Эпиграф:
«Абсолютному большинству россиян всё равно на резкое падение курса рубля. На лицах людей улыбки и нет никакого стресса, что курс доллара приблизился к 100 рублям» — сказал депутат ГД Анатолий Аксаков, глава комитета по финансовому рынку. Депутат заявил об улыбках россиян на фоне доллара по ₽100 — РБК (rbc.ru)
В последние дни тема с девальвацией национальной валюты является ключевой в сообщениях центральных СМИ и топовых блогеров. Да что уж там, и в разговорах обычных людей тоже.
Несмотря на бравурные сообщения финансовых властей о том, что в «Багдаде всё спокойно» и что зависимость от импорта не высока, реальная ситуация такова, что цены на многие группы товаров повышаются на глазах. В предыдущей статье мы подробно разбирали, как влияет инфляция на рынок недвижимости.
Однако существуют два важных и чрезвычайно распространённых нарратива, которые стоит разобрать отдельно, поскольку, по мнению некоторых, они являются некоей истиной.
Нарратив первый
Россияне, находясь в зоне финансовой неустойчивости, начнут как ошалелые скупать недвижимость, боясь, что их деньги обесценятся. В России зафиксировали рост спроса на жилье на фоне падающего рубля - ПРАЙМ, 14.08.2023 (1prime.ru)
Нарратив второй
В связи с тем, что население панически кинется скупать недвижимость, она не только не подешевеет, но и подорожает, из-за чего надо брать сейчас, пока «последний вагон не скрылся за поворотом» Экономисты раскрыли, как падение рубля отразится на рынке недвижимости (eanews.ru).
В поддержку этого тезиса активно работают центральные СМИ, которые разгоняют ажиотаж среди населения тематическими статьями Названы города с самым подорожавшим вторичным жильем | Новости рынка недвижимости | Известия | 13.08.2023 (iz.ru).
Эти два нарратива очень понятны и кажутся взаимосвязанными
Они легко запоминаются, и даже самый бестолковый эксперт транслирует их также уверенно, как школьник таблицу умножения. Ну а некоторые обычные люди склонны видеть в этих нарративах непрошибаемую бытовую логику, поскольку объяснение, опять же, простое и понятное.
Может даже показаться, что это некий замкнутый круг, который сродни аксиоме. Ну а поскольку у каждой аксиомы должно быть название, назовем её «Глыба истины». На наш взгляд, это название подходит к ней, как нельзя лучше.
Однако мы не считаем, что «Глыба истины» является аксиомой. Более того, мы уверены в том, что приведённые выше нарративы являются логической ошибкой, свойственной тем экпертам, которые вместо получения классического системного образования учились у «коучей и наставников». Далее мы системно докажем несостоятельность этих утверждений.
Для начала обратимся к практическому опыту предыдущих девальваций и кризисов
Это важно, поскольку некоторые считают, что любое прогнозирование или анализ — это так, игра в бирюльки. Читать интересно, а по факту ерунда. Ведь есть некая правда жизни, которая содержится в «Глыбе истины» или других аналогичных аксиомах. И уж там-то всё верно. Поэтому мы сделаем краткий обзор предыдущих девальваций и вспомним, как это было.
2009 год
За 6 месяцев национальная валюта просела более, чем на 50%. Если в июле 2008 года за один доллар давали 23,3 рубля, то уже в конце января 2009 года за тот же доллар давали 35,4 рубля.
Вслед за падением национальной валюты шла девальвация и другие сопутствующие проблемы. При этом цены на недвижимость вместо роста показали системное и длительное падение. Недвижимость в России - в пятерке по падению (interfax.ru).
2015 год
За 6 месяцев национальная валюта просела почти в два раза. В июле 2014 года за один доллар давали 35 рублей, а уже в конце января 2015 года за один доллар давали 68 рублей.
И опять вслед за падением национальной валюты шла девальвация и другие сопутствующие проблемы. При этом цены недвижимость опять вместо роста показали системное и длительное падение. Цены на жилье в России снизились на 15 процентов - Российская газета (rg.ru)
Как можно увидеть, практический опыт предыдущих девальваций и кризисов показывает, что ни о каком росте цен согласно «Глыбы истины» речи не идёт. Более того, по личным воспоминаниям автора, параметры снижения в 15-16%, указанные в статьях, являются несколько рафинированными и соответствуют действительности примерно также, как отчёты Росстата реальной инфляции.
И в 2009, и в 2015 снижение цен на уровне или выше 25% встречалось намного чаще, чем было написано в статьях. Те, кто реально практиковали в те годы и обладают памятью с объемом, больше чем у рыбки, должны про это помнить.
