Жизненный цикл строительного объекта – это период времени, в течение которого он существует как объект управления, т.е. период от зарождения инвестиционного замысла до ликвидации объекта.
1. Предынвестиционный этап опирается на разработку бизнес-плана для привлечения инвестора, заключение инвестиционных соглашений по финансированию проекта. Проводится финансово-экономическая экспертиза ТЭО проекта на обоснованность расчетов ожидаемых эффектов доходности и рентабельности испрашиваемых инвестиций.
2. Предпроектный этап начинается выбором технического заказчика (но это может быть и сам инвестор, и застройщик) и заканчивается подписанием договора на проектирование.
Предпроектынй этап включает в себя стадии разработки проектной и рабочей документации. На этом этапе проводятся также инженерные изыскания, экспертиза результатов изысканий и проектной документации и разработка тендерной документации. Согласно Градостроительному кодексу РФ, целями таких изысканий является обеспечение безопасности, соответствия техническим нормам и регламентам, функциональности проектируемых объектов.
Проектные документы, как и рабочие документы, разрабатываются в виде текстовых и графических разделов. Проектный документ представляет собой набор текстовых и графических материалов, отражающих архитектурные, технические и дизайнерские решения, обоснованные расчетами, достаточными для разработки рабочего документа.
Текстовая часть проектного документа должна содержать подробную информацию об объекте строительства планируемой столицы, а также описание технических и проектных решений.
Графическая часть показывает приемлемые технические и дизайнерские решения и выполнена в виде чертежей. После завершения строительства проектная документация и результаты инженерных изысканий проекта капитального строительства в обязательном порядке передаются государству и неправительственным организациям в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 19 января 2006 года N 20. Исключение составляют объекты малой этажности и площади, перечисленные в статье 49 Градостроительного кодекса РФ.
Проверка проектной документации и результатов инженерных изысканий осуществляется государственными и иными (бюджетными и внебюджетными) органами, уполномоченными на проведение проверок.
Разработчик или технологический заказчик, по своему усмотрению, отправляет проектную документацию и результаты инженерных исследований на экспертизу этого штата или другого выбранного штата. Экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий объектов, строящихся за счет бюджетных средств, проводится только специализированными государственными органами.
Целью проверки является определение соответствия проектного документа требованиям, нормативным документам и техническим нормативным требованиям к компонентам разделов проектного документа, их содержанию и результатам инженерных изысканий.
Порядок аккредитации организаций на право осуществления специализированной деятельности некоммерческих организаций устанавливается правительством Российской Федерации. Результатом экспертизы проектных данных является положительное или отрицательное заключение о соответствии или несоответствии проектных данных требованиям нормативных актов, технической документации, результатам инженерных изысканий и содержанию разделов проекта в соответствии с Положением о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденном постановление правительства РФ от 16.02.2008 г. N 87.
На основании положительного заключения на проект строительства, застройщик получает разрешение на строительство.
Этот этап заканчивается с утверждением проектной документации. Но в каких-то случаях проектирование может совмещаться с этапом строительства.
3. Этап строительства разделяется на:
- внеплощадочный и внутриплощадочный подготовительный периоды;
- основной период строительства, который для производственных объектов еще делится на: период строительных работ; период монтажа технологического оборудования; период пусконаладочных работ.
На каждой из стадий этапа строительства может проводиться добровольная экспертиза таких элементов как: качество и техническое соответствие строительных материалов и конструкций, порядок и нормативное соответствие выполнения отдельных этапов возведения объектов (фундамент, несущие и ненесущие конструкции, отделка) на предмет прочности, сейсмоустойчивости, пожарной безопасности, токсичности). Проведение таких экспертиз согласуется застройщиком с другими заинтересованными сторонами проекта и являются добровольными.
Этот этап начинается с получения разрешения на строительство и заканчивается сдачей объекта в эксплуатацию. При сдаче готового объекта проводится экспертиза и проверка соответствия готового здания проектным параметрам, в результате чего подписывается акт сдачи-приемки.
4. Этап эксплуатации является наиболее длительным в жизненном цикле объекта и продолжается десятилетиями. Он состоит из периодов полезной эксплуатации объекта, между которыми существуют периоды ремонта, модернизации и реконструкции объекта. Именно на этом этапе объект и приносит прибыль инвестору.
5. Этап ликвидации объекта может включать в себя стадии остановки производства (или расселения для жилых зданий), разборки здания и утилизации отходов. На этом этапе могут проводиться экспертизы износа объекта, состава входящих в него конструкций и материалов, их экологичность и возможности утилизации и переработки.
Таким образом, основная часть экспертиз в жизненном цикле строительного объекта проводится на предпроектном этапе – в отношении проектной документации для выдачи разрешения на строительство. Прочие виды экспертизы факультативны и могут проводиться по договоренности заинтересованных в проекте сторон.
