Как ни странно, жизнь продолжается в прежнем ритме. Люди продают и покупают участки и дома, примерно в тех же количествах, что и до СВО.
За семь месяцев 2023 года в Ленобласти, по данным Росреестра, было зарегистрировано 55,8 тысяч сделок по купле-продаже участков с назначением под ИЖС, СНТ или ДНП - на 25,6% больше, чем за тот же период прошлого года (44,4 тысячи договоров). И на 47,4% больше, чем в 2021-м (37,9 тысяч сделок).
То ли «пандемийный бум» еще не иссяк, то ли закупоривание туризма внутри российских границ сказывается. Или инвестировать для сбережения накоплений больше некуда: доллар теперь не укупишь, квартиры подорожали до неприличия.
Скорее всего, работают все факторы сразу, а какой из них выходит на первый план - зависит от ситуации. Но результат именно таков: участки покупают охотно. (См. таб. 3).
Спрос и предложение на загородном рынке достигли определенного равновесия.
По оценкам Дмитрия Щегельского, гендиректора АН «Бенуа», больше половины спроса (65%) приходится на участки стоимостью до 1 млн рублей. Это если говорить о рынке в целом, включая «вторичку».
Похожие данные, но уже по коттеджным поселкам, приводят эксперты Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»: 63% сделок проходят в диапазоне до 200 тысяч рублей за сотку (в среднем 1-1,4 млн рублей за участок). То есть: спрос есть, но без фанатизма; покупают, но экономят.
По регистрации новых индивидуальных домов - некоторый спад: 1638 жилых домов поставлены на учет в июле, за семь месяцев зарегистрировано 11 940 домов ИЖС и домов для постоянного проживания в составе садоводств.
Больше всего во Всеволожском районе, на втором месте - Ломоносовский, на третьем - Выборгский. Динамика: на 5% поменьше, чем в январе-июле 2022-го, на 19% больше, чем в 2021-м (см. табл. 1).
На вторичном рынке частных жилых домов можно сравнивать сведения за четыре месяца, за апрель-июль: в прошлом году за этот период было зарегистрировано 8163 договора купли-продажи, в этом - 10 548 сделок. На 28% больше. (См. таб. 3).
Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-й Академии Недвижимости», отмечает смещение интереса покупателей к домам «под ключ», а не под чистовую отделку и тем более не в формате «тёплый контур»: «Догоняем общемировые тенденции.
Клиентов все чаще интересует дом с полной отделкой, с кухней, без техники и мебели. Участок как минимум должен быть спланирован, выполнены дорожки, зона открытой парковки, газон, огражден периметр». Оптимальное ценовое предложение, говорит Дмитрий Новосельцев, совпадает с предельной суммой по льготной ипотеке: 12 млн рублей за дом с участком.
«Предпочтения клиентов плавно смещаются в сторону увеличения площади и качества объектов, - отмечает Дмитрий Зюзин, генеральный директор ГК «Т-Дом». - Отчасти это связано с тем, что загородный дом все реже рассматривается как «дача» - то есть постройка для сезонного отдыха.
Даже если владельцы не планируют в нем жить постоянно, такая возможность должна быть: «городские» сети, круглогодичный подъезд, разумное время на дорогу. Но бюджет такого объекта (если дом приличного качества), как правило, оставляет уже 20-25 млн рублей».
Прогноз на будущее уходит в туман. Ближайшие месяцы баланс спроса и предложения на загородном рынке будет определяться (в том числе) колебаниями валютного курса, мерами ЦБ РФ по регулированию ключевой ставки, базовыми ставками банков по ипотечным продуктам и пр.
«Финансовая нестабильность может вызвать кратковременную активизацию спроса, - предполагает Максим Хансон, руководитель АН Insiders. - Инфляция вынудит часть застройщиков коттеджных поселков поднимать цены.
Но это, скорее всего, будут не слишком заметные колебания конъюнктуры. Сейчас увеличился интерес к «загородке» со стороны частных инвесторов и владельцев долларовых активов. Насколько эта тенденция будет устойчивой - посмотрим по итогам августа и сентября».
Таблицы к обзору можно посмотреть или скачать здесь.