Однако ссылаться на статистику воспоминаний без соответствующих пруфов является дурным тоном. Поэтому мы остановимся на официально опубликованной информации, которая и без дополнительных доказательств опровергает тезисы «Глыбы истины» и иных аналогичных аксиом.
Для тех, кто забыл, напоминаем – кризис идёт и сейчас, и ни о каком его конце нет и речи. Следовательно, и тогда был кризис и девальвация, и сейчас кризис и девальвация.
При этом надо понимать, что девальвация — это процесс более быстрый, чем падение цен на недвижимость
Рынок недвижимости намного более инертен, чем валютный, и он всегда запаздывает. Именно поэтому сначала при девальвации замедляется спрос, а уже потом за счёт его снижения падают цены на недвижимость. И на их восстановление до предыдущих значений требуются годы.
Например, согласно мнению управляющего партнера Метриум, на восстановление рынка до докризисных значений в среднем требуется 3-4 года Приложения: Последние новости России и мира – Коммерсантъ Деньги (126468) - Обратимые колебания (kommersant.ru).
Учитывая, что эта позиция была озвучена в 2020 году, задолго до текущего состояния дел, с ней сложно не согласится. Примерно в такой срок и проходило восстановление после предыдущих кризисов и девальваций.
Кстати, любопытно, что по мнению Марины Литенецкой (*данные из указанной выше статьи), в 2008 году цены падали на 30-40%, а в 2015 до 15- 20%. Но опять же, как мы понимаем, это личные воспоминания специалиста, которые могут не совпадать с рафинированной официальной позицией, размноженной через СМИ.
Вывод из практического опыта
Проанализировав практику, можно уверенно заявить, что ни о каком повышение цен на недвижимость в результате обесценивания рубля речи идти не может.
Результат оказывается совершенно иным, чем указано в «Глыбе истины». Однако разбираемая нами примитивная аксиома кроме вывода о повышении цен содержит ещё один нарратив.
И тут вспоминаем первый нарратив
А именно: «панические покупки недвижимости с целью сохранения активов». Вроде того, что существуют некие люди, которые сидят на денежных мешках. И которые, желая спасти содержимое мешков от обесценивания, достанут их содержимое и побегут вкладываться в недвижимость. За счёт этого будет обеспечен повышенный спрос на какое-то время.
Само по себе мнение об ажиотажном спросе имеет право на жизнь. Ведь совершенно логично, что, спасая средства от обесценивания, люди довольно часто делают спешные крупные покупки. При условии, что есть на что покупать. Нельзя взять и не учесть тот факт, что в нашей стране у большинства населения денег попросту нет.
Для того, чтобы обозначить масштаб проблемы, следует вернуться в прошлое
В начале 2021 года российский экономист, профессор Яков Миркин дал большое интервью под названием «Много ли денег у населения России?» Миркин объяснил, много ли денег у населения России - Российская газета (rg.ru). Интервью интересно тем, что оно дано за год до событий февраля 2022 года.
Вот что сообщил этот известный экономист:
«По всем опросам, до 60-65% населения вообще не могут сберегать, они в своих личных финансах еле держатся на плаву. На 93,5% счетов населения в банках (542 млн единиц) с остатками до 100 тыс. руб. приходится всего 9% всех вкладов населения в России (на 1 янв. 2019 г., АСВ). Или же, оценочно, 93-94% тех, кто живет в России, владеют только 9% вкладов. А еще проще - 9% денег.
Это очень высокая степень неравенства, совсем не то, к чему мы должны стремиться в рыночной экономике, призванной стать развитой. Подобное распределение денежных богатств - крупнейшая деформация общества… Есть, правда, еще наличные деньги….
Сколько же наличных рублей на наших просторах? Немало, 12,5 трлн руб., или, в долларовом эквиваленте, 169 млрд долл. (ЦБ РФ, конец 2020 г.). На каждого россиянина - по 86 тыс. руб., или, в пересчете, 1,2 тыс. долларов "на руки".»
Для того, чтобы понимать, что будет, надо знать и понимать прошлое. За несколько лет, прошедших с интервью, утекло много воды и произошли следующие события:
- рекордный спрос 2021 года из-за дешевой ипотеки
- рекордный спрос в первом квартале 2022 года из-за политической нестабильности
- неоднократные спекуляции на тему «скоро льготная ипотека закончится, брать надо сейчас». И это работало. Люди покупали из последних сил, правда с каждым разом меньше, чем в предыдущий
- отъезд за рубеж сотен тысяч людей со значительными сбережениями с различными целями. Проедание этих сбережений за рубежом и невозможность заработать денег вне России. Возврат назад с пустыми карманами «Тоски по берёзкам не возникало»: зачем релоканты возвращаются в Россию (news.ru).
- инфляция только по данным Росстата за 2022 год составила 11,94% в 2022 году и 8,4% в 2021 году Инфляция в 2022 году в России по данным Росстата (kommersant.ru). Кто-нибудь верит в эти цифры?
Отдельно скажем о доходах населения
При этом ситуация с доходами всем известна. Они особо не растут. Есть конечно сообщения о том, что доля Россиян с доходом более 100 тысяч рублей выросла Рассчитать по росту: россиян с доходом от 100 тыс. стало на треть больше | Статьи | Известия (iz.ru). Даже в этой статье указано трезвое мнение доцента кафедры статистики РЭУ Г.В. Плеханова, что:
«Сама по себе величина номинального дохода не может служить показателем благосостояния, уверена доцент кафедры статистики РЭУ им. Г.В. Плеханова Ольга Лебединская. Ее необходимо соотнести с существующими ценами на товары, поэтому рост номинальных доходов далеко не всегда означает увеличение реальных, пояснила она».
В итоге, за эти два года различных ситуаций, которые стимулировали ажиотажный спрос на недвижимость, каждая из «стимуляций» вымывала деньги у покупателей.
При этом сами доходы даже если у какой-то части населения выросли номинально, то реально они не изменились. Ну а у большинства никаких значимых изменений не произошло. По данным Росстата доходы населения в 2022 году вообще упали Доходы россиян упали на 1% по итогам года — РБК (rbc.ru).
Не секрет, что даже древние викинги не ходили ежегодно грабить в одну и ту же местность. Они сначала давали «обрасти жирком», а уже потом приходили наращённый жирок срезать.
Между предыдущими кризисами каждый раз наблюдался многолетний перерыв. За это время люди делали накопления, и у них была возможность осуществлять крупные покупки на панических настроениях. С 2022 года страна живет в перманентном кризисе, после двух лет бума на недвижимость. С платежеспособным спросом объективные проблемы.
В августе 2022 года мы написали статью, в которой подробно проанализировали ситуацию с наличием денег на покупку недвижимости Говорят, у населения есть деньги на покупку недвижимости — а как оно на самом деле? О депозитах и инвестициях в недвижимость.
Это довольно подробный материал, который раскрывает ситуацию с вкладами населения и какие реально объемы сбережений у жителей нашей страны.
Теперь о перспективах
Имея информацию о прошлом в динамике, можно трезво оценить текущие перспективы ажиотажного спроса. Согласно имеющийся у нас информации, панический спрос если и будет, то будет невелик и не сможет оказать существенного влияния ни на общую картину спроса, ни на рост цен.
Конечно, аппетиты собственников пытаются будоражить СМИ Россияне запаслись наличными: объем денег на руках поставил рекорд 09.08.2023 | Банки.ру (banki.ru).
Но размер этого рекорда составляет всего 16 триллионов рублей. Что, как мы видим, всего на 3,5 триллиона больше, чем в мирном 2021 году. А учитывая даже инфляцию и то, что страна уже второй год живёт в турбулентности, когда люди в принципе склонны больше доверять наличным, в увеличении наличных денег нет ничего удивительного. Удивиться можно только одному — насколько их мало.
При этом можно уверенно заявить, что покупательная способность этих денег значительно ниже, чем в 2021 году.
Да и вообще эта сумма не велика в пересчете на страну. Если в 2021 году 12,5 триллиона рублей составляло по 86 тысяч рублей или 1,2 тысячи долларов на руки каждому (согласно расчётов профессора Миркина). То в 2023 году 16 триллионов рублей составляет по 107 тысяч рублей или приблизительно по 1,05 тысячи долларов на руки каждому (по курсу 101.5).
Надо ли разбирать, что в 2021 году на 86 тысяч рублей можно было купить намного больше товаров, чем в 2023 году на 107 тысяч? Думаем, что нет, и оспорить этот факт сложно Самые подешевевшие и самые подорожавшие в России продукты в период с 2021 по 2023 год (vm.ru).
То есть по факту все надежды на то, что у кого-то в кубышках есть «много, много денег», и население обладает неисчерпаемыми богатствами, являются шапкозакидательскими и не имеют под собой реальной почвы.
Безусловно мы все «поживем и увидим», куда уж без этого
Однако тем, кто собирается совершить спонтанную покупку, основываясь на аксиомах вроде «Глыбы истины», было бы не лишним задуматься о том, что, возможно, они собираются принять решение, основанное на ошибочных умозаключениях. И что те эксперты, кто с умными лицами заявляют о том, что «недвижимость никогда не падает в цене», обычные глупцы, отсутствие ума у которых природа компенсирует представительной внешностью.
Желаем всем хорошего настроения и осмотрительных покупок!
До встречи! И не забывайте лайк)