Варианты возможного увеличения доходов от использования государственного имущества в последние месяцы всё чаще обсуждают в Смольном, рассказали "ДП" несколько чиновников городской администрации. В последние годы эти доходы и так стабильно растут (см. инфографику), но это не повод расслабляться. Предложения, как их можно увеличить, звучат разные: сократить количество "льготников", которые имеют право на имущественные преференции, повысить стоимость выкупаемых собственниками зданий земельных участков под этими зданиями, активнее бороться с должниками, перейти на расчёт арендной платы за землю и объекты недвижимости на основе кадастровой стоимости и другие.
По словам собеседников "ДП", все эти предложения взяты в работу по поручению губернатора и сейчас детально рассматриваются Штабом по увеличению доходной базы бюджета Петербурга, созданным ещё в 2020 году для достижения целевого уровня доходов бюджета города в размере 1 трлн рублей.
Впрочем, выйти на заветный триллион Северной столице удалось ещё в 2022 году, на 2 года раньше запланированного срока. И хотя пока ожидается, что в 2023 году заработать получится чуть меньше, чем в 2022–м, показатель всё равно будет десятизначным. Тем не менее штаб продолжает работу и сейчас занимается в том числе имущественными вопросами (протокол одного из заседаний, на котором они рассматривались, есть в распоряжении редакции).
Льготы на оптимизации
Одна из предлагаемых мер — оптимизация преференций. Сегодня без торгов в аренду и безвозмездное пользование можно получить объекты для развития образования и науки, проведения научных исследований, защиты окружающей среды, развития культуры, искусства и сохранения культурных ценностей, физической культуры и спорта, обеспечения обороноспособности страны, производства сельскохозяйственной продукции, охраны труда, поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства и пр.
По данным "ДП", комитету имущественных отношений (КИО) поручено проработать возможность отказа от заключения договоров аренды и применения преференций для недобросовестных заявителей — тех, у кого есть задолженность перед городом (включая налоговую), подтверждённые в судах долги по зарплате, зарплаты ниже установленного в Петербурге минимума, отсутствующая (или нулевая) налоговая отчётность и т. п. В зоне риска и арендаторы, работающие по льготной ставке (с учётом социальной значимости вида деятельности), у которых силами комитета по контролю за имуществом были обнаружены нарушения.
Земля без дисконта
Пополнить казну предлагается также за счёт повышения выкупной стоимости земельных участков — до 100% от кадастровой или по рыночной. Сегодня собственник здания может выкупить участок под ним существенно дешевле. Так, если речь идёт о "промке", то это 25% от кадастровой стоимости.
По планам авторов идеи, рост ставок должен увеличить доходы. Правда, в КИО "ДП" не ответили на вопрос о том, на какой прирост доходов городской казны рассчитывают. Участники рынка же обращают внимание, что с повышением стоимости у города есть все шансы добиться обратного эффекта и снизить поступления по этой статье: если ценник будет высоким, то арендаторы просто перестанут приватизировать участки. Так, например, было в начале 2010–х. "В 2012 году цену выкупа подняли с 15 до 100%. В итоге в 2013 году план по сбору денег за продажу земли был не выполнен. Количество заявок на выкуп упало в разы — при росте цены выкупа земли кратно сокращается количество желающих её купить", — рассказывает один из знакомых с повесткой экспертов. Возобновить сделки удалось только тогда, когда для инвестконтрактов и промышленников ввели льготную ставку 25%.
Впрочем, количество выкупаемых сегодня по этой статье участков несопоставимо с тем, сколько выкупали около 10 лет назад. Если тогда речь шла о сотнях сделок ежегодно, то сегодня — о десятках.
Как сообщили "ДП" в КИО, собственниками объектов недвижимости в 2021 году было выкуплено 49 участков под ними общей площадью около 6,3 га и общей стоимостью 10,2 млн рублей, в 2022–м — 45 участков общей площадью около 6,5 га и общей стоимостью 12,8 млн, в 2023 году — 21 участок общей площадью 2,27 га и общей стоимостью более 7,5 млн рублей.
"Выкуп участков проводится по заявительному принципу. Рыночное поведение потенциальных покупателей в текущих социально–экономических условиях, несопоставимых с условиями начала 2010–х годов, сложнопрогнозируемо", — прокомментировали в КИО.
Ожидать ажиотажных продаж на фоне слухов о пересмотре цены сегодня не приходится — выкупить у города землю не так и просто. Особенно усложнился выкуп участков площадью более 1 га, на которые теперь пристально смотрят не только КИО, но и комитет по градостроительству и архитектуре (КГА), профильный вице–губернатор, а также и "малое правительство" Петербурга, говорят участники рынка. "При этом ни “малое правительство”, ни КГА, ни вице–губернатор никакими регламентами, не говоря уже о законах, не предусмотрены. Такой порядок установлен “по факту”, при этом в Земельном кодексе срок рассмотрения заявления на выкуп участка — 30 дней", — говорят юристы.
По состоянию на конец июля в работе находятся 29 заявлений о выкупе участков, рассказали "ДП" в КИО.
Всё по кадастру
Ещё одна обсуждаемая новация — переход к расчёту арендной платы за пользование городскими участками и объектами недвижимости на основе кадастровой стоимости. Точных сроков введения этой новации, как и других, чиновники не называют.
В КИО "ДП" напомнили, что Росреестром разработан проект изменений статьи 65 Земельного кодекса РФ, предусматривающий установление кадастровой стоимости в качестве единой основы для расчёта арендной платы за земельные участки с 1 января 2026 года. "Комитетом имущественных отношений в адрес Росреестра направлено письмо о поддержке проекта", — добавили чиновники.
