Выбирать квартиру в новостройке сложно: столько всего надо учесть, запомнить и проверить. Мы решили помочь и составили чек-лист. Чтобы найти идеальную квартиру, просто идите по списку.
Документация
Выбор новостройки начни с проверки на портале Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИЖС). Обратите внимание на:
- разрешение на стройку. Если оно выдано после старта продаж, квартиру придется вводить в эксплуатацию через суд;
- принадлежность участка. Он может быть в собственности застройщика или быть арендованным. Во втором случае проверьте: срок аренды не должен истекать раньше сдачи дома в эксплуатацию;
- государственную экспертизу. Она доказывает, что дом построен по нормам и не рухнет;
- адрес в проектной документации. Сверьтесь с картой, действительно ли дом расположен так, как обещал застройщик. Может оказаться, что окна выходят на дорогу, а не парк;
- фото и видео стройки, онлайн-трансляцию на сайте застройщика. Дом должен меняться, расти, на площадке должны быть строители и техника. Обратите внимание, на какой стадии находится здание. Если срок сдачи через месяц, а на свежем фото — только первый этаж, лучше отказаться от покупки.
Документы можно посмотреть на сайте застройщика или попросить прислать, если их нет в открытом доступе. Если компания отказывается их предоставить, с новостройкой что-то нечисто.
Также документы выложены на портале Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИЖС). Здесь же показаны характеристики дома, класс энергоэффективности, фотографии со стройплощадки.
А еще есть индексы транспортной доступности, инфраструктуры и зеленой зоны. Они помогут на следующем этапе чек-листа.
Район
При выборе района обратите внимание на несколько моментов.
Инфраструктура в доме. Обычно первые этажи новостроек отводят под коммерческие помещения. Посмотрите, какие заведения там открылись или планируют открываться (часто вывешивают объявление или баннер).
Инфраструктура района. С ее оценкой помогут ЕИЖС и онлайн-карты. Как близко до школы или детского сада? Есть ли рядом больница, скорая, травмпункт? А как с торговыми центрами, отделениями банков, МФЦ? Хорошо, если все нужное будет рядом.
Ближайшие объекты. Посмотрите на карте, как близко расположены рядом промышленные объекты, подстанции, парки и лесопарки, крупные торговые центры и автомобильные трассы. Вам придется жить здесь годами, и лучше, если под окном будет парк, а не шумная дорога, ТЭЦ или торговый центр с парковкой.
Транспортная доступность. Если передвигаетесь на общественном транспорте, посмотрите расстояние до остановок или станции метро, маршруты и расписание ОТ. Для удаленных ЖК могут проложить свой маршрут. Уточните, как часто будет ходить транспорт, какой именно (автобус или маршрутка), когда его запустят.
Оцените реальное расстояние до общественного транспорта и время в пути. Часто застройщики приукрашивают действительность, например, указывают, что до метро всего 10 минут. На самом деле это расстояние на карте по прямой. На деле же придется 30–40 минут ехать на автобусе.
Если у вас машина, обратите внимание на близость ключевых дорог и парковок. Нелишним будет приехать к новостройке и лично оценить состояние дорожного полотна. Вместо обещанной асфальтированной дороги может быть разбитая грунтовка.
Перспективы района. Посмотрите по картам или на городских сайтах, что планируют построить в районе в ближайшие годы. Осмотрите место рядом с домом: не планируют ли построить еще один совсем рядом? Будет обидно, если через год под окнами появится еще одна новостройка и закроет свет.
Этаж
Итак, выбор сократился до одного дома. Теперь поговорим, как выбрать квартиру.
Первое, на что нужно обратить внимание — этаж. У каждого есть свои плюсы и минусы.
Квартиры на первом этаже часто не имеют балкона. Они в группе риска по ограблениям, поэтому нужны решетки на окна. На первом этаже часто бывает влажно и темно, а на унитаз нужно ставить обратный клапан, чтобы его не затопило. Кроме того, в квартире будет шумно, ведь мимо двери станет проходить весь дом. Из плюсов же — быстрый подъем и заниженная цена от застройщика.
Последний этаж тоже не слишком популярен: высоко подниматься, есть угроза затопления с крыши. В домах свыше 10 этажей могут быть трудности с эвакуацией и тушением пожаров. Плюсы же — отсутствие соседей сверху и хороший вид.
Оптимальными считаются 3–7 этажи. Нет влажности от подвала и шума, как на первом этаже, достаточно света. Высота не слишком большая, легко подняться, если отключат лифт. Из окон открывается неплохой вид. Минус — есть соседи сверху, снизу и сбоку.
Идеального варианта здесь нет, итоговый выбор зависит от твоих предпочтений. Но обязательно оцени плюсы и минусы.
Планировка
Неважно, выбираете вы квартиру с фиксированной или свободной планировкой. Запишитесь на осмотр и проверьте несколько моментов.
Расположение мокрых зон. Их нельзя переносить, туалет, ванная и кухня обязательно должны находиться в этом месте. Если покупаете квартиру со свободной планировкой, учтите это.
Куда выходят окна. Если на север — в комнате будет темно, особенно на первом этаже. Если на юг — жарко, летом понадобятся плотные шторы или пленка на стекло. Оптимальный вариант — восток и запад, а также смежные стороны света: юго-восток, северо-запад и т. д.
Сложность планировки. Некоторые новостройки имеют непрямые углы, эркеры, полукруглые стены, ниши и тому подобное. Они красиво смотрятся, но обставить такие комнаты сложно. Не хотите мучиться с дизайном и меблировкой, выбирайте квартиру с прямоугольными и квадратными комнатами.
Распределение жилой и общей площади. Иногда встречаются нерациональные варианты, например: комната маленькая, а коридор широкий и длинный. Убедитесь, что не будете ограничены в жилой площади.
Реальная площадь комнат. Иногда на планах застройщик рисует в комнате кучу мебели, на деле же в нее поместятся только кровать и шкаф.
Соседи
Если в новостройке уже есть жильцы, познакомьтесь с ними. Можно зайти к ближайшим соседям, убьете двух зайцев: узнаете о плюсах и минусах дома из первых рук — и увидите, с кем предстоит жить рядом. Даже если соседи не захотят общаться, первого впечатления будет достаточно.
Звукоизоляция
Звукоизоляция — слабое место новостроек. Часто слышимость такая, словно стен вовсе нет. Это особенно актуально для монолитных домов. Застройщики любят эту технологию за скорость постройки, а вот жильцам приходится расплачиваться комфортом.
Если в доме уже есть соседи, постарайтесь попасть в квартиру утром, примерно в 08:00, или вечером после 19:00. В время люди собираются на работу или возвращаются домой, ведут себя активно. Так сможете лично оценить уровень звукоизоляции.
Хорошая новость в том, что ее всегда можно улучшить. Поможет каркасная звукоизоляция стен и потолка. Она выглядит следующим образом: на некотором расстоянии от поверхности монтируется каркас из металлопрофилей, а внутри размещаются звукоизоляционные панели. Сверху конструкция закрывается двумя листами гипсокартона, между которыми наклеивается звукоизоляционная мембрана.
Общая толщина конструкции составляет 5–7 см, так что жилая площадь почти не страдает. Плюс — не надо выравнивать стены и потолок. А гипсокартон снаружи можно оклеивать обоями, штукатурить и красить.
Так что если звукоизоляция — единственный минус, им можно пренебречь. Вы легко сделаете квартиру тихой.
Вот несколько статей в помощь: