Для начала разберем категорийный аппарат.
Жилье в «Новостройке» – квартира, купленная в недавно сданном или еще строящемся жилом комплексе напрямую у застройщика.
Жилье на «вторичке», в данном контексте – квартиры в «Новостройках», купленные у собственников или агентов.
Скорее всего вы обращали внимание, что изначальная стоимость недвижимости у застройщика выше, чем стоимость квартиры или помещения с аналогичными параметрами, выставленных на продажу на вторичном рынке, даже если недвижимость еще не достроена. При этом, в случае приобретения недвижимости в ипотеку, ежемесячный платеж при покупке на первичном рынке (у застройщика) будет меньше. Парадокс? Нет.
Так почему же лучше? Ответ на вопрос кроется в ипотечных ставках. Если вы приобретаете жилье разовым платежом, то вы фактически не заметите отличий, застройщик покроет «скидкой» образовавшуюся разницу в цене по сравнению со «вторичкой». При покупке недвижимости в рассрочку или ипотеку разница становится заметнее. Разберем вариант с ипотекой.
Уже обсуждаемые в других постах ранее текущие процентные ставки по ипотеке, предлагаемые застройщиками или в рамках льготных программ, вызвали «бум» рынка недвижимости в 2020–2021 годах. На текущий момент ставки до сих пор низкие (ниже тех, которые могли быть сформированы рыночным путем) и цены до сих пор не скорректировались.
Льготные ставки были введены для стимулирования рынка недвижимости и/или повышения доступности недвижимости для граждан (нужное подчеркните сами). Но рынок работает не так просто, как этого ожидали авторы данной идеи. По итогу, как мы наблюдаем, рост цен на недвижимость превысил выгоду от льготных ставок. Мы имеет ситуацию, при которой разница между ценами на «первичку» и вторичку» достигает 20-30%. То есть по сути для заемщика льготная ставка или ставка от застройщика является возможностью снижения размера ежемесячного платежа в обмен на увеличение «тела» кредита.
Сразу оговорим, что мы не будем рассматривать краткосрочные ипотеки, они в текущей ситуации актуальны для малой части населения. При выборе оптимального варианта для покупки недвижимости в ипотеку, исходя из тезисов, сформулированных в первой части, нужно ответить себе на один вопрос: «Через сколько я собираюсь продать эту квартиру?»
Выделим два варианта: продажа в течении 5–7 лет; квартира куплена на долгий срок или ее продажа не планируется.
И, важное уточнение, сейчас мы не будем учитывать инфляцию, внешние факторы и тд. Это нецелесообразно для данной тематики.
Рассмотрим первый вариант при условии покупки квартиры на «первичке» по одной из льготных ставок или по ставке от застройщика. Важно учитывать, что в течении 2-3 лет продавать ее вообще не целесообразно, так как придется заплатить налог. Но в какой ситуации такой покупатель окажется через 5 лет?
Скорее всего покупателем было выбрано аннуитетное погашение. Если коротко, то аннуитет подразумевает погашение кредита равными долями, но пропорции погашения процентов и «тела» кредита в этих равных платежах ежемесячно меняются. Изначально основную массу ежемесячного платежа занимают проценты, поэтому «тело» кредита практически не погашается в первые годы выплаты ипотеки. Если не коротко, то на канале будет подробный пост про варианты платежей по кредиту.
При указанных вводных через 5 лет наш покупатель оказывается в ситуации, при котором у него есть недвижимость, приобретенная по завышенной стоимости с заниженной процентной ставкой. Но продать он ее может, разумеется, по оценочной стоимости вторичного рынка, то есть, как было указано в первой части, возможно даже на 30% ниже цены покупки. Дохода, полученного от продажи квартиры не хватит даже для досрочного погашения имеющихся обязательств, так как, напомним, «тело» кредита практически не погашено. Так что в данном случае покупка квартиры на первичном рынке является нецелесообразной.
Во втором варианте все намного проще. При отсутствии необходимости скорой продажи недвижимости покупатель может позволить себе отталкиваться от личных потребностей. Либо быстрее погасить обязательства, но необходимо учитывать, что это может быть невыгодно, так как с учетом инфляции ипотека по фиксированной ставке, может становиться выгоднее с течением лет, либо максимально уменьшить размер ежемесячного платежа и без дополнительных рисков равномерно выплачивать ипотеку. Так что во втором случае выбор между «первичкой» и «вторичкой» зависит от приоритетов и возможности покупателя.
#Банк_России #Ключевая_ставка #Банк #Ставка #Недвижимость #Недвигатель #Экономика #Финансы #Ипотека #Квартира