Друзья, приветствую вас! Сегодня поразмышляю на следующую тему. Есть у нас квартира, нет, не та, что поделенная на студии. А та, что государство подарило моей жене, пост на эту тему был. Сейчас мы живем в ней, но рано или поздно будем отсюда съезжать, и, наверное, поживем в деревне некоторое время, но это будет другая история.
Так о чем я? Решил я посидеть с калькулятором и прикинуть, насколько много будет давать эта квартира денежного потока. А также сравнить этот результат с эквивалентом стоимости этой квартиры в дивидендных акциях. Расчеты будут примерные, я с цифрами так себе, подкручиваю в ту или иную сторону постоянно.
Посчитаю сначала, сколько такая квартира будет приносить при сдаче на длительный срок. Сдать я ее сейчас бы смог, полагаю, тысяч так за 19 + коммунальные, то есть 19 чистыми. Или228т в год. Амортизацию квартиры считать не буду, будем считать, что она не будет ветшать, я же говорил что с цифрами не лажу.
Рыночная стоимость такой квартиры, примерно 4,2млн рублей. При доходе в 228т рублей в год, это 5,4% годовых, цифры не впечатлительные. Квартира добавляет хлопот. Проблемные жильцы, ветшает квартира, периодически нужен ремонт. Не дай Бог зальете соседей снизу, проблем, в общем, может быть достаточно.
Длительный срок аренды всегда был самым низким в доходах. Есть ведь еще посуточная аренда. Давайте посчитаем, опять же примерно. Посмотрел я доски объявлений, есть и за 1500 за сутки, есть и 3500. Нашу квартиру, наверное, удалось бы сдавать по цене в 2400 за сутки.
Загруженность возьмем не полную, а 22 дня. Считаем, 2400Х22 получается 52800, это грязью. Вычесть коммунальные (5-6т рублей) и услуги управляющего, правда, не знаю, сколько они берут. Возьму для расчета 15% (7920). Итого чистыми получиться вытянуть примерно 38т рублей в месяц или 10,9% годовых, уже лучше. Но проблемы, как и в обычной аренде, никуда не исчезли.
А теперь я посчитаю, если бы эту сумму (4,2млн) разместить в дивидендных акциях России. В последнее время доходность там достаточно большая. Понятное дело так было не всегда и так будет не всегда, ситуация на рынках очень часто меняется, тем более в нашей стране.
Среднюю доходность высчитать очень сложно, да и не умею я. Я просто вбил в яндексе сколько в России средняя дивидендная доходность, он ответил, 7-9%. И это, скорее всего за период 10-20 лет, так как за 2022 год дивиденды по ощущениям были гораздо больше. Ну а дальше несложно посчитать, с 4,2 млн дивидендами можно получать 294-378т рублей в год.
Это чуть ниже, чем сдавать посуточно, если я везде посчитал правильно. Зато нет хлопот с квартирой, перечисленных в верхних абзацах. Но есть и минусы. Надо иметь стальные яйца, в буквальном смысле. Пересидеть падение какой-нибудь акции в 50% нужно иметь железное терпение и не только, а такие ситуации будут, рынок это много раз доказывал.
Это не инструкция к применению, просто мои мысли. Для меня этот вопрос актуален. Да, эту квартиру при желании сейчас продать все равно не получится, приватизировать ее сможем только через 5 лет (уже меньше). Но по истечении этого времени придется вернуться к этому вопросу.
В любом случае, наверное, продавать ее будем потом. Пожили тут уже больше полгода, контингент тут не самый лучший. А что делать потом? Открытый вопрос. Есть несколько вариантов. Взять квартиру в другой локации, вторичку или новостройку и жить или сдавать. Это слишком просто и банально.
Купить квартиру на первом этаже и поделить на студии. Так же сдавать на долгосрок или посуточно, уже более интересно. Ну и, возможно, я обзаведусь стальными яйцами к тому времени и смогу купить вечные дивидендные акции и никогда их не продавать. Этот вариант мне тоже очень нравиться.
Поживем, посмотрим. А на сегодня все. Какой из перечисленных вариантов выбрали бы вы? Пишите в комментариях ниже. Ставь палец вверх, всем пока!