Распродажа земельного банка компанией ЛСР Андрея Молчанова набирает обороты. Причем со стороны процесс выглядит уже не просто как пересмотр инвестиционных возможностей некоторых локаций Петербурга: собственников сменили те участки, где ЛСР планировал строительство элитного жилья, и которые можно назвать уникальными в точки зрения локации. Редакция Мойки78 решила подсчитать, сколько девелопер предположительно мог получить в рамках оптимизации земельного банка.
Так, одним из первых участков, который продала компания в этом году, стала территория бывшего завода «Севкабель». Сам Молчанов зашел в проект в 2020 году на фоне банкротства предприятия. Сумма сделки тогда оценивалась в 3 млрд рублей (40,5 млн долларов по средневзешенному курсу декабря, когда стало известно о сделке). По предварительным оценкам, построить в локации девелопер планировал 43 тыс. кв. м, с учетом средней цены на бизнес-класс и уникальной локации стоимость квадрата там оценивались вплоть до 400 тыс. рублей. То есть потенциально распродажа всех квартир в будущем ЖК принесла бы ЛСР 17,2 млрд рублей без учета вложений.
Покупателем площадки стал застройщик Legenda Василия Селиванова. Сумма сделки не раскрывается, но, по данным РБК, она могла составить, предположительно, около 7 млрд рублей по средневзвешенному курсу доллара в мае этого года, когда стало известно о покупке, ЛСР получил 88 млн долларов. В этом случае продажа отбила вложения. Но нужно учитывать, что Молчанов уже успел вложиться в снос проходной завода «Севкабель» и подготовку проекта ЖК.
Еще один участок ЛСР на Васильевском острове ушел компании «Строительный трест» под руководством Баслана Берсирова. Речь идет о 3,9 га земли на Шкиперском протоке. В этом случае ЛСР могла лишь незначительно заработать в долларах. Участок достался компании с торгов от «Алмаз-Антея» за 4,8 млрд рублей в 2021 году, свидетельствуют данные торгов. А продажная стоимость актива, вероятно, могла составить 6 млрд рублей, такую оценку озвучивал директор по развитию строительной компании «Базис-СПб» Антон Иванов «Коммерсанту». Если переводить в валюту, получается, что Молчанов потратил 64 млн долларов (средний курс января 2021), а получил 72 млн долларов. Но и в этом случае нужно учитывать, что компания уже подготовила проект ЖК силами архитектурного бюро «Студия-44». Дешевыми его услуги назвать, кажется, нельзя.
Еще один сменивший застройщика проект находится на Петровском острове. В этом случае сделка по продаже выглядит странно: ЛСР, похоже, была обладателем последнего незастроенного пятна на всем острове. Но решила избавиться от, кажется, «золотой» земли на Ремесленной улице за, предположительно, 6 млрд рублей по оценкам экспертов «ДП», купив ее в 2016 году, по некоторым данным, за 2 млрд рублей или 31 млн долларов по среднему курсу того периода. Сейчас же ЛСР может получить 66 млн долларов.
Более того, покупателя компания, по данным ТАСС, ищет и на 5,8 га земли на Софийской улице. Уже известна желаемая цена продажи – 500 млн рублей, об этом пресс-служба ЛСР сообщила изданию. Причем там же находится бетонный завод компании, который, по заявлению пресс-службы ЛСР, продолжит работу. Достоверно установить, когда именно девелопер приобрел участок и за сколько, редакции не удалось. Но известно, что в нулевые годы площадка на Софийской принадлежала АО «Грузовое автотранспортное предприятие № 1», по данным ЕГРЮЛ, эта компания была ликвидирована в 2010 году. В целом за землю ЛСР может получить скромные 5,5 млн долларов.
Пока Молчанову, похоже, удается заработать на земельных активах или, как заявляют в самой компании, «оптимизации земельного банка». При этом относительно дешевый участок бывшего завода «Ливиз» Александра Сабадаша на Синопской набережной, застройщик, похоже, планирует осваивать самостоятельно. По крайней мере, близкие к холдингу ЛСР структуры просят комиссию по подготовке изменений в генплан ввести на промышленной территории зону общественно-деловой застройки. Впрочем, с учетом того, что практически во всех случаях девелопер продает не просто участки, а проекты их застройки, изменение назначения земли «Ливиза» может быть предпродажной подготовкой. Сам актив компания Молчанова купила с торгов за 1,1 млрд рублей в 2021 году или за 15 млн долларов.
Итого, за последние месяцы ЛСР на распродаже земли, по подсчетам редакции Мойки78, мог заработать порядка 230 млн долларов, однако насколько эта цифра достоверна, неизвестно: сама компания ни в одном из случаев не озвучивала итоговую цену продажи. Почти столько же холдинг смог бы заработать на распродаже квартир только в одном проекте на территории завода «Севкабель».