Я решил посчитать, допустим, имея на руках 100 млн рублей, можно ли ими так распорядиться, чтобы их хватило на десятилетия комфортной жизни? Давайте без привязки к доллару, просто прикинем, что с этими деньгами, можно сделать и будем считать, что мы стартуем с нуля.
Первым делом, я бы купил четыре квартиры в Москве. Губа не дура скажете вы? Верно!) Но мы же просто размышляем, что будет если...
Так вот, Москва очень большая даже в пределах МКАД, а так как я аж девять лет прожил на Каховке, а если точнее в районе Зюзино, я бы купил три квартиры там, недалеко от метро Нахимовский проспект или Каховская. От этих мест всего 20 минут до Кремля на метро. В Зюзино очень спокойно и в то же время абсолютно всё есть. Считается довольно неплохим районом и мало распиаренным.
Купил я бы две двушки и одну однушку. Однушка, метров 35, в которую вкладываться не нужно будет, обойдётся около 12 млн рублей. Сдавать её можно минимум за 35 тысяч в месяц. Вот сейчас пишу, цены проверяю и у самого просто "волосы дыбом" от этих цен, это очень дорого!
Хорошие двушки, в которые также вкладываться не нужно, около 17 млн каждая метров по 50, в том же районе. Их сдавать уже можно запросто за 45 тысяч и выше. Я говорю про неплохие квартиры, не с дизайнерским конечно супер ремонтом, но хорошие, чистые квартиры с современной мебелью, в нормальных домах, где будет чистый подъезд, этаж выше третьего, вид из окон не на оживлённую улицу, возможно даже консьерж - я сам квартиры в Москве снимал 13 лет, поэтому я хорошо в этом разбираюсь.
Я бы потратил может быть даже полгода, но нашёл бы каждую квартиру именно такую, которая была бы оптимальной по цене-качеству. И заметьте, все эти квартиры будут очень близко к метро. А по московским меркам, близко к метро это не более 10 минут ходьбы. У меня много друзей из разных городов России, вот для них почему-то 20 минут до метро считается близко, а для нас москвичей это уже далеко:) Нет, мы не зажрались, так принято.
Итак получается, 46 млн потрачено
Вообще, может быть даже имеет смысл даже купить три двухкомнатных квартиры, а однушку вообще не покупать.
Вы спросите, ты же писал что четыре квартиры купишь?
Всё верно. Я всего два года прожил в районе Лианозово, но распробовал и полюбил этот район. Если Каховка - это на юге, а Лианозово - на севере Москвы, вот в Лианозово я бы и купил себе квартиру. Для себя, жить. Опять же, будем рассчитывать на 15 млн рублей, но за квартиру высокого класса.
Так как Лианозово близко к МКАДу и район котируется, если можно так сказать ниже, чем то же Зюзино, то за 15 млн я куплю отличную квартиру, в по-настоящему отличном месте. К примеру, у парка и в тоже время близко к метро. Мне очень нравится этот район, что буквально за 25 минут можно доехать до ВДНХ на электробусах, до центра тоже не очень далеко, да и дышится там прекрасно, вокруг очень много зелени, парков и прекрасный Лианозовский парк с прудом, где летом можно покататься на весельной лодке. И что важно, это типично Московское место, живут практически одни москвичи и Зюзино кстати тоже.
Хорошо, 61 млн потрачено. Если всё идёт гладко и спрос на аренду есть, то за три квартиры я получаю минимум 125 тысяч рублей "грязными". Считаем расходы. В Москве принято, что тот, кто снимает квартиру платит только за счётчики, поэтому каждая квартира будет от 5 до 7 тысяч коммунальных расходов "кушать " ежемесячно. Это необходимые платежи, от которых нельзя отказаться и нужно платить независимо от того живёт кто-то в квартире или нет. Сумма зависит и от управляющий компании, метража и количество зарегистрированных.
Итак, даже минус 18, уже доход становится 103. Не забываем про налоги, проще всего стать самозанятым и платить всего 4 процента от прибыли, остаётся 99 тысяч. У меня был опыт сдачи квартиры, правда не в Москве, а во Владимирской области, в городе Кольчугино, поэтому я сам пришёл к тому, что нужно некий процент оставлять на поломки, методом проб и ошибок понял, что нужно оставлять около 5%. Ну элементарно, что-то с сантехникой произошло, холодильник или стиралка сломались. Итого, уже чистыми получаем 94 тысячи рублей.
Даже без калькулятора легко посчитать, что расходы на квартиры отобьются лет через 40 при таких доходах, но всё-таки, я верю, что Москва и через 10 и через 40 лет будет таким же привлёкателем для жизни городом как и сейчас. Конечно есть много факторов если квартира в старом фонде, к примеру семидесятых или даже восьмидесятых годов, то что будет через 40 лет с этим домом - непонятно. А я лет 40 ещё с удовольствием прожил бы, мне только 44) Да и как показывает время, квартиры по стоимости не проседают, хотя буду честен, я очень на это надеюсь все эти годы. Но увы. Цены в Москве на недвигу только растут.
Идём дальше, потратили мы 61 млн. Дохода получаем в месяц 91 тысячу рублей, это при условии что квартиры будут всегда сдаваться.
Понятно, что люди могут и через 3 месяца съехать, опять же - нужно это учитывать, что квартира может и неделю простоять без жильцов и даже несколько месяцев. Но всё-таки, если купить по-настоящему хорошие квартиры, про которые я писал, в которых будет хорошая мебель, хорошая сантехника, хорошие окна, чистый подъезд, чистый фасад дома, чистый двор и т.д, то такие квартиры сдаются буквально за считанные часы, не то что за дни, если ценник адекватный конечно.
Остаётся 39 миллионов)
Так как я сейчас живу на юге России, у меня есть хорошая идея о постройке таунхаусов. Но что-то я статью подзатянул, пожалуйста не обижайтесь, но я во второй статье продолжу свои подчеты и размышления куда вложить оставшиеся 39 млн;)