Последние несколько лет на складском рынке произошел кратный рост покупок под потенциальное потребление, первый всплеск которого мы наблюдали во второй половине 2020 года, когда начались проблемы с логистикой. В то время заинтересованные игроки начали с запасом выкупать складские помещения, чтобы застраховать себя от простоев в будущем и, как следствие, не потерять свой сегмент рынка. Похожая ситуация приключилась и в 2022 году. Но если в первый раз мы фиксировали общемировую тенденцию, то все, что происходит сейчас – имеет национальные корни.
На почве введенных санкций добавился параллельный импорт и сегодня локомотивами выступают продавцы маркетплейсов, которые начинают «тарить» склады про запас. В итоге повышаются арендные ставки, растет себестоимость и издержки, которые игроки закладывают в конечную цену товара для клиентского рынка. Я бы с осторожностью прислушивался к оценкам будущего потенциала потребительского рынка и перспективных трендах на нем: не исключено, что ряд аналитиков могут неверно трактовать происходящие на нем события.
В 2008 году ситуация была аналогичной нынешней, за исключением увеличившейся кратности масштабов происходящего. И если природа подобного событий подтвердится, то произойдет очередное падение аренды или количества занятых складских площадей. Когда и в каком объеме – пока не берусь сказать, так как все происходящее сейчас несколько новое по сути, хотя и внешне и походит на то, что было 15 лет назад. Подтверждением негативных перспектив в этой сфере служит отсутствие стройки «спекулятивных» складов, когда складское помещение возводится не под конкретного потребителя, а в расчете на будущее. Думаю, это происходит по двум причинам...
Первое – нет уверенности, что текущий ажиотаж роста сохранится, и второе – сильное удорожание себестоимости строительства. С этим также связано и отсутствие инвесторов в этой сфере, у которых перспективный поток на ближайшие 3-5 лет не вызывает доверия. Если верить трендам трехгодичной давности, то ставки на складскую аренду уже давно должны были улететь в космос, что по факту не произошло. Поэтому большинство выбирают выжидательную позицию.
Более того, сейчас девелоперы опасаются начинать строительство складов и под конечного потребителя, так как не уверены, что, договорившись о конкретных условиях аренды сейчас, в будущем вторая сторона не захочет пересмотреть эти ставки в сторону снижения и им придется фиксировать либо гораздо меньшую доходность по проекту, либо убыток. Пока я не могу утверждать, что увеличение объемов аренды складов обусловлен будущим ростом потребления: здесь, скорее всего, мы имеем дело с перестраховкой арендаторов и операторов складов.
Что же касается строительства торговой и офисной недвижимости, то на описанные выше проблемы накладывается уход с отечественного рынка иностранных девелоперов. Например, мы не понимаем, если иностранный инвестор продает свои офисные активы – является ли это рыночной продажей или просто сделкой, при которой собственник переписывает свою недвижимость на российских бенефициаров.
Все эти факторы привносят нестабильность в существующую аналитику, по итогам которой эксперты дают разнонаправленные прогнозы и не могут определиться с общим трендом на рынке. В целом правила, по которым мы играли до 2019 года, в существующих условиях перестали быть объективными и носят, скорее, ситуативный характер, применимый к каждому конкретному объекту недвижимости в отдельности. Таким образом, мы фиксируем отсутствие системных трендов как в бизнесе складских площадей, так и в отрасли коммерческой недвижимости в целом.