто так взять и какие-то идеи штамповать годами без изменений, обязательно будут повторять.
Итак, вложил я 20 млн, рассчитываю пусть даже через год вернуть 28. Я понимаю, не факт, что даже половина готовых таунхаусов продадутся за полгода. Хотя я цифры не просто так пишу, всё несколько раз просчитано и я лично весь посёлок и много что вокруг объездил, посмотрел сколько стоят дома в инете и в живую, ходил, смотрел. Дома продаются активно, люди приезжают именно на постоянное место жительства. И из Москвы приезжают, из Краснодара и из других мест. 3.5 млн за готовый дом с водой, светом, газом канализацией - это очень привлекательное приложение, должно быть лучшее в рынке. Сейчас отдельный дом на 8 сотках продают сложенный из газоблоков, без всякой отделки за 3.5-4 млн. В нём ни света, ни газа, ни воды с канализацией нет. Продают старенькие бабушкины и дедушкины дома, полученные в наследство на 6-8 сотках земли, как раз от 3 млн.
Ну хорошо. Итоги.
Представим что квартиры куплены, напомню четыре квартиры в Москве три сдаются в одной я живу сам. Точнее бываю, так как все мои интересы здесь на юге России. Остаётся куда-то пристроить 19 млн рублей из ста)
Я не против банковских вкладов. К тому же они сейчас застрахованы, до 1.4 млн . Как я понимаю если даже сделать пять вкладов то сумма страховки всё равно будет 1,4, если вдруг банк "лопнет", как говорили раньше, вернётся только эта сумму.
Ну в любом случае, давайте считать. Положить в пять разных банков по 2 млн рублей. Под 6% даже если средне годовых. С 10 млн это получится 600 тысяч в год. Понятно, что есть инфляция, много разных факторов, риски и так далее. Но я всё равно считаю, что деньги, пусть и не так много, но будут приносить доход и самое главное работать, а не лежать просто так.
Там можно целую математическую прогрессию посчитать в интернете есть много программ, называется сложный процент. Если вклад не снимать, там лет через 10 накопится очень приличная сумма. Как пример, если 10 млн положить всего на 5 лет и вообще их не трогать, а проценты оставлять в банке, называется это капитализация, так через 5 лет прилипнет ещё почти 3.4 миллиона. Просто так, за 5 лет можно сильно не рискуя на треть увеличить свой капитал.
Даже если так сделать остаётся непристоенных 9 млн)
Ну безусловно, я бы потратил около 3 млн и построил дом в котором жил бы сам. Там же около термальных источников. Жил бы между Москвой и югом России как я сейчас и делаю.
За 2 млн купил бы и более-менее неплохую машину. Остаётся 4 млн.
И вот тут, 3 млн я бы вложил в инвестиции. Я считаю инвестиции - это то в которое нужно вкладывать деньги которые не жалко потерять. Остаётся только 1 млн. И вот этот миллион был бы для меня неким запасом, 700 тысяч я бы держал в любом случае на накопительном счёте в банке, через приложение, в любой момент его можно было бы снять, проценты начислялись бы ежемесячно, пусть и небольшие, но все же. А 300 тысяч, держал бы наличкой на непредвидные расходы.
Представляете как весело было бы жить?)
Движуха, полное удовольствие от жизни. Мне нравится говорить про себя, что у меня яркая жизнь на повышенных оборотах.
А ещё мне нравится выражение которое я также сам придумал - все мы пленники тела и времени.
К сожалению таких денег у меня нет, это просто мысли вслух, что бы я сделал. Я не сижу на месте, уже восстановил и продал дом на юге России у меня была инвестиция в квартиру во Владимирской области, на которой я неплохо заработал и на сдаче и на продаже. Я продал ещё два дома, один на Алтае и ещё один также во Владимирской области, все с прибылью. Главное людей не слушать! Обо всех моих проектах всегда говорили, что это ерунда. Не надо слушать людей, единственное исключение - это отец может быть брат или друг кого знаешь лет 10. И то прислушиваться можно и нужно но всё равно делать по-своему, если это особенно новый какой-то опыт которого нет у ваших друзей или этот опыт был 20 лет назад.
Но пока я оперирую сотнями тысяч. Самая дорогая покупка в мае этого года, это квартира в центре Ростова-на-Дону за 1,3 млн. Просто нашёл объявление на avito, взял да купил, всё равно мне никто не верит что так дёшево купил в историческом центре. Да, квартирка маленькая, но это полноценная квартира с водой, светом и газом, с канализацией. Конечно ремонт там нужно делать, но цена очень приятная.