Мужчина из Волгограда приобрел на аукционе двухкомнатную квартиру. Предыдущая владелица имела задолженность перед различными организациями в размере 700 тысяч рублей, и судебный пристав продал ее жилье за 1,6 миллиона рублей. Часть денег, полученных от продажи, была использована для погашения долгов женщины, а оставшуюся сумму приставы перевели на ее счет.
Новый владелец квартиры решил выселить прежних жильцов и подал иск в суд о выселении женщины с детьми и снятии их с регистрационного учета. В ответ предыдущая собственница подала встречный иск. Она заявила, что эта квартира является единственным жильем для нее и ее детей, поэтому судебный пристав не имел права ее продавать. Женщина требовала признать недействительными постановление пристава о передаче недвижимости на реализацию, а также сами торги и договор купли-продажи. Она просила вернуть квартиру ей в собственность.
Источник: Определение ВС РФ от 06.12.2022 № 16-КГ22-31-К4
Аргументы сторон
Мужчина. Я приобрел квартиру, но в ней проживает женщина с двумя детьми, потерявшая права на это жилье из-за долгов. Все произошло в соответствии с законом. Меня признали победителем аукциона, я заключил договор купли-продажи с "Департаментом аукционных продаж", перевел деньги и оформил право собственности на себя. Бывшая владелица утверждает, что эта квартира была единственным жильем для нее. Это не так: у нее было другое жилье, но она специально избавилась от него, чтобы получить иммунитет для спорной двушки. Просьба исключить данную женщину и позволить мне спокойно пользоваться моей новой квартирой.
Женщина. У меня была двушка, расположенная поблизости от Мамаева кургана в городе Волгограде. Однажды я узнала, что судебный пристав арестовал и продал эту квартиру из-за задолженности по ЖКУ, кредитам, налогам и другим платежам. Я считаю, что он нарушил закон: у нас с детьми отобрали единственное жилье и теперь хотят выселить нас буквально на улицу.
Кроме того, я сама хотела продать двушку, чтобы погасить долги. Однако не за 1,6 миллиона рублей, а по рыночной стоимости – за 2,3 миллиона. Теперь у меня нет возможности получить более высокую сумму за мою недвижимость.
Прошу признать продажу квартиры незаконной, вернуть ее мне в собственность и взыскать с мужчины 16 000 рублей госпошлины за подачу иска.
Прокурор. Считаю требования женщины законными.
Представители ФССП, отдела опеки и попечительства и судебный пристав в суд не явились.
Что сказали суды
Районный суд, первая инстанция: 👍️️️️
Дело № 2-66/2021
Давайте разберемся, кому должна достаться квартира - новому или прежнему собственнику. Женщина утверждает, что судебный пристав незаконно продал ее единственное жилье на аукционе. По всей видимости, она права. Недавно она действительно владела еще одной комнатой, но на момент заключения договора купли-продажи у нее была только спорная квартира. Правоохранительные органы не имеют права изъять все подряд.
Существует список вещей, которые защищены от продажи для погашения долга. Среди них - жилое помещение, которое является единственным пригодным для проживания должника и его семьи. Да, женщина является должницей по нескольким исполнительным производствам. Но лишать ее и детей единственного жилья неприемлемо.
Суд может признать недействительными аукционы, которые проводились с нарушением закона. В данном случае это именно такой случай. Договор купли-продажи автоматически становится недействительным, если он был заключен на основе незаконных аукционов, даже без каких-либо претензий к самому документу.
Суд признал законными требования женщины и отменил постановление судебного пристава о передаче квартиры на реализацию, торги и договор купли-продажи. Квартира возвращается в собственность прежней владелице. Отказываем в требованиях мужчины о выселении и прекращаем его право собственности на квартиру.
Покупатель квартиры перечислил в службу судебных приставов 1 600 083 рубля. Из этой суммы 988 062 рубля было возвращено должнице, остальные средства были распределены между налоговой службой, коллекторским агентством, управляющей компанией и коммунальщиками. Поскольку отсутствуют доказательства того, что прежняя владелица получила часть стоимости квартиры от судебных приставов, суд обязывает их вернуть мужчине 1,6 миллиона рублей.
Это решение было обжаловано судебным приставом-исполнителем, который передал квартиру на реализацию. Он напомнил, что часть денег от продажи уже была распределена между взыскателями и в службе судебных приставов и их нет. Кроме того, на момент начала исполнительных производств должница уже имела другое жилье, которое она специально продала.
Областной суд, апелляционная инстанция: 🤔️️
Дело № 33-6790/2021
Районный суд принял правильное решение, признав торги и договор купли-продажи недействительными. Однако, суд применил неправильные последствия этого решения. Мой коллега считает, что единственным способом восстановить нарушенные права всех участников спора является обязать судебных приставов выплатить мужчине стоимость квартиры. Это является ошибкой, поскольку у приставов действительно нет этих денег, так как они уже были переданы взыскателям и самой должнице. Суд не соглашается с аргументами о том, что женщина специально продала комнату и поэтому реализация ее второго жилья была законной. В Волгоградской области норма жилой площади на каждого члена семьи составляет 18 м². Площадь спорной квартиры составляет 48 м². То есть на женщину и ее двоих детей приходится даже меньше, чем положено. Судебный пристав утверждает, что должница могла использовать оставшиеся деньги на покупку другого жилья, однако он не представил доказательства своих предположений. Поэтому, этот аргумент также отклоняется.
Решение районного суда изменено: не судебные приставы должны вернуть мужчине 1,6 млн рублей, а сама женщина. В остальном решение остается в силе. На этот раз мужчина подал жалобу. Ему было реально получить 1,6 млн рублей от службы судебных приставов. Однако он мог никогда не дождаться денег от матери двоих детей, которая не платит налоги и коммунальные платежи. Женщина не обжаловала решение о взыскании с нее стоимости квартиры.
Кассационный суд: 👌️️
Дело № 88-5579/2022
Все законно, областной суд имеет право. Покупателю не понравилось кассационное определение, и в результате дело достигло Верховного суда.
Верховный суд: 🧐️️️️
Дело № 16-КГ22-31-К4
Мужчина заключил договор купли-продажи квартиры с ООО "Департамент аукционных продаж". Продавец должен был передать товар покупателю без каких-либо претензий со стороны третьих лиц. В случае изъятия товара продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки.
Это правило работает при соблюдении двух условий:
- Основания, по которым изымается товар, возникли до его передачи покупателю.
- Покупатель не знал и не мог знать о наличии этих оснований.
В нашем деле продавец играет роль организатора торгов, несмотря на отсутствие права собственности на квартиру. Поэтому именно он должен возместить все убытки покупателю. Мы отправляем дело обратно в областной суд, чтобы исправить ошибки. Таким образом, дело возвращается в Волгоградский областной суд.
Областной суд: 😅 👍️️️
Дело № 33-884/2023
Судебное решение районного суда признано правильным и остается в силе. Возврат денег мужчине будет осуществлен судебными приставами.
Что в итоге
Мужчина приобрел квартиру в июне 2020 года, и только в 2023 году было принято окончательное решение по делу: отдел судебных приставов должен будет вернуть ему 1,6 миллиона рублей. Сложно сказать, сможет ли он приобрести себе подобное жилье. Если вы из Волгограда, напишите в комментариях, что можно приобрести сегодня в городе на эту сумму.
Что нужно запомнить из этой истории
Покупка квартиры на аукционе — это рискованное дело: никогда не знаешь, что получишь. Может показаться, что продавец имеет поддержку государства, и значит, все документы должны быть в порядке. Однако на примере данного случая видно, что даже государственные органы допускают ошибки. И в случае возникновения проблем, бывшим и новым владельцам предлагается разбираться между собой. Поэтому очень важно тщательно проверять документы на недвижимость перед принятием решения о участии в аукционе.
На чьей вы стороне в этой истории?
Услуги юриста Ольтян Анны:
▶️ Консультация
▶️ Подготовка документов
▶️ Судебное сопровождение
✅ Онлайн по РФ 👉🏻 кликай сюда