Нотариус, опека и семейный споры.

Первый пост - это всегда волнительно, особенно, не для профессионального автора. Сижу, нервничаю, думаю о чем бы таком написать, чем бы полезным с вами поделиться. За время работы риэлтором я видела всякое. Давайте начну с отказа. Расскажу вам о клиентах, которым мы отказали в продаже и сотрудничестве в целом. Да-да, такое тоже бывает)

Итак, обратился ко мне мой агент с радостной новостью, что нашла на продажу квартиру в одном очень интересном доме (в нём редко что-то продают и сделка обещает быть быстрой). Чему, конечно, я очень обрадовалась. Естественно, мы сразу запросили документы, подготовили договор оказания услуг (эксклюзивный договор). Кстати, забегая вперёд скажу, что в следующих постах я с радостью расскажу для чего этот договор реально нужен и какую ценность он несёт для продавца и агентства.Ознакомившись с документами увидели, что у квартиры общедолевая собственность, а именно - 3 собственника. При этом диалог мы вели только с одним из них. Естественно, это насторожило, тем более один из собственников - несовершеннолетний ребёнок. Далее мы созвонились со вторым владельце - она же мама третьего собственника, а первый - с кем изначально вели диалог оказался братом её мужа, который несколько лет назад погиб.

Итак, наш юрист с ней созвонился, объяснил порядок действий по продаже квартиры и ход самой сделки. Сразу отмечу, что если один из собственников - несовершеннолетний, сделка проходит строго через нотариуса. При этом не путайте регистрацию ребёнка и факт собственности, если он только зарегистрирован в квартире, а собственником не является, то вы можете провести сделку в простой письменной форме. Также для проведения нашей сделки также было необходимо разрешение органов опеки - это тоже обязательный документ из-за наличия среди собственников квартиры ребёнка. Казалось бы пока всё идет гладко, но всё самое интересное начинается, когда находится реальный покупатель - тогда, как правило, и всплывает всё «веселье» наружу. Через несколько дней, как и ожидалось покупатель нашёлся, но и его ситуация была не проста - хотел оформить квартиру на сестру, а сам выступать как залогодержатель. Покупатель сразу захотел выйти на задаток(зафиксировать квартиру за собой). Но напомню, что квартира в общедолевой собственности, где один из собственников - ребёнок, то есть в этом случае даже предварительный договор с задатком должен оформляться в нотариальной форме! Простая письменная форма не котируется. А нотариус в свою очередь отказал нам из-за того, что на тот момент еще не было разрешения опеки, а его в среднем готовят в течение 21-го дня. Получился замкнутый круг, но на тот момент мы не видели ничего критичного и спокойно работали в направлении этой сделки - успокоили покупателя, направили продавца в опеку, а сами получали справки от УК и МВД. И тут, как гром среди ясного небо, первый продавец пришёл к нам в офис и заявил, что сказал второму продавцу о том, что сделка состоится по другой цене и якобы покупатель сторговал миллион рублей, а на самом деле он хотел получить эту сумму вне сделки напрямую от покупателя при этом обманув вдову своего брата и родного племянника. Это было связано с тем, что он винил её во всем, что случилось с братом, мы пробовали его как-то успокоить и объяснить, что в данном случае он лишает доли ребёнка. А параллельно этому агент с покупателем смотрели квартиру и знакомились с управдомом (покупатель хотел технические моменты уточнить у неё). Когда они всё обсудили и покупатель ушёл, управдом рассказала, что в этой квартире жил отец продавца и его покойного брата, после смерти сына, он стал совсем плохой и о нем заботилась как раз жена его покойного сына, она ухаживала за ним и воспитывала ребёнка, а второй сын перестал к нему приходить. Спустя время ей с сыном пришлось уехать в другой город и она оставила отца на попечение его родного сына и тот перестал к нему вообще приходить, спустя короткое время отец умер от голода. После чего сын (ныне собственник квартиры) вступил в наследство, получил свою долю квартиры и начал ее сдавать, второй собственник с сыном в это время жила в другом регионе и естественно, с аренды этой квартиры ничего не получала. Я понимаю, что это семейные вопросы, которые по сути никак нас не касаются, но тот факт, что продавец хотел провести эту сделку обманным путём да и ещё вовлечь в это мою компанию, меня и заставило отказать ему в сотрудничестве. Всё-таки репутация намного дороже.

Подытожим:

1) задаток в общедолевой сделке, где один из собственников несовершеннолетний оформляется в нотариальное форме, иначе такой договор задатка можно признать недействительным;

2) когда собственником является несовершеннолетний ребёнок обязательно необходимо разрешение органов опеки и о нем лучше позаботиться заранее, чтобы покупателю не пришлось вас ждать;

3) все мы люди и ситуации бывают всякие, но руководствуйтесь моральными принципами и не бойтесь сказать НЕТ.