Стройка: спасательный круг или гиря на шее?

День строителя, который мы все, конечно же, отмечали вчера – праздник со слезами на глазах. С одной стороны, объемы строительства растут и официальные лица, особенно ответственные за отрасль, излучают оптимизм в стиле «все хорошо, а будет еще лучше». По расчетам «Дом.РФ», объем строящегося жилья в России на начало июля составил 101,1 млн кв. м (+2% с начала года и +4% в годовом выражении). Это максимум с начала 2020 года.

С другой стороны, все чаще звучит вопрос – а для кого это строится? Объемы нераспроданного жилья поражают – это 70,9 млн кв. м, или 70% от общего объема строящегося жилья. За год показатель вырос почти на 20%. По данным РБК, в Омске почти 77% строящегося жилья не нашло покупателя.В Краснодаре не распродано 75%. В Самаре – 71%. Москва и Питер выглядят чуть лучше – 58 и 60% соответственно. По всей стране простаивают миллионы квартир общей площадью 150-200 млн кв м. А ведь бесхозное жилье имеет неприятную особенность приходить в негодность – дома нужно отапливать, по трубам должны течь вода, по вентиляции двигаться потоки воздуха, крыши и подвалы требуют постоянного наблюдения и ухода… Или уже через несколько лет такие дома придут в негодность и их нужно будет сносить. 

Специалисты называют две основные причины недостаточного спроса на новостройки: дороговизна и низкое качество домов. По оценке аналитиков «Дом.РФ», средний срок накопления для российской семьи на квартиру площадью 55 кв. м в новостройке составляет пять лет (при условии, что семья откладывает на квартиру весь доход). Это меньше показателя конца прошлого года (5,3 года), но по-прежнему выше среднего уровня 2016–2019 годов (3,5 года). 

Про качество жизни приведем лишь пару комментариев со специализированного форума: 

«Новострой непригоден для жизни. Ко всему перечисленному добавлю чуть ли не абсолютную звукопроводимость монолитного бетона. Прожив 4 года в такой сказке, продал и перекрестился 5 раз, с зароком "никогда больше". И это при том, что дом был вполне пристойным относительно площадей - крупные квартиры».

«Слышно на 4-6 этажей вверх и вниз. И по квартире вправо и влево Слышимость круглосуточная) так как дом перенаселен. Все собаки до 5 утра лающие. Вся молодеть посуточно арендующая и развлекающаяся, бухающая. Просто шумы. Это не жилье, это треш. Хочу во вторичку». 

Риэлтор и автор блога «Недвижимость, любой вопрос» пишет: «Народ начал понимать, как и из чего весь этот новострой построен. А самое главное, для кого или вернее для чего. Как ни крути, а раньше строили для людей. Планировали районы, чтобы удобно и комфортно было жить. Отсюда и дворы, и школы/садики и вся инфраструктура сразу появлялась. А сейчас в эту инфраструктуру втыкают муравейники».

Но вторичный рынок, на который сейчас все чаще смотрят покупатели, весь спрос не вытянет. И для первички поэтому ситуация складывается не так плохо. В июне и июле главный рынок недвижимости в стране – московский – показал неплохие результаты. За июль в столичном регионе было зарегистрировано 13,36 тыс. сделок, что на 32% больше показателя июля 2022 года и на 10% превосходит июнь этого года (данные РБК). В июне 2023 года по сравнению с июнем прошлого года число сделок в столичном регионе выросло на 34%. 

Скорее всего, это следствие девальвации рубля. Люди просто спасают свои рубли, что, как ни странно, никак не сказывается на динамике цен. Эксперты отмечают, что рынок недвижимости сегодня – это рынок покупателя. Просмотров мало, сделки редки, и настойчивый покупатель может рассчитывать на приличные скидки. Отсюда и ценовые качели – месяц вверх, два месяца вниз, потом наоборот. В реальности цены на недвижимость не сильно отличаются от прошлогодних. Но, согласитесь, 10 млн руб (цена московской студии не в самом хорошем районе) в августе 2023 года (100 руб/дол) и в августе 2022 года (50-60 руб/дол), это две большие разницы. 

Рискнем предположить, что рынок в ценовом отношении будет стагнировать и дальше. Вниз не пустит стройкомплекс с его гигантскими лоббистским возможностями и банки, вверх – ограниченный платежеспособный спрос населения. Но возможны варианты – их как раз сегодня обсуждают эксперты PublicO.