Вопрос подписчика:
В ближайшем будущем я планирую вступить в брак. Перед свадьбой мой будущий муж взял ипотеку и приобрел квартиру. Возникает вопрос о том, как будет выплачиваться ипотека - из семейного бюджета. Однако в случае развода я не смогу претендовать на эту квартиру, так как она является его личным имуществом, приобретенным до брака. Существуют ли какие-либо варианты компенсации в подобной ситуации согласно закону? Я предлагала заключить брачный договор, но мой будущий муж отказывается. Я не хочу выходить замуж, пока мы не найдем решение этой проблемы. Что можно сделать? Существует ли альтернатива брачному договору? Буду очень признательна за ответ!
При разводе у вас будет возможность потребовать компенсацию от мужа за платежи, которые вы внесли в браке. В большинстве случаев суды удовлетворяют такие иски. Однако они принимают решения, основываясь на обстоятельствах конкретного дела, поэтому всегда существует риск проигрыша.
Вы правы, что брачный договор помог бы избежать лишних споров. Однако в России к нему относятся с подозрением: кажется, что если супруг хочет его заключить, то он не доверяет или хочет обмануть. Возможно, вам следует объяснить, в каких еще случаях вам с женихом может помочь брачный договор. Но даже если вы его не заключите, существуют альтернативные варианты.
Почему вы не сможете претендовать на долю в квартире
Если имущество было приобретено до брака, то на него не распространяется режим общей собственности супругов. Добрачное имущество принадлежит только одному из супругов. Даже если вы будете погашать ипотеку за счет семейного бюджета, вы не сможете претендовать на долю в праве собственности на квартиру при разводе. Муж останется единственным собственником квартиры, и суды его поддержат.
Например, в городе Оренбурге мужчина купил квартиру в ипотеку до брака. Во время брака они с женой выплатили часть кредита за счет общего бюджета. Когда они развелись, жена подала иск, полагая, что имеет право на долю квартиры. Однако суд отказал ей в этом, так как она не была покупателем квартиры по договору и не имеет законных оснований для получения доли в квартире.
Однако вы можете потребовать компенсации за половину внесенных в браке ипотечных платежей. По закону эти платежи считаются внесенными в равных долях, если в брачном договоре не указано иное.
Например, в городе Магнитогорске женщина купила квартиру в ипотеку, а затем вышла замуж. Через 17 месяцев они развелись, и муж потребовал возместить ему половину ипотечных платежей, которые жена вносила за квартиру до брака. Жена и ее мама, которая выступала в качестве свидетеля, возражали, утверждая, что платежи вносились из их личных средств.
Суд принял сторону мужа, так как на платежных квитанциях не было указано имя плательщика, а значит, кредит погашался за счет совместного бюджета супругов.
Если вы хотите обезопасить себя, лучше платите по кредиту с вашей собственной карты. Это будет доказательством того, что квартира оплачивалась из семейного бюджета, а не за счет родителей или личных средств мужа.
Теперь расскажу про альтернативы брачному договору.
АЛЬТЕРНАТИВА 1
Соглашение о порядке погашения кредита
Вместо заключения брачного договора вы можете составить соглашение о порядке погашения кредита. В этом соглашении следует указать, что кредит будет выплачиваться за счет общего имущества супругов. Такое соглашение упростит доказательство того, что кредит мужа погашался семейными средствами. В случае спора с бывшим супругом это может пригодиться в суде. Вы можете сказать жениху, что "мы будем оплачивать твою ипотеку за счет общих средств - давайте это зафиксируем письменно". Не стоит лукавить и придумывать ложные объяснения. Вероятно, жених поймет, что это обман. Но также не стоит говорить, что вы готовитесь к разводу. Укажите, что деньги любят счет, и вам будет спокойнее иметь такое соглашение. Соглашение может быть составлено в произвольной форме. Можно взять за основу размещенное на сайте ФНС соглашение о распределении расходов на приобретение квартиры. Соглашение о порядке погашения кредита необязательно заверять у нотариуса. Его можно подписать как до, так и после заключения брака.
Плюсы такого соглашения: его не нужно удостоверять у нотариуса. Скорее всего, будет проще убедить жениха согласиться именно на этот вариант.
Минусы: нет никаких гарантий, что суд взыщет компенсацию за плату по кредиту. Судья будет оценивать все доказательства, и, возможно, супруг сможет его убедить, что соглашение не исполнялось, а кредит погашался не за счет семейного бюджета.
АЛЬТЕРНАТИВА 2
Договор обещания дарения
Муж может просто дарить вам свою долю в квартире. Однако для этого необходимо получить письменное согласие банка.
Когда вы приобретаете квартиру в кредит, банк берет ее в залог. Заемщик может проживать в квартире, но распоряжаться ею может только с согласия банка. Под распоряжением понимаются любые сделки, связанные с отчуждением права собственности, такие как продажа, дарение, обмен и т.д.
Возможно, банк потребует, чтобы вы стали созаемщиком. Это означает, что вы также будете обязаны выплачивать кредит, так же как и ваш муж.
Если у вас не получится договориться с банком или вы не хотите становиться созаемщиком, то можно заключить договор обещания дарения. В рамках такого договора ваш муж обязуется подарить вам свою долю в квартире в будущем, когда вы выплатите кредит.
Договор обещания дарения можно заключить без уведомления банка. Когда вы выплатите кредит и снимете обременение с квартиры, вы сможете зарегистрировать переход права собственности на подаренную часть квартиры на себя. Однако, если вы не сможете выплатить кредит и банк заберет квартиру, условие договора дарения не сможет быть выполнено.
После заключения такого договора у вас будет гарантия, что ваш муж передаст вам долю в квартире, а ваш супруг будет уверен, что вы получите долю только после полной выплаты кредита. Хотя закон не требует удостоверения такого договора у нотариуса, лучше все-таки это сделать, чтобы избежать возможных споров в будущем. Такой договор можно заключить как до, так и после свадьбы. Размер платы за заверение договора рассчитывается в процентах от суммы сделки, которая равна стоимости подарка. В случае, если в договоре не указана цена, она обычно определяется исходя из рыночной стоимости. При оценке недвижимости нотариус берет во внимание цену, которая не может быть ниже кадастровой. Если решите подарить супругу после регистрации брака, это будет выгоднее, так как госпошлина за заверение такого договора будет меньше. Также лучше заранее договориться о том, кто будет оплачивать эту госпошлину.
п. 2 ст. 22.1 Основ законодательства о нотариате
Тарифы за удостоверение договора
Перевод: Преимущества такого соглашения: вы сможете претендовать на долю в квартире, а не только на компенсацию за кредит. Ведь даже если суд приказывает мужу вернуть уплаченные деньги по кредиту, не факт, что у него будет возможность это сделать. Придется ждать, пока он полностью выполнит решение суда, а возможно, даже обращаться к судебным приставам. Недостатки: муж может отказаться исполнять договор, и тогда также придется судиться с ним и добиваться выделения через суд.
АЛЬТЕРНАТИВА 3
Соглашение о признании имущества общим
Верховный суд уточнил, что существует возможность распределить имущество между супругами не только посредством брачного договора, но и через любой другой договор между супругами. Например, можно заключить соглашение о признании имущества одного из супругов общей собственностью. Если такое соглашение будет заключено, то ипотечная квартира может быть признана общим имуществом. Такое соглашение можно заключить только после брака.
Для примера, допустим, житель Краснодарского края приобрел квартиру по договору долевого участия до брака. Они с женой согласились признать эту квартиру общей совместной собственностью и подписали соглашение об этом. Однако, что-то пошло не так, и супруги развелись.
После развода квартира осталась у мужа, а жене была выплачена компенсация в размере половины стоимости квартиры - 700 000 рублей. Спустя некоторое время муж пришел к выводу, что он приобрел квартиру до брака, и, следовательно, она не должна была признаваться общей собственностью, поэтому жена должна вернуть ему компенсацию.
Суд первой инстанции признал, что соглашение не противоречит закону. Однако вышестоящий суд, по жалобе мужа, признал его недействительным, так как в соглашении было включено имущество, которое не является совместным. В результате этого жена подала жалобу.
Верховный суд решил, что супруги имеют возможность не только делить имущество, нажитое в браке, но и включать в соглашение любые условия, не противоречащие закону, включая распоряжение личным имуществом.
Определение ВС РФ от 10.09.2019 № 18-КГ 19-82
АЛЬТЕРНАТИВА 4
Соглашение о разделе имущества
Закон предусматривает еще один вариант - соглашение о разделе имущества. Возможно, название такого соглашения вашему жениху не понравится. Но я все равно расскажу о нем, вдруг этот вариант все-таки подойдет вам.
Соглашение о разделе имущества позволяет учесть платежи по кредиту, если вы соберетесь разводиться и начнете делить имущество. Например, в соглашении можно указать, что в случае развода половина квартиры будет принадлежать вам.
Так, за полгода до развода супруги из Москвы составили соглашение о разделе совместно нажитого имущества. По соглашению жена получала автомобиль Мазда и взятую в ипотеку квартиру с обязательством погасить кредит перед банком. Муж получал автомобиль Опель Астра, автомобиль БМВ и телевизор. После развода муж попытался оспорить соглашение: он заявил, что БМВ - это не совместно нажитое имущество, поэтому включать его в соглашение было нельзя.
Суд апелляционной инстанции поддержал его и дополнительно указал, что несправедливо, что фактически из совместного имущества жене переходит квартира и автомобиль Мазда, а мужу - только телевизор и автомобиль Опель Астра.
Дело дошло до Верховного суда. Он разъяснил, что супруги могут включить в соглашение не только совместно нажитое, но и личное имущество. Поэтому в соглашение о разделе супруги могли включить личный автомобиль мужа. По закону соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в браке, должно быть нотариально удостоверено.
Соглашение о признании личного имущества общим имуществом супругов в законе вообще не фигурирует. Это разработка Верховного суда. Учитывая сложность такого соглашения, точно лучше удостоверить его у нотариуса. Соглашение о разделе имущества или признании имущества общим заключается только в период брака или после его расторжения.
Письмо Минфина России от 28.09.2017 № 03-05-06-03/62835
Плюсы: можно сразу получить часть квартиры, даже если развода вообще не будет.
Минусы: будет сложно убедить жениха подписать соглашение.
Что лучше в вашей ситуации
Чтобы избежать возможных проблем в будущем, рекомендуется договориться с женихом о заключении какого-либо соглашения. В противном случае, все будет зависеть от решения суда. Существует риск, что судья, возможно обиженный на бывшую жену, примет решение в пользу мужа. Оспорить такое решение будет сложно, так как ваша ситуация не является прямо закрепленной законом.
Мой совет состоит в том, чтобы заключить брачный договор, поскольку его можно подписать до регистрации брака. Однако, если жених настойчиво отказывается от брачного договора, можно подписать соглашение о признании имущества общим. Если он также отказывается от такого соглашения, можно рассмотреть вариант договора обещания дарения. В крайнем случае, можно заключить соглашение о порядке погашения кредита, хотя по нему будет возможно претендовать только на денежную компенсацию.
Услуги юриста Ольтян Анны:
▶️ Консультация
▶️ Подготовка документов
▶️ Судебное сопровождение
✅ Онлайн по РФ 👉🏻 кликай сюда