Не озвучивается и прогноз по росту доходов — "вопрос находится в стадии проработки". По данным КИО, в 2021 году от сдачи в аренду нежилого фонда в бюджет поступило 3,67 млрд рублей, от сдачи в аренду участков — 7,82 млрд рублей, в 2022–м — 3,7 млрд и 8,72 млрд, за первую половину 2023–го — 1,74 млрд и 4,81 млрд соответственно.
Юристы отмечают, что озвученная Смольным идея может привести к резкому росту судебных дел об оспаривании кадастровой стоимости.
"Арендатор земли имеет право на её оспаривание только в том случае, если арендная плата привязана к кадастровой стоимости земли. Сейчас это не так, поскольку аренда земли считается по методике ГБУ ГУИОН. Если она будет зависеть от кадастровой, то это может существенно увеличить число случаев оспаривания кадастровой. При этом надо понимать, что уровень загрузки судебных юристов КИО и так уже давно запредельный", — говорит источник "ДП".
Удивительно, что пока федеральный центр в лице президента, Минэка и Минпромторга говорит о развитии малого и среднего бизнеса, городские власти только и ищут возможность прикрыть его, даже по минимальным основаниям. В Петербурге мы не видим никаких по–настоящему работающих для небольшого бизнеса программ и мер поддержки, зато видим постоянное давление. Если сейчас предпринимателей проверяет налоговая служба, то теперь, исходя из предлагаемых решений, ей будет помогать и Смольный. Требования по минимальной оплате для арендаторов, работающих по преференции, на фоне падения доходов и инфляции звучат крайне цинично. Да, не везде заработные платы достигают положенных 19 тыс. рублей, но для многих, в первую очередь пенсионеров, это всё равно существенные средства, как бы странно это ни звучало для чиновников. Город готов взять на себя обязательства перед этими людьми? И кто будет компенсировать потери бюджета из–за договоров, которые предполагается расторгнуть? Далеко не все эти объекты можно будет быстро и с большей выгодой снова вовлечь в оборот. Нам бы очень хотелось увидеть от Смольного не только предложения по оптимизации преференций, но и заботу о бизнесе, который, между прочим, платит налоги, в том числе идущие на заработную плату чиновников.
Полностью согласен, что необходимо эффективнее бороться с нарушителями, которые, прикрываясь социальной значимостью, получают городские объекты по льготной ставке, а потом сдают их в субаренду, по сути паразитируя на госсобственности. При этом, безусловно, необходимо поддерживать действительно социально ориентированный бизнес, предоставляя ему различные меры поддержки. Переход к новой методике расчёта ставок аренды считаю крайне несвоевременным. Понятно, что в подавляющем большинстве случаев это приведёт к росту ставок, а бизнес сейчас и без того испытывает колоссальное давление. В итоге город, конечно, получит временный рост доходов, но затем бизнес перестанет справляться. Смольному придётся тратить средства на его поддержку, а также искать новых арендаторов. С этим необходимо повременить. Если есть желание что–то изменить, то я бы хотел, чтобы город изменил свой подход к срокам размещения НТО. Федеральное правительство предложило продлить их на 7 лет, но городские власти, к сожалению, ограничились 2 годами. Это очень небольшой срок для бизнеса, он не позволяет выстраивать долгосрочные стратегии. В целом очень жаль, что обсуждение таких решений в администрации проходит без участия предпринимателей. Убеждён: бизнес мог бы предложить по–настоящему эффективные способы увеличения доходов от использования госимущества. Например, более активное вовлечение в оборот неиспользуемых объектов нежилого фонда и земельных участков. Другая возможность — работа с должниками, повышение платёжной дисциплины. Предложений множество, в том числе тех, которые не будут угрожать добросовестным предпринимателям.
Отказ от существующей методики расчёта арендных ставок и переход на определение ставок по кадастровой стоимости — дело будущего. Сделать это прямо сейчас невозможно, поскольку предварительно необходимо не только провести экономические и другие расчёты, но и разработать и утвердить соответствующую нормативно–правовую базу.
Идея не нова. В своё время ещё вице–губернатор Михаил Мокрецов и глава КИО Александр Семчуков говорили, что будут расторгать договоры с теми арендаторами, которые не платят налоги и зарплаты. Но от протокола до закона путь очень не близкий. И мне такая идея представляется не очень законной. У нас сейчас договоры аренды заключаются в основном на торгах. И ставка аренды вполне себе рыночная, а порой и выше. А если власть решит поставить какие–то дополнительные условия, то бизнес просто пойдёт в суд. И, я думаю, выиграет. Задача комитета имущественных отношений — эффективно использовать имущество города. Это значит не допускать использования городских помещений и земель в обход казны, вовремя взыскивать долги. А вот с этим у KИО, как показывают отчёты КСП, большие проблемы. Объёмы накопленной безнадёжной задолженности исчисляются миллиардами. Но вместо того чтобы выполнять свою работу, чиновники из имущественного блока придумывают какие–то новые меры, как бы ещё собрать денег с бизнеса. Но всё это противоречит государственной политике поддержки бизнеса. В KИО думают, что бизнес деньги гребёт лопатой? Они забывают о том, что он едва выжил за 2 года ковидных ограничений, а потом нас накрыло санкциями, когда разорвались все привычные логистические цепочки, всё взлетело в цене. И в этих условиях начинать придумывать дополнительные барьеры для аренды государственного имущества — это просто несусветная глупость. Бизнес надо хранить, а не доить.
https://www.dp.ru/a/2023/08/14/shtabnie-manjovri-smolnij?from=dzen